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2015年3季度市场信息

 

房 地 产 指 数

地价指数

 

注：以2008年四季度的价格水平为基数100

2015年第三季度，中国城市地价动态监测网公布的上海市地价水平分别为综合19264元/平方米，商业39664元/平方米，居住34082元/平方米，工业2103元/平方米（均为地面地价）。本季度，各类用途土地单价均继续环比微涨，涨幅最大是居住用途土地，环比上季度涨幅为5.5%。

     

 2015年7月，上海二手房指数为3030点，比上月上升34点，环比上涨1.08%，涨幅较上月缩小1.06个百分点。同比延续第二个月为正。在二季度二手房市场量价爆发式上涨后，7月市场量减价缓。

在过去的二季度，上海二手房市场成交井喷，维持月均3.5万套以上高位。进入7月传统淡季，市场热度并未骤减，成交依然突破3万套。上海二手房指数办公室认为，随着二季度需求集中释放，市场气氛告别火爆呈现减速迹象。7月二手房市场特征表现为：一、新挂牌房源价格上涨趋缓，卖家跳价鲜见，对5%-10%的涨幅，买家接受度下降；二、股市大跌致不少买家计划生变；三、市场情绪由之前恐慌性抢购弥漫逐渐转为出手缓慢，带看量出现10%-20%的下降；四、供需不均衡，内外环出现分化，相比中环内，外环外刚需购买力下降，以置换为主的业主心态也发生转变，降价案例增多；五、少部分板块受一二手房价格倒挂或一手房集中推盘跑量影响，卖家挂牌居高不下导致客户分流去一手房市场。截至7月31日，全市二手住宅挂牌量为98543套，较上月上升6.6%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为26254套、54757套、17532套，较上月环比上升4.4%、6.3%、10.9%。相比上月，内环挂牌由负转正。

7月6日，上海市定向微调非沪籍住房限购，对上海楼市成交有一定利好。7月15日，上海市委书记韩正表示，上海房价已经很高，控制房价是调控楼市平稳健康发展的重要目标。7月20日，财政部部长楼继伟表示，今年加快房地产税立法并适时推进改革。这是近两年以来官方就房地产税进度问题正式表态。

2015年8月，上海二手房指数为3054点，比上月上升24点，环比上涨0.83%，涨幅较上月缩小0.25个百分点。指数涨幅连续两个月收窄。

上海二手房市场经过二季度量价持续上涨后，进入七八月传统淡季，指数涨幅逐步收窄，成交连续降温。上海二手房指数办公室认为，市场延续惯性回调，然幅度不大，各板块涨跌呈现窄幅震荡。8月二手房市场特征表现为：一、前期快速大涨后，房价上涨动力减弱；二、有效供应显现不足，买家看房积极性降低，部分板块带看量有二成以上减少，观望逐步抬头；三、市场表现分化，首次改善客为快速置换，连环单降价卖盘成交案例增多，而改善型房源价格依旧坚挺；四、土地市场高价地块成交频现，直接影响中高端二手房价格预期走高。挂牌量方面，在时隔近1年后，再度突破10万大关，截至8月31日，全市二手住宅挂牌量为103244套，较上月上升4.8%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为27429套、56784套、19031套，较上月上升4.5%、3.7%、8.6%。但其中不乏大量价格过高、卖家诚意度低下的房源，加上一手房备战九月供应短缺，加重二手房市场负担，于是不少板块分化加剧。

8月10日，上海社保局宣布，居转户年限由7年最短缩至3年，对部分创业人才，直接入户引进。此举将对上海楼市成交有一定利好。8月26日，央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，房贷利率在今年4次降息后，已达历史最低水平。8月27日，住建部等六部委发文松绑"限外令"，此举对楼市影响有限，不会对房价有明显拉升作用。8月30日，住建部、财政部与央行联合发布通知，公积金贷款买二套房，首付最低由三成降至二成，北上广深自主决定首付比例。分类调控延续。

2015年9月，上海二手房指数为3089点，比上月上升35点，环比上涨1.09%，涨幅较上月扩大0.26个百分点。指数涨幅连续两个月缩小后，9月再现扩大。

自"330"新政以来，二手房市场连续5个月处于月成交3万套以上的高水平。进入9月，成交维持高位，指数涨幅翘头，"金九"成色尚足。上海二手房指数办公室认为，利好连连释放需求，成交持续高位运行。指数涨幅再次扩大，行情延续。9月市场特征表现为：一、一手房提价入市和土地市场的火爆，让二手房卖家持续看涨，挂牌拉高相关区域房价；二、部分刚需类买家担忧房价继续上涨，"恐慌"入市现象渐多，老工房（售后公房）成交抬头；三、供应显现分化，外环内优质次新房、学区房供不应求，小部分卖家惜售并大幅提价10%左右。挂牌量由内向外呈加大趋势，其中外环外部分板块增加三成以上，加上一手房分流买家，成交表现平淡；四、股市连续震荡下跌，前期影响楼市成交，违约时现或暂缓购房，近期反而促使部分资金转投房地产，以规避股市风险。截至9月30日，全市二手住宅挂牌量为107412套，较上月上升4.0%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为28278套、59058套、20076套，较上月上升3.1%、4.0%、5.5%，挂牌呈现逐渐放量。

9月8日，在闸北静安"撤二建一"工作酝酿和听取意见过程中，消息传出影响巨大，致使闸北部分房源价格一夜窜升。9月21日，住建部发布《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，支持缴存职工异地购房需求。次日上海市公积金中心表示，落实细则还在研究中。此通知对于一线城市的上海影响有限。9月30日，央行、银监会通知，不实施"限购"的城市，居民家庭首次购买普通住房，最低首付款调整为不低于25%。此通知虽不针对上海，但传递政策再次放宽信号。（上海二手房指数办公室）

房屋租赁指数

2015年三季度7月、8月、9月房屋租赁价格指数分别为1742（↑21）,1756（↑14），1767（↑11）。三季度，房屋租金继续上涨，租赁市场走势强劲。

        2015年7月，上海房屋租赁指数为1742点，比上月上升21点，环比上涨1.22%，涨幅相比上月扩大0.08个百分点，租赁指数涨幅创今年以来新高。

7月，上海房屋租赁市场迎来传统旺季，持续上涨。淡旺季时间节点与买卖市场有所不同。上海房屋租赁指数办公室认为，供需失衡导致租赁市场新的特点。供应上，二手房买卖二季度去化近11万套，其中转租为售的房源也在其列，导致市场上挂牌出租房源大量减少，部分热租板块供需比已达1:5。需求上，6月起毕租需求启动，7月进入需求高峰，毕业大学生以短租为主，一旦落实工作即换租。中低端房源紧俏，地铁房更是难求，合租占到八成以上。

2015年8月，上海房屋租赁指数为1756点，比上月上升14点，环比上涨0.81%，涨幅相比上月缩小0.41个百分点，涨幅在7月毕租高峰后开始回落。

8月，上海房屋租赁指数上涨势头减弱。上海房屋租赁指数办公室认为，之前买卖市场价格偏热，助推了房租上涨水平，得以连续两个月租赁价格涨幅向上。而后，租金整体涨幅出现回落，成交量随之小幅下滑，板块间走出分化行情。具体表现为：一、高中端市场租赁需求减少二成以上，房东涨租得不到需求支撑。而低端市场近郊以内区域需求旺盛，租金涨幅稍大；二、买卖市场火热导致租赁市场可租房源减少，加上前期旺季消耗大量适租房源，不少换租客暂时搁置计划；三、租金连续大涨，租客承受力减弱，出现"往小租，往远租"的特点。

2015年9月，上海房屋租赁指数为1767点，比上月上升11点，环比上涨0.63%，涨幅相比上月缩小0.18个百分点，涨幅连续两月缩小。

9月，毕租高峰退去，租金弱势上扬。上海房屋租赁指数办公室认为，5月后租金大幅上扬后，租金上涨动力逐月消退，但仍呈上扬态势。由于市场的售租效应，二手房买卖市场连续高位走强后，出租挂牌房源减少，尤其是中环以内的房源更为紧俏。而二手房成交不旺的偏远郊区，租房供应充足，租金稳定。买卖市场效应显现，部分板块租金涨幅甚至超过了房价涨幅。而租赁市场出现的一个变化是，与部分租客追求大面积、舒适性、好地段房源相比，一些租客受租金压力，开始选择远离市中心或品质稍差房源"降级"消费。总体上，市场表现分化，高端市场新建豪宅板块露头，相关板块租金大幅上涨；中端市场承租能力下降，租客转移至郊区；低端市场市中心区走热。

9月下旬，徐汇在长桥街道等开展公租房社会房源收储试点，闸北召开区筹公租房项目推介会。公租房较社会房源稍低的租金，以及更稳定的租赁保证，将在一定程度上缓解中低端租赁市场矛盾。另外，社会资本的长租公寓扩张势猛，拎包入住的模式受到不少年轻白领租客的青睐。

（上海房屋租赁指数办公室）

 

 一 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓：三季度，全市一手公寓成交面积与上一季度基本持平。各区县成交面积增减不一，其中成交面积增涨最多的是青浦区，环比增加面积为9.3万平方米；成交面积降幅最大的为金山区，环比减少了13.4万平方米（图1）。本季度，浦东新区的公寓成交面积为91万平方米，遥遥领先于其他区县，在今年前三季度一直居全市之首，归因于区域内，外高桥板块的森兰名轩、北蔡板块的陆家嘴锦华苑、唐镇板块保集澜苑、花木板块的陆家嘴梧桐公寓等楼盘都有相当不错的成交量。本季度，全市公寓销售冠军落在南汇临港新城板块的宜浩绿园，其成交总面积超过11万平方米。

别墅：三季度，全市一手别墅的成交量小幅回升，在有成交的各区县中，成交面积增减保持平稳。其中，浦东新区的成交面积仍占第一，成交面积为10.9万平方米的；青浦区的成交面积增加最为明显，环比增加了5万平方米（图2），区域内，徐泾板块的圣堡别墅、水湾雅庭，中信泰富朱家角新城等楼盘表现较为活跃。本季度联排别墅类成交面积最大的楼盘为闵行浦江板块的宝华源墅，独立别墅类由青浦徐泾板块的圣堡别墅摘得销售桂冠。

商铺：三季度，全市一手商铺类房地产的成交量小幅上涨。各区县成交量增减不一，其中奉贤区成交面积降幅较大，环比有超过2万平方米的减少，黄浦区的涨幅最为明显，成交面积环比增加了近3.6万平方米（图3）。本季度，个别区成交量都表现不错，浦东新区较第二季度虽有小幅下降，但成交量仍然接近于11万平方米，前三个季度均为一手商铺类房地产成交之首，区域内张江板块的东郊商办中心、北蔡板块的地杰商业大厦，唐镇板块的阳光商业中心取得不错的业绩。其余各区县中，本季度表现最为突出的为杨浦黄兴板块的硕和商务大厦，其成交总面积近2.5万平方米，勇夺本季度销售桂冠，紧随其后二、三名被南汇惠南板块的惠南颐景园和闵行浦江板块的浦江宝邸A区所获得，两楼盘成交面积均超过1.2万平方米。

办公：三季度，全市一手房地产的成交面积呈现小幅下降。各区县中，除黄浦、静安、闸北、宝山、青浦的成交面积有小幅增加外，其中，宝山区的涨幅最为明显，成交面积环比增加了近3万平方米，其余区县成交面积均出现不同程度的减少各区县成交量增减不一，其中以杨浦最为明显，成交面积环比减少近3.5万平方米（图4）。本季度，徐汇南站板块的徐汇万科中心成交量与上月相比有所下降，但依旧成为全市一手办公类物业成交总面积第一，近4.3万平方米；浦东外高桥板块的晓富贸易广场紧随其后，其成交总面积与徐汇万科中心仅相差0.18万平方米。 

 

 

 F  成交价格

公寓：三季度，全市一手公寓成交均价小幅上涨，各区县中，除静安、闸北、浦东、奉贤的成交均价小幅度下降外，其余区县成交均价均出现不同程度的上涨（图1）。从各区县来看，黄浦、静安、徐汇的成交均价依旧领跑全市，分别为7.9万元/平方米、8.3万元/平方米和6.9万元/平方米。从个别楼盘来看，三季度高端物业成交延续第二季度的热度，表现较为活跃，成交均价超过10万元/平方米的楼盘总共有65套成交。值得注意的是黄浦区的茂名公馆本季度以均价12.4万元/平方米成交了30套公寓，是均价10万元/平方米以上的高端物业中成交套数最多的楼盘；成交价格排行榜前三位，分别是浦东陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦，均价为18.9万元/平方米；浦东陆家嘴滨江板块的鹏利海景公寓，均价为15.6万元/平方米；黄浦黄浦滨江板块的华润外滩九里苑，均价为14.2万元/平方米。

别墅：三季度，一手别墅成交均价小幅普涨，除浦东一区外，其余各区县成交均价都有不同程度的涨幅。其中，静安成交均价涨幅最大，涨幅环比超过45%，经调查是由于区域内江宁路板块的远中风华园成交较频繁；其次，杨浦、普陀、金山及奉贤涨幅环比均超过20%（图2）。本季度，一手别墅成交均价的一至五位排名分别是闵行金虹桥板块的虹桥尚嘉苑，单价20.7万元/平方米；浦东张江板块的华洲君庭，单价18.9万元/平方米；浦东张江板块的东郊花园，单价15.0万元/平方米；闵行金虹桥的臻园，单价14.7万元/平方米；浦东花木板块的四季雅苑6B期，单价13.2万元/平方米。

商铺：三季度，全市一手商铺成交均价总体环比下跌12%，各区县中，除了静安和长宁有较大幅度的下跌以外，其余各区县均小幅浮动（图3）。本季度，闸北区以4.2万元/平方米的成交均价稳坐均价排行榜榜首之位。从个别楼盘来看，本季度，本市各区县中位列一手成交商铺前三甲的分别为闸北不夜城板块的苏河湾华侨城中心（42A楼），单价14.4万元/平方米；普陀长征板块的汇融大厦，单价9.5万元/平方米以及徐汇龙华板块的保利西岸名轩，单价8.3万元/平方米。

办公：三季度，全市一手办公成交均价较上一季度略有下挫，各区县中，除了黄浦、静安、闸北、普陀和浦东上涨外，其余各区县均出现不同程度的下跌，虹口和金山下跌幅度更是超过20%（图4）。本季度一手办公楼成交均价排名前三甲的楼盘分别是：浦东新区陆家嘴滨江板块的保利国际中心，静安南京西路板块的御华山大厦和闸北不夜城板块的苏河湾华侨城中心（41C楼），成交均价都超过了6万元/平方米。与上一季度相比，本季度高端办公楼盘的竞争稍有减缓，均价出现小浮动下跌。

  

 

典　型　楼　盘　成　交　情　况

 

二 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓：三季度，全市二手房地产的成交面积呈现小幅下降。全市无一例外，成交面积均有不同程度较少，降幅较为明显的区域为长宁区、金山区和徐汇区，降幅均超过10%（图1）。从个别楼盘来看，仍有一些楼盘交易较活跃，本季度的成交总量超过了1万平方米，它们分别是普陀区光新板块的中远两湾城、闵行莘庄板块的上海康城和普陀桃浦板块的阳光威尼斯。

别墅：三季度，全市二手别墅成交面积走势相对比较平稳，各区县成交面积增减不一，其中成交面积增幅最多的是青浦区，增幅达21.6%；成交面积降幅最大的为长宁区，降幅达35.0%；嘉定区与崇明区也有较明显下跌，均超过20%（图2）。本季度二手别墅成交面积最大的楼盘是浦东碧云板块的维诗凯亚，其成交面积已超过5000平方米，紧跟其后的是松江新桥板块的沿海丽水馨庭和浦东花木板块的御翠园，两个楼盘的成交量均达到4500平方米左右。

商业：三季度，全市二手商铺的成交面积呈小幅上涨，成交面积环比增加约17%，各区县成交量增减不一，其中闵行区成交面积降幅较大，环比有超过1.0万平方米的减少，嘉定区的涨幅最为明显，成交面积环比增加了近2万平方米（图3），归因于区域内主城区板块的复华购物广场有较好的表现，占本季度商铺类成交面积首位，达到1.23万平方米的成交量。本季度二手商铺成交量排名二、三位的分别是：奉贤南桥新城板块的奉贤农产品交易市场和宝山张庙板块的风尚天地广场。

办公：三季度，全市二手办公楼成交总面积达到12.1万平方米，与上一季度相比略有上涨，各区县成交面积增减不一，其中降幅较为明显的区域为杨浦区和奉贤区，降幅分别达到45.0%、54.1%；增幅较大的区域为宝山、静安与普陀，增幅均超过100%（图4）。从个别楼盘来看，本季度二手办公成交面积排名前三分别是：静安曹家渡板块的胶州路764、768号；浦东周康板块的沪南路3301号以及浦东陆家嘴板块的上海环球金融中心。

F  成交价格

对于下半年的楼市，虽然“金九银十”通常是被连在一起来讲述的，但以季度单位来考量，七八九三个月间上海楼市并不平静。自去年四季度以来，首套房认定标准调整、普通住宅标准调整、高端预售许可证审批的放开、“330新政”落地等政策预示着政策层面是在鼓励住房消费，政策层面呈现出“宽松”态势，楼市基本面开始出现快速好转。第三季度，自8月份起，央行降准降息后贷款利率再创历史新低，持续多年的‘限外令’出现松动，公积金首付比例进一步下调。基于二季度的惯性，加上政策暖风不断，三季度楼市延续高位放量态势，二手房住宅的成交均价自今年4月份突破23000元以来，一路走高，于8月份稍稍回落后，又在“金九”创下了历史高点25152元，成交量同时稳步放大。随着全国性房地产政策全面宽松，为“银十”再创新高创造了良好的环境，尤其是，中央层面一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化，加上土地市场的升温，地王频繁出现，在地王效应带动下，预计十月住宅供求或将继续升温，价格指数仍将平稳上涨。

 

二 手 住 宅典 型 楼 盘 价 格 跟 踪 监 测

数据说明：为保证数据的真实性，以上信息均采用交易中心登记的成交信息。但个别楼盘由于成交套数少或者存在非正常交易现象，可能与正常市场价格有一定偏差。

 

土 地 出 让 概 况

2015年土地市场在1月份后陷入了低迷，随着一系列利好政策的出台，房地产市场的好转，从6月份开始，土地市场开始明显升温。今年8月，央行货币政策与公积金信贷政策的进一步宽松为楼市形成助推力，在新一轮降准降息的刺激下以及全国各地公积金政策持续放宽的环境中，再加上“金九银十”传统销售旺季的到来，各地楼市成交量纷纷走高，而这也带动了土地市场的升温，房企纷纷在此补充土地储备。三季度，上海市共出让土地47宗，成交量较上季度略有下降，各区县表现各不相同，其中宝山与奉贤区表现较为活跃。（图1）

按用途划分，三季度各类用途地块的出让数基本与上季度持平（图2）。从总体地块出让的用途结构来看，本季度，商办用途占成交总数量的19.1%，其他用途占34%，工业用途占25.5%，住宅用途占21.3%（图3）。

三季度，住宅类出让地块土地单价38007元/平方米，商办类地块的单价为33944元/平方米，工业类用途出让地块的土地单价为1035元/平方米（图4）。值得一提的是，仅9月16日一天之内就有三宗含住用地成交溢价率均超过100%,宝山大场、青浦赵巷及青浦盈浦各成交一宗含住用地,楼面价分别为22313元/平方米、22122元/平方米和17323元/平方米,溢价率在104%至115%之间。今年以来上海推出的优质宅地数量较少,加之后市预期良好,从而出现了几乎逢地必争的局面。

由于上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张；品牌房企的布局策略导致一、二线城市土地市场势必再度火热。另外，降息降准等政策层面利好、房企集中推盘及冲刺年报等因素，预计2015年剩余的最后3个多月仍然会延续积极“放量”的市场状态，9月份及以后的市场交易表现仍然会不俗，上海土地市场热度将迅速提升。

三季度上海市各类用途出让地块选登