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2015年1季度市场信息

 房 地 产 指 数

地价指数

 

 

注：以2008年四季度的价格水平为基数100

2015年第一季度，中国城市地价动态监测网公布的上海市地价水平分别为综合18063元/平方米，商业38855元/平方米，居住31585元/平方米，工业2000元/平方米（均为地面地价）。本季度，各类用途土地单价均继续环比微涨，涨幅最大的是工业用途土地，环比上季度涨幅为3.3%。

二手房指数

2015年1月，上海二手房指数为2902点，比上月上升7点，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.16个百分点，二手房指数呈走稳之势。

临近春节，1月上海二手房市场表现不淡，延续去年底市场暖意，有望企稳。上海二手房指数办公室认为， 1月成交量继续支撑房价上行，市场特征表现为：一、1月一手房新增供应疲软，成交减少三四成，而二手房市场购买活跃度并未消退；二、刚需客表现活跃，抽样显示，前期刚需、改善成交占比分别约五成、四成，而本月刚需再次超越占比达六成以上；三、银行信贷进一步放松，提振市场购买信心，刺激成交放大；四、下跌板块进一步减少，仅占不到二成，市场在筑底之中。截至1月31日，全市二手住宅挂牌量为81842套，同比下降32.6%，较上月下降3.6%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为24365套、45480套、11997套，较上月环比下降4.9%、3.4%、1.2%。挂牌量逐月递减显示去化速度加快，或反映出撤盘捂售增多，这是二手房市场特有现象。

1月18日，上海市发改委印发《上海市定价目录》，或放开二手房中介费政府定价；1月24日，上海市房管局局长刘海生在"两会"现场表示，上海目前未考虑放宽住房限购政策；1月26日，上海市市长杨雄在上海市十四届人大三次会议上表示，要完善住房保障体系。政策显示房地产市场继续平稳推进。

2015年2月，上海二手房指数为2905点，比上月上升3点，环比上涨0.12%，涨幅较上月缩小0.12个百分点，二手房指数淡季涨幅收窄。

2月上海二手房市场量缩价缓，但成交量仍逾万套，同比去年2月仅下降一成，市场企稳迹象明显。上海二手房指数办公室认为，2月市场特征表现为：一、春节期间，买家数量减少，交投冷中有热；二、有效供应趋紧，2月普通住房挂牌比上月下降2.4%，为52609套，导致价格微涨；三、银行8.5折房贷利率重拾市场信心，2月底宣布3月1日再次降息，政策由抑制转为刺激凸显；四、部分买家节前积极看房，赶在"金三"前入市，对于小幅上涨也愿接受；五、不动产登记3月1日将落地执行，降价抛盘仅为个别，政策影响短期未现。截至2月28日，全市二手住宅挂牌量为80136套，较上月下降2.1%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为24142套、44258套、11736套，较上月环比下降1%、2.7%、2.2%。挂牌量进一步减少，表明部分板块捂盘惜售现象增多。

2月5日，八部委开会讨论不动产登记实施细则，于3月起施行，上海暂不启用新簿证；2月12日，上海市2015年住房保障工作推进会议明确保障房完成率将纳入区县政府考核，17个区县签订责任书。2月28日，央行下调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，这是时隔三个月后的第二次降息，降准、降息的组合效应将释放市场购买力。

2015年3月，上海二手房指数为2911点，比上月上升6点，环比上涨0.23%，涨幅较上月扩大0.11个百分点，二手房指数涨幅扩大明显。

3月上海二手房市场量价齐升，回暖趋势确立。尤其进入下旬，管理层救市政策超过预期，对一线城市来说，政策的社会影响力超过政策本身的技术意义。上海二手房指数办公室认为，3月市场特征表现为：一、挂牌量连续减少表现为实质是去化，因为成交平稳回升；二、板块多数上涨，占比逾6成；三、改善型置业表现活跃，成交占比近半，而部分刚需客受公积金新政传闻影响，只是暂缓入市计划；四、银行普遍执行首套利率9折甚至85折，加上月初降息、月底降首付及营业税免征"五改二"政策出台，利好频出，市场信心提振。截至3月31日，全市二手住宅挂牌量为76891套，较上月下降4%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为23151套、42116套、11624套，较上月环比下降4.1%、4.8%、1%。挂牌量进一步减少，较去年同期跌去近四成。

3月5日全国两会政府工作报告强调，稳定居民住房消费，支持自住和改善需求。3月最后5天，中央六部委相继出台有关房地产调控政策，拉开2015年的房地产调控大幕。针对各地楼市分化，调控因地制宜，稳定市场成为目标。房地产行业迎来了利好政策密集期。（上海二手房指数办公室）

房屋租赁指数

2015年一季度1月、2月、3月房屋租赁价格指数分别为1673（↑5）,1682（↑9），1688（↑8）。一季度，房屋租金在旺季平稳运行，呈现量价齐升。

2015年1月，上海房屋租赁指数为1673点，比上月上升5点，环比上涨0.28%，涨幅相比上月缩小0.12个百分点，租赁指数涨幅收窄。

1月，租赁市场开局量升价稳，节后换租需求提前释放。根据上海房屋租赁指数办公室统计，近3年来，租赁市场换租潮从春节后提前至春节前，且成为各区域普遍现象。其中，市区需求率先走热，不少租客从郊区换房至市区。另外，买租联动效应显现，二手房买卖市场筑底走稳，带动了租赁市场涨租预期，推动租金上行。不过，今年春节来得晚，租客有充分的时间选房，需求释放较为分散，造成整体涨幅低于前两年。

1月6日，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商出租存量房，将改变房地产市场只售不租、多售少租的局面。1月25日，上海市房管局表示，将鼓励培育一批专业的代理经租机构，预计春节前后将下发相关文件，鼓励专业机构为业主提供代理经租服务。1月28日，住建部、财政部、央行联合发文，宣布放宽职工提取住房公积金支付房租条件，连续缴纳3个月即可。一系列政策将培育、扶植租赁市场，刺激租房市场消费。

2015年2月，上海房屋租赁指数为1682点，比上月上升9点，环比上涨0.51%，涨幅相比上月扩大0.23个百分点，租赁指数涨幅翘头，走势强劲。

2月时届春节，租赁市场量稳价升，提前换租频繁，淡季不淡。上海房屋租赁指数办公室认为，今年春节较晚，租赁成交集中在春节前，CBD板块及配套成熟的轨交板块成为租赁热点，加上逆向探亲人群的增多，一大波换租需求春节前来袭，推动租赁指数走高。其中，高、中端市场大中户型房源热租，低端市场存在一房多个客户抢的现象。加上买卖市场的开始走稳，房东看高租金预期，涨租成为普遍现象。

2月上旬，上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，将于3月1日起实施。此举将盘活部分存量房源，增加市场供应，一定程度上缓解租赁市场供求格局。

2015年3月，上海房屋租赁指数为1688点，比上月上升6点，环比上涨0.37%，涨幅相比上月缩小0.14个百分点，租赁指数平稳上升。

3月上海租赁市场迎来传统旺季。春节后的"回沪潮"、工作变换、大学生求职等需求集中释放，同时挂牌量普遍增加15%-20%，优质房源供不应求，租金涨幅明显，呈现供求炙热、量价齐升的格局。其中，高端市场由于需求提前释放，涨幅趋缓。中低端市场租金涨幅明显，主要客源为白领及外来务工人员，需求高涨、租金普涨。3月租赁市场成交量增加三成以上。

3月10日，上海市公积金管理中心宣布：4月1日起上调两个市筹公租房（新江湾尚景园、上海晶城晶华坊）的租金。经测算，每平方米租金分别上涨2.53%和1.14%，上调后仍低于市价，公租房房源供不应求。低端租赁市场供需矛盾依然明显。（上海房屋租赁指数办公室）

 

一 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓：一季度，全市一手公寓成交面积较2014年四季度下跌44.2%，同比2014年一季度也有近8%的跌幅。各区县中，除崇明一区成交面积有小幅增加之外，其余各区县均有不同程度的减少，其中成交面积降幅最大的为嘉定区，环比减少面积超过25万平方米（图1）。本季度，嘉定区的公寓成交面积近28万平方米，虽然较上季度下跌近一半，但仍因区域内君悦华庭、三湘海尚名邸、绿地安亭佳苑、恒大名都、香溢璟庭等多个楼盘的良好销售业绩，稳占全市成交面积排名之首。其余各区县中，南汇周康板块的海棠名苑以近3.8万平方米的成交总面积，连续第二个季度稳坐全市公寓销售榜首。

别墅：一季度，全市一手别墅的成交面积明显下跌，在有成交的各区县中，除静安、杨浦两区有微幅上涨之外，其余各区县成交面积均有不同程度的减少。其中，奉贤区的成交面积跌幅尤为明显，环比减少了超过4万平方米（图2）。本季度，仅有两处楼盘别墅类物业成交量超过1万平方米，分别是松江泗泾板块的尚品雅筑（同时摘得本季度联排别墅类成交量之桂）和南汇周康板块的金地城。本季度独立别墅类成交量最大的楼盘与上季度相同，仍旧是奉贤柘林板块的招商海湾别墅。

商铺：一季度，全市一手商铺类房地产的成交量环比回落，环比上季度，跌幅超过60%。在有成交的个区县中，仅黄浦、闸北两区成交量有小幅增加，其余均不同程度下跌，其中闵行区成交面积降幅最大，环比有超过9万平方米的减少（图3）。本季度由于各区县成交量都有显著下滑，浦东新区以3.4万平方米的成交量轻松摘得商铺类一手房地产的销售桂冠，区域内北蔡板块的鹏裕苑、地杰商业大厦均有不俗的业绩。其余各区县中，奉贤金汇板块的金碧汇虹苑、南汇周康板块的绿地缤纷广场和松江泗泾板块的上海泗泾五金城在本季度一手商铺类房地产销售榜单中也有不错的表现。

办公：一季度，全市一手房地产的成交面积普遍下跌，办公类物业也不例外，环比减少面积近11.6万平方米。各区县的成交面积涨跌不一，在有成交的区县中，普陀区的成交面积下跌最为明显，环比超过了1.8万平方米，而闸北区却在成交量普遍下跌的一季度逆势而上，环比增加了超过5.3万平方米，这归因于区域内彭浦板块中环协信中心和绿地中环广场的大面积成交，其中，中环协信中心更以本季度4.1万平方米的成交量领跑全市办公类物业（图4）。

F  成交价格

公寓：一季度，一手公寓成交均价走势仍旧保持平稳，各区县成交价格均有小幅浮动，仅有虹口一区成交价格跌幅略大（图1）。从各区县来看，仍然是黄浦、卢湾、静安、徐汇的成交均价领先其余区县，保持在6万元/平方米以上。从个别楼盘来看，一季度，成交均价超过10万元/平方米的楼盘相对上季度略有减少，总共有18套成交。成交价格排行榜前三位，分别是卢湾的茂名公告，均价为12.6万元/平方米；浦东陆家嘴滨江板块的凯旋滨江园，均价为12.4万元/平方米；静安南京西路板块的嘉天汇御苑，均价为9.7万元/平方米。

别墅：一季度，一手别墅成交均价小幅下挫，除杨浦区外，其余区县均小幅调整。杨浦区别墅的成交均价徒增，涨幅环比超过66%，经查是由于区域内新江湾城板块的翡丽园、文化名邸、银亿江湾邸和旭辉江湾墅的频繁成交（图2）。本季度，一手别墅成交均价的一至五位排名分别是浦东张江板块的东郊花园，单价14.0万元/平方米；静安江宁板块的远中风华园，单价13.9万元/平方米；浦东唐镇板块的九间堂别墅，单价11.2万元/平方米；松江佘山板块的中凯曼荼园，单价10.5万元/平方米；松江佘山板块的上海紫园，单价10.2万元/平方米。

商铺：一季度，全市一手商铺成交均价走势平稳，各区县一手商铺的成交均价涨跌不一，浮动较小，在有成交的区县中，奉贤区的成交均价变化最为明显，环比下跌47%（图3）。本季度，静安区以5.5万元/平方米的成交均价位列一手商铺类成交均价榜首。从个别楼盘来看，本季度，本市各区县中位列一手成交商铺前三甲的分别为闸北不夜城板块的苏河湾华侨城广场，单价14.1万元/平方米；普陀长征板块的汇融大厦，单价8.3万元/平方米以及浦东陆家嘴滨江板块的银城商务广场，单价6.8万元/平方米。

办公：一季度，全市一手办公楼成交均价总体环比下跌8%，各区县均有小幅涨跌（图4）。本季度一手办公楼成交均价排名前三甲的楼盘分别是：浦东陆家嘴滨江板块的银城商务广场，成交均价6.8万元/平方米，闸北不夜城板块的苏河湾华侨城中心，成交均价6.1万元/平方米和徐汇徐家汇板块的汇京国际广场，成交均价5.7万元/平方米。值得关注的是，闸北不夜城板块的苏河湾华侨城中心和浦东陆家嘴滨江板块的银城商务广场在一手办公和商业类房地产的成交均价排名中，均名列前茅，其中苏河湾华侨城中心更是连续第二个季度占据一手办公和商业类房地产成交均价的前排位置。

典　型　楼　盘　成　交　情　况

二 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓：一季度，上海市二手公寓的成交面积环比下跌近18%，全市除金山、奉贤、崇明外，成交面积均有不同程度减少，降幅最为明显的是虹口区，降幅超过28%；浦东新区虽有18%的降幅，但仍旧连续第二个季度蝉联二手公寓成交面积桂冠（图1）。本季度的成交总量排名前三的楼盘分别是，奉贤柘林板块的乐怡苑住宅小区、徐汇长桥板块的梅陇新村和嘉定江桥板块的中星海上名豪苑一期翠堤尚郡。

别墅：一季度，全市二手别墅成交面积环比下跌12%，在有成交的区县中，各区县成交面积涨跌不一，成交量最大的依旧是松江区（图2）。本季度二手别墅成交面积最大的楼盘是闵行颛桥板块的君临天下花园，其次是松江区松江新城板块的海德名园以及同板块的泰晤士小镇，三个楼盘均有超过2000平方米的成交量。本季度别墅成交量虽有所下跌，但仍处于一年内上海市二手别墅成交量的高位。

商业：一季度，全市二手商铺的成交面积大幅下跌，跌幅超过60%，除青浦和崇明外，其余区县的成交量均有不同程度的减少，其中嘉定区与浦东新区的成交面积减少尤为明显，降幅均超过60%。松江区以本季度1万平米的成交量轻松成为本季度的销量top1（图3）。就个别楼盘来看，本季度二手商铺成交量排名前三的分别是金山枫泾板块的上海服装机械城、奉贤区的祥奉钢材城以及松江区松江新城板块的恒杰商务大楼。

办公：一季度，全市二手办公楼成交量创历年新低，成交总面积仅6.15万平方米，环比下滑超过60%。除金山、黄浦、嘉定、奉贤外，其余区县成交面积均有大幅的减少（图4）。从个别楼盘来看，由于本季度全市二手办公楼销售表现均不尽如人意，普陀区长风板块的绿洲中环商务中心绿洲中环中心双塔写字楼以仅3077平方米的季度销售量，排在本季销售榜首；紧随其后的是长宁区中山公园的长峰大厦以及黄浦区老西门板块的新上海城市广场。

 

F  成交价格

本季度1月，上海二手房市场开局"淡季不淡"，房价小涨，基本平稳，市场筑底现象显现。而今年春节时间较晚，落在2月中旬，于是市场启动延后，虽开局稍显冷清，但去年底开始的需求陆续释放仍在延续，加上信贷松绑、央行降准降息，已使市场预期转为乐观。时间转到3月，楼市传统旺季，市场回转，走出量价齐升行情，其中改善需求成为成交主力。两会定调稳定住房消费，月末政府托底救市的组合重拳落地。新政降低置业门槛，降低换房成本，由此推动普通二手房源挂牌及流通，进一步激活置业消费。诚然，市场有其规律，不依政府意志转移。展望后市，或从底部走出，进入平稳上升通道。在通缩的大背景下，作为一线城市的上海，房价飙升的概率极小。目前股市"牛市"，房地产赚钱效应不再，投资投机购房比例锐减。但在新政的强有力引导下，中低端市场的刚需、改善置业，会出现一波成交行情，"银四"成为期待。

二 手 住 宅 典 型 楼 盘 价 格 跟 踪 监 测

数据说明：为保证数据的真实性，以上信息均采用交易中心登记的成交信息。但个别楼盘由于成交套数少或者存在非正常交易现象，可能与正常市场价格有一定偏差。

 

土 地 出 让 概 况

2015年一季度，上海房地产市场低迷魔咒继续待解。在此背景之下，不仅楼市成交表现不见提振，土地市场也倍受波及。一季度，上海市共出让土地45宗，成交量环比、同比均大幅下跌，各区县均降幅明显。（图1）

按用途划分，一季度各类用途地块的出让数无一例外，全部大幅减少（图2）。从总体地块出让的用途结构来看，本季度，商办用途占成交总数量的22%，其他用途占43%，工业用途占18%，住宅用途占13%（图3）。

一手房市场在今年一季度供求量萎缩明显，主要是由于供求双方均在等待两会对于房地产调控的定调。房地产市场浓郁的观望状态，不仅使得地方政府放缓供地节奏，房企拿地也异常理性和谨慎。与此同时，沪上土地市场起始楼板价的不断高企，也在一定程度上加剧了成交表现的“寒意”。一季度，全市各类土地出让单价全线下跌，其中住宅类出让地块土地单价12659元/平方米，商办类地块的单价为36277元/平方米，工业类用途出让地块的土地单价为922元/平方米。

自2014年“930新政”以来，政府救市举措连绵不绝。继3•30组合拳出击后，上海4月8日又发布公积金新政，购房门槛进一步降低。可预见的是，未来楼市势必将不断升温，土地市场也将受益。

在提振楼市信心的同时，刺激土地市场的政策近期业已出炉。3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。对此，沪上业内表示，《通知》等政策层面决定了今后上海土地供应，尤其是商品住宅供应，总体占比加大将成为一种趋势。

多重政策利好之下，随着330新政的利好发酵，以及最新确定的上海公积金额度提高的消息，沪上品牌房企对于优质地块的争夺会更趋激烈，“地王”现象也将不可避免。业内预测，在即将发布的2015年供地计划中，政府将提高住宅用地的比重。

 

一季度上海市各类用途出让地块选登