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2015年2季度市场信息

 房 地 产 指 数

地价指数

 

 

注：以2008年四季度的价格水平为基数100

2015年第二季度，中国城市地价动态监测网公布的上海市地价水平分别为综合18428元/平方米，商业39172元/平方米，居住32306元/平方米，工业2053元/平方米（均为地面地价）。本季度，各类用途土地单价均继续环比微涨，涨幅最大仍是工业用途土地，环比上季度涨幅为2.7%。

二手房指数

2015年4月，上海二手房指数为2917点，比上月上升6点，环比上涨0.17%，涨幅较上月缩小0.06个百分点。二手房指数呈小幅上扬，而成交量大幅增长，或助房价企稳回升。

4月上海二手房在多项新政利好刺激下，市场信心提振，成交大幅增长六成达3.6万套，创上海楼市有史以来次高。上海二手房指数办公室认为，4月特征表现为：一、超过市场预期的"330新政"甫一出台，政策效应显著；二、挂牌量持续减少7个月后止跌反弹，而且在当月去化量创历史次高的前提下，4月底二手房挂牌量不降反升逾7%，其中大量"满2不足5"挂牌出售；三、一二手房间价格制约显现，受开发商谨慎涨价的影响，二手房价格反弹力度趋弱；四、尽管银行执行二套房首付40%尚不普遍，但改善客继续成为交易主角，改善需求包括首置改善、置换改善、多次改善甚至深度改善等；五、股市获利资金在楼市兑现，纯投资客身影再现。截至4月30日，全市二手住宅挂牌量为82712套，较上月上升7.6%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为23710套、45807套、13195套，较上月环比上升2.4%、8.8%、1.4%。新政刺激，当月去化量大增，挂牌量7个月来逆转，表明买卖双方积极入市。

4月10日，上海公布住房公积金新政，购首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限分别调整为60万元、120万元。4月20日，央行宣布降准1个百分点，幅度之大，仅2008年出现过。货币、信贷政策继续放宽，与"330新政"叠加，推动购房者入市。

2015年5月，上海二手房指数为2932点，比上月上升15点，环比上涨0.52%，涨幅较上月扩大0.35个百分点。作为一线城市，二手房价格指数自去年11月止跌回涨，但多呈窄幅上扬，5月二手房指数涨幅比上月扩大逾2倍，且涨幅创下17个月来新高。

5月再次降息，利好持续释放，上海二手房市场延续火爆行情。上海二手房指数办公室认为，5月市场特征表现为：一、成交续写历史次高，仅上旬就环比增加三成，截至月底成交逾3.8万套,为年内月度第一高位；二、房价经过前几月筑底，5月成交放量支撑，二手房价格指数重回10个月前水平；三、改善型买家持续发力，其中市区改善置业客增加，多为一步到位，中高端房源购买欲上升，潜力加大，成交均价大涨也反映了成交结构；四、2013年3月创下的6万套天量成交房源，绝大多数可作为免税房入市，5月房价涨幅中相当比例来自于"满2"免税房，履行"到手价"惯例的上家往往把营业税免除的优惠额减半计入售价；五、挂牌量持续回升，年初挂牌量滑坡，3月底仅7.6万套，4月底8.3万套，5月底进一步回升达9.1万套，其中70-140平方米的改善型房源达4.44万套。截至5月31日，全市二手住宅挂牌量为91080套，较上月上升10.1%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为25305套、50666套、15109套，较上月环比上升6.7%、10.6%、14.5%。挂牌大增，置业者入市节奏加快。

5月10日，央行宣布下调基准存贷款利率0.25个百分点；5月11日，上海公积金管理中心宣布下调利率，5年以上仅3.75%，为历史最低点；商业利率仅次于2009年七折后水平。这将大大减少购房者交易成本。

2015年6月，上海二手房指数为2996点，比上月上升64点，环比上涨2.14%，涨幅较上月扩大1.62个百分点。成交持续走高后，价格出现大幅上扬，二手房指数环比涨幅已大于曾创成交量最高记录的2013年3月，当年3月的二手房指数环比涨幅为1.72%。

在经历4、5月火爆行情后，6月上海二手房市场超八成板块价格上涨。上海二手房指数办公室认为，6月市场特征表现为：一、前两个月成交高峰去化了大量房源，刺激业主新增挂牌，尤其外环外，但部分区域有效供应锐减两成，优质房源被哄抢，业主坐地起价；二、前期股市大涨，获利资金转投房地产，中高端二手房成交放量，房价上涨5%-10%；三、今年降准降息超预期，月内再次降息使房贷成本处于历史最低位，持续刺激购房；四、剔除低迷状态的2014年，2013年月度环比涨幅大于1%的有7个月，而2015年6月二手房指数涨幅已大大超过2013年最高的3月；五、投资客增多，部分板块成交量同比去年翻番。截至6月30日，全市二手住宅挂牌量为92469套，较上月上升1.5%。其中，内环内挂牌量为25159套,较上月环比下降0.6%、内外环、外环外挂牌量分别51495套、15815套，较上月环比上升1.6%、4.7%。

6月27日，央行宣布降息0.25个百分点，年内第三次降息，也是8个月内第四次降息。公积金利率降至10年来最低值，商贷利率接近2007年7折利率水平，购房最佳窗口期到来。（上海二手房指数办公室）

房屋租赁指数

2015年二季度4月、5月、6月房屋租赁价格指数分别为1693（↑5）,1702（↑9），1721（↑19）。二季度，房屋租金走高，尤其六月，量价齐升，走势火爆。

2015年4月，上海房屋租赁指数为1693点，比上月上升5点，环比上涨0.28%，涨幅相比上月缩小0.09个百分点，租赁指数涨幅连续第二个月收窄。

4月，上海房屋租赁市场高潮减退而余温仍在，呈现量价平稳格局。上海房屋租赁指数办公室认为，租赁需求在前几月持续释放后，后续需求减少，步入传统淡季。市场表现略有分化:高端市场需求回升，是涨幅唯一扩大的分市场；中、低端市场涨幅缩小，需求热点逐渐转移到内中环间以及郊区的轨交板块，合租客数量增加。而随着买卖市场的转热，部分房源和租客流向买卖市场，比例约占一成，买卖与租赁市场呈现跷跷板效应。

4月29日，上海市公积金管理中心发布《进一步放宽本市提取住房公积金支付房租条件的通知》，于5月1日起实施，最高月提取额度为2000元，将进一步缓解市民租房压力。

2015年5月，上海房屋租赁指数为1702点，比上月上升9点，环比上涨0.55%，涨幅相比上月扩大0.27个百分点，租赁指数涨幅连续二个月收窄后，涨幅扩大并翻番。

5月，上海房屋租赁市场正在酝酿一波新需求入市潮，呈现量价齐升格局。上海房屋租赁指数办公室认为,5月这一轮大学毕业生新入职租房需求的兴起，成为中低端房源的主顾，中低端市场需求明显回升。市区板块成为热点，租金快速走高。此外，高校附近及地铁沿线的中小户型最为抢手，去化速度加快，成交量上涨逾二成。

2015年6月，上海房屋租赁指数为1721点，比上月上升19点，环比上涨1.14%，涨幅相比上月扩大0.59个百分点，租赁指数环比涨幅连续两个月出现翻番。

6月，上海房屋租赁市场正式迎来毕业生租房潮，量价齐升，走势火爆。上海房屋租赁指数办公室认为，6月租赁市场进入高峰，各档市场齐头并进，出现租房难、租金涨的局面。其中，高端市场各类需求爆发，中低端市场供不应求，有的板块甚至无房可租。究其原因：一是买卖市场连续走强，不少房源由租转售，导致租赁市场部分板块供应减少达三成；二是毕业季来临，高校周边、地铁沿线的中低端市场需求上升达二成以上，租客中五成以上为毕租客群。两大因素叠加，推高租金大幅上涨。（上海房屋租赁指数办公室）
一 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓：二季度，全市一手公寓成交面积较一季度猛增，涨幅超过100%。全市各区县中，无一例外均有不同程度的增加，其中成交面积增涨最多的是浦东新区，环比增加面积超过73万平方米（图1）。本季度，浦东新区的公寓成交面积超109万平方米，创两年内销售新高，遥遥领先其他区县占领本季度销售量首位。区域内，航头板块的鹤沙航城航武嘉园、周康板块的汇福家园颐谷北苑、外高桥板块凌桥景园、花木板块的绿城葛洲坝臻园等楼盘都有相当不错的成交量。其余各区县中，宝山顾村板块的宝沁苑以超过9.3万平方米的成交总面积，成为全市公寓销售冠军。

别墅：二季度，全市一手别墅的成交量回升明显，有成交的各区县成交面积全部上涨。其中，浦东新区的成交量最大，有超过12万平方米的成交面积（图2）。本季度，南汇周康板块的御沁园以超过3万平方米的优越业绩，稳坐别墅类物业成交量之首，比排名第二的奉贤柘林板块的招商海湾别墅成交量高出了1.6万平方米。同时它也是本季度联排别墅类成交量之冠。另外，本季度，浦东川沙板块的江畔御庭在独立别墅类成交量中排名第一。

商铺：二季度，全市一手商铺类房地产的成交量环比上升明显。在有成交的个区县中，除静安、闸北、松江三区的成交量有小幅下跌，其余均不同程度上涨，其中浦东新区的成交面积最大，成交量超过11万平方米（图3）。本季度，各区成交量都表现不俗，浦东新区更是以超过11万平方米的成交量，连续第二个季度成一手商铺类房地产的成交之首，区域内张江板块的东郊商办中心、塘桥板块的东方路1381，1383号，川沙板块的王桥生产资料交易市场、临港新城板块的宝龙生活广场销量均超过1万平方米。其余各区县中，奉贤金汇板块的金碧汇虹苑、嘉定安亭汽车城板块的龙湖郦城和奉贤南桥新城板块的奉贤农产品交易市场本季度销量也都名列前茅。

办公：二季度，全市一手房地产的成交面积同其他类型房地产一样涨幅明显，环比增加销售面积近40万平方米。在有成交的区县中，除闸北和宝山区外，其余区县成交面积均有较大幅度的增涨，其中松江区的成交面积涨幅最大，嘉定区的成交面积最大，有超过11万平方米的成交量。本季度，徐汇南站板块的徐汇万科中心成交量近5万平方米，领跑全市一手办公类物业（图4）。

F  成交价格

公寓：二季度，全市一手公寓成交均价小幅上涨，各区县成交价格涨跌不一，小幅浮动。仅杨浦普陀两区成交价格跌幅略大（图1）。从各区县来看，仍旧是黄浦、静安、徐汇的成交均价领先其它区县，均价都保持在6万元/平方米以上。从个别楼盘来看，二季度，成交均价超过10万元/平方米的楼盘较上一季度有大幅增加，总共有5个楼盘54套成交，其中值得关注的是黄浦区淮海中路板块的茂名公馆，本季度共成交32套之多。本季度，浦东新区陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦以成交均价18.9万元/平方米重回一手公寓成交均价之首；紧随其后的是浦东陆家嘴滨江板块的鹏利海景公寓，均价为15.6万元/平方米；以及黄浦淮海中路板块的茂名公馆，均价为12.0万元/平方米。

别墅：二季度，一手别墅成交均价小幅普涨，除奉贤一区外，其余各区县成交均价都有不同程度的涨幅。其中，闵行与浦东新区的成交均价涨幅最大，涨幅环比均超过20%（图2）。本季度，一手高端别墅成交均价普遍上涨，前五位的排名被闵行金虹桥板块和浦东张江板块瓜分，分别是闵行金虹桥板块的虹桥尚嘉苑，单价20.0万元/平方米；闵行金虹桥板块的万特园续建一期及新建二期，单价18.3万元/平方米；浦东张江板块的华洲君庭，单价15.5万元/平方米；浦东张江板块的东郊花园，单价15.2万元/平方米；闵行金虹桥板块的臻园，单价15万元/平方米。

商铺：二季度，全市一手商铺成交均价较上一季度略有上涨，各区县一手商铺的成交均价涨跌不一，浮动较小，在有成交的区县中，奉贤区的成交均价变化最为明显，环比上涨43%（图3）。本季度，静安区以5.8万元/平方米的成交均价守住了一手商铺类成交均价榜首之位。从个别楼盘来看，本季度，本市各区县中位列一手成交商铺前三甲的分别为虹口北外滩板块的上海国际航运服务中心（西块）项目，单价9.5万元/平方米；浦东外高桥板块的远洋洲海大厦，单价6.5万元/平方米以及静安江宁路板块的远中风华园，单价5.8万元/平方米。

办公：二季度，全市一手办公楼成交均价总体环比下跌6%，各区县涨跌不一，其中虹口区的均价涨幅尤为明显，环比上涨87%（图4）。本季度一手办公楼成交均价排名前三甲的楼盘分别是：浦东陆家嘴滨江板块的二十一世纪中心大厦，成交均价10.5万元/平方米；虹口北外滩板块的上海国际航运服务中心（西块）项目，成交均价9.5万元/平方米，以及浦东陆家嘴滨江板块的保利国际中心成交均价9.0万元/平方米。值得关注的是，本季度高端办公楼盘的竞争也异常激烈，均价较上季度有明显上升。

典　型　楼　盘　成　交　情　况

二 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓：二季度，上海市二手公寓的成交面积环比上涨超过120%，成交持续走高。全市无一例外，成交面积均有不同程度增加，增幅最为明显的是浦东新区，增幅超过139%，成交面积环比增加超过118万平方米（图1）。本季度的成交总量排名前三的楼盘分别是，浦东惠南板块的艺泰安邦、长宁西郊板块的复地御西郊和浦东临港板块的宜浩佳园。

别墅：二季度，全市二手别墅成交面积环比上涨超110%，在有成交的区县中，除虹口、普陀、杨浦三区之外，其余各区均不同程度上涨，成交量最大的依旧是松江区（图2）。本季度二手别墅成交面积最大的楼盘是松江区松江新城板块的泰晤士小镇，其次是闵行颛桥板块的君临天下花园以及松江九亭板块的上海公馆，三个楼盘均有超过3000平方米的成交量。

商业：二季度，全市二手商铺的成交面积上涨近60%，除金山、普陀和青浦外，其余区县的成交量均有不同程度的增加，其中闵行区的成交面积增加尤为明显，成交面积环比增加超过1.1万平方米。松江区本季度成交量仍旧保持火热，以1.8万平方米的成绩拔得本季度销售头筹，这也是松江区本年度连续第二个季度获得二手商铺销售冠军的称号（图3）。就个别楼盘来看，本季度二手商铺成交量排名前三的分别是金山亭林板块的长三角物流中心、金山枫泾板块的上海服装机械城以及奉贤南桥新城板块的奉贤农产品交易市场。

办公：二季度，全市二手办公楼成交量在整个楼市的正能量带动中逐渐走出一季度以来的低潮，本季度成交总面积近10.8万平方米，环比上涨超过75%。除金山、黄浦、宝山、普陀外，其余区县成交面积均有不同程度的增涨（图4）。从个别楼盘来看，本季度二手办公成交面积排名前三分别是：浦东川沙板块的龙东大道5385号；杨浦东外滩板块的复旦软件园以及浦东陆家嘴板块的上海环球金融中心。

 

F  成交价格

本季度，4月新政利好连连，二手房市场"金三"行情成色稍有欠缺，但“银四”行情可谓货真价实。挂牌量自去年9月以来首次出现止跌上升，而且本月去化达历史次高，说明买卖双方积极入市。继“银四”后，楼市又见“红5月”。5月，再度降息，政策层面除未取消限购外，已接近最宽松时期2009年的水平，公积金利率甚至更低。叠加效应有效刺激楼市持续回暖，挂牌量、成交量两项指标均显著上升。然而在经历4、5月火爆行情后，6月上海二手房市场超八成板块价格上涨。本轮价格持续上涨，一是在支持自住改善的政策刺激下，刚性首置和改善需求持续入市，确立市场进入上涨通道；二是一、二手房相互作用，前期以价换量的一手房提价入市，拉动二手房行情。目前，上海一手房去库存周期不到13个月。二手房市场中随着前两个月消化了大量性价比居前房源，优质的适销房源减少，部分板块甚至出现了"房荒"。而在6月下旬股市宽幅震荡下，资金获利锐减，转移楼市份额下降，部分被套者支付高价格段的房源不再一挥而就，有的甚至调整购房方案。随着房价大涨以及供需两端这些微妙变化，作为一线城市的上海，领涨动力是否延续，拭目以待。

二 手 住 宅 典 型 楼 盘 价 格 跟 踪 监 测

数据说明：为保证数据的真实性，以上信息均采用交易中心登记的成交信息。但个别楼盘由于成交套数少或者存在非正常交易现象，可能与正常市场价格有一定偏差。

 

土 地 出 让 概 况

2015年过半，纵观上海楼市上半场，在利好政策的轮番刺激下，房地产行业正逐渐走出低迷，出现筑底企稳之势。上半年，上海土地市场整体行情走好，经历了短暂的低迷期之后，在央行降准、降息、330新政等“救市”政策刺激之下，热度逐渐提升，华润、首创、碧桂园等房企积极在上海拿地，上海出现多个总价、单价、区域地王。二季度，上海市共出让土地51宗，成交量较上季度略有上浮，各区县表现较为平均。（图1）

按用途划分，二季度各类用途地块的出让数基本与上季度持平（图2）。从总体地块出让的用途结构来看，本季度，商办用途占成交总数量的19.6%，其他用途占43.1%，工业用途占17.7%，住宅用途占19.6%（图3）。

二季度，住宅类出让地块土地单价42690元/平方米，商办类地块的单价为34457元/平方米，工业类用途出让地块的土地单价为1332元/平方米（图4）。值得一提的是，6月3日下午，经过绿地、华润、华发等房企的激烈的角逐，大宁“地王”姊妹地块终于火爆出炉。华发联合体以87.95亿竞得闸北住办用地，楼面地价达38062元/平米。它以“地王”的形式成交再次预示了今年不会平淡的上海土地市场。

从市场去化压力来看，随着二季度末五月、六月的一波行情的出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至8.86个月。这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势，相关政策的利好也将逐步作用于地产开发端。对于开发商来讲，赶在市场最热的时机拿地，竞争势必会激烈，未来或仍将出现多“地王”。

 

二季度上海市各类用途出让地块选登