房地产估价假设是房地产抵押估价报告中的重要组成部分，也是房地产估价结果得以成立的前提。
报告使用者可以从估价报告的估价假设的撰写中了解估价师在估价过程中对估价对象实际存在的问题是否进行了尽职调查，以及最终的处理是否合理正确，从而为合理利用估价结果并有效防范风险提供帮助。
一、一般假设
一般假设主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，估价实务中通常遇到的问题是：
（一）对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测
注册房地产估价师业已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给与了关注，但注册房地产估价师在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，而作出估价对象能正常安全使用的假设。
众所周知，房屋的结构安全性、环境污染等对房地产价值具有至关重要的影响。但注册房地产估价师受自身专业能力的限制，以及未取得估价对象权利人提供的相关权威机构出具的检测报告时，注册房地产估价师在房地产估价报告中作出上述假设。 这样的假设既表明了注册房地产估价师对这一问题的充分关注并做到了尽职调查之职责，也能使估价工作正常进行，同时还提醒报告的使用者如对此有特别的要求，可以进一步要求估价对象的权利人提供有关检测报告。
（二）对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注
注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面与《房地产权证》相关记载建筑面积大体相当。
这一假设表明注册房地产估价师虽不具备房屋建筑面积的专业测量资质，而房屋面积的大小直接影响估价对象评估总价的大小，但注册房地产估价师经现场查勘观察，判断出估价对象房屋建筑面与《房地产权证》相关记载建筑面积大体相当，而做出上述假设。这一假设说明估价对象实际面积与《房地产权证》登记面积基本相符，同时告知报告使用者估价对象的建筑面积必须以《房地产权证》登记面积为准。
（三）对房地产市场的假设
估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：
（1）交易双方自愿地进行交易；
（2）交易双方处于利己动机进行交易；
（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；
（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；
（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
估价报告中对房地产市场作如上交易假设是市场价格估价得以进行的一个基本前提，估价不能脱离市场条件而孤立地进行，而做出估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场的假设。
（四）估价对象为整个房地产中的一部分
估价对象为整个房地产中的一部分应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
当评估的估价对象只是整幢房地产中的其中一套时，估价报告应作上述假设，以说明虽未列入估价对象评估范围，但估价对象应享有楼梯、走廊、电梯等公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权；如果估价对象实际不具备或不完全具备这些公共设施的使用权，报告对此必须作进一步具体详细说明，提醒报告使用者应引起关注。
二、特殊类假设
主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设等，估价实务中常遇到的是：
（一）未定事项假设
对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定，例如：
1、估价对象《房地产权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。
在实际估价工作中，估价对象权利人提供的估价对象《房地产权证》没有记载估价对象房屋的建成年份的情况，注册房地产估价师一般在通过实地调查后得到估价对象的建成年份，在房地产估价报告中作上述假设，报告使用者可以从中了解到估价结果中涉及到有关成新率问题均以这个年份来计算的依据。
2、估价对象《房地产权证》只记载了估价对象的土地用途，而未记载估价对象的房屋用途，注册房地产估价师经实地查勘、调研，估价对象为**用房，本次估价设定房屋合法用途为**。
这一假设说明在实际估价工作中，估价对象权利人提供的估价对象《房地产权证》只记载了估价对象的土地用途，而未记载估价对象的房屋用途，注册房地产估价师经实地查勘，并向估价对象所在的房地产规划部门调查了解到估价对象房屋的法定用途，并以此用途作为估价对象的合法用途进行评估。在以抵押为目的的房地产估价报告中，尤其不能简单地以估价对象房屋的实际用途来评估。不合法的用途，即使方法选择正确、案例来源可靠、计算准确，因估价对象用途设定错误，其估价结果最终是错误的，银行管理部门要充分关注这一点。
（二）背离事实假设
银行抵押贷款为目的的评估一般以现状条件评估，但有时因特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如：
本次估价价值时点为**年**月**日，完成实地查勘日期为**年**月**日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。
在实际估价工作中，委托方因某种需要，将估价的价值时点设在注册房地产估价师现场查勘时点之前，为了使估价工作能正常进行下去，注册房地产估价师以现场勘察到的估价对象的实际状况而合理假设估价对象价值时点的状况。
（三）不相一致假设
在估价对象房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的权利人、名称等的合理假定。例如：
估价对象《房屋所有权证》证载的权利人是张**，而《国有土地使用证》证载的权利人是李**。注册房地产估价师经向估价对象所在的房地产管理部门查询，系因房地产转让，《房屋所有权证》已做变更，而《国有土地使用证》未作相应变更，故本次估价对象的权利人设定为张**。
在实际工作中，当两证分离的情况下有时会因房地产转让，《房屋所有权证》已做变更，而《国有土地使用证》未作相应变更的情况发生，注册房地产估价师不能简单认定估价对象的权利人，而必须向有关部门作尽职调查后方能设定估价对象的权利人。
当然无论如何严密的假设都带有推测，甚至是主观猜测的成分，但是，假设并不是凭空随意设定的，假设必须依据充分的事实，运用已有科学知识，通过演绎、归纳和类比等推理而成。合理的估价假设能使委托人及报告使用者了解估价活动的前提条件并正确理解估价结果的价值内涵。房地产抵押贷款估价报告中估价方法选用的正确性、案例来源的可靠性、主要参数取值的合理性及计算公式运用的准确性对估价对象的评估价值影响固然重要，但估价假设的设定对价值的影响以及估价报告的质量也是不可小觑的。房地产抵押就估价对象来说应该是现状条件下的房地产，因此房地产抵押报告，在防止滥用估价假设方面，严禁注册房地产估价师为了迎合委托人的高估要求，有意编造估价假设、滥用估价假设，无针对性地列举一些与估价目的无关的估价假设。
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