2016年第二季度房地产指数

房地产指数

地价指数

注：以2008年四季度的价格水平为基数100

2016年第二季度，中国城市地价动态监测网公布的上海市地价水平分别为综合22383元/平方米，商业40817元/平方米，居住40872元/平方米，工业2276元/平方米（均为地面地价）。本季度，各类用途土地单价均继续环比微涨，涨幅最大的仍是居住用途土地，和上季度涨幅一致，环比涨幅为6.9%。

二手房指数

数据说明: 典型楼盘成交均价为该楼盘第二季度的总成交金额除以总成交面积所得的值。

2016年4月，上海二手房指数为3559点，比上月上升75点，环比上涨2.08%，涨幅缩小1.36个百分点,“3.25”新政后，市场开始趋向平稳，房价涨幅大比例缩小。

2016年4月，上海二手房市场受史上最严调控骤然降温，住宅成交环比下降超六成，仅逾2万套，低于上年月度平均3万套的水平，楼市需求出现外溢。上海二手房指数办公室认为，新政效应迅速释放，非理性的过热情绪得到扭转。市场特征表现为：一、春节过后的挂牌价混乱局面得到遏制，恐慌心绪被驱散，跳涨现象不再，房价水分正在逐渐挤出；二、常住非户籍人口购房比例降至一成，手中仍有超票的买家从急于入市抢房转为从容选房，市场情绪逐渐平静；三、一些改善客连环交易中原先住房签售后必须入手购房，面对抢手房源也无法议价；四、一些之前搭车想高位出货的低品质房源，挂牌价主动下调3%-5%，部分卖家则撤牌观望；五、银行信贷收紧及严查首付贷、小额信贷等违规行为，有效抑制高杠杆的投资投机购房。截至2016年4月30日，全市二手住宅挂牌量为142065套，较上月上升7.4%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为34140套、77048套、30877套，较上月上升7.6%、7.7%、6.4%。各档环线区域挂牌量连续上升，显示成交降温供应增多。

4月10日，上海市银行同业公会发布《关于严格执行本市个人住房贷款政策相关规定的声明》，承诺严格执行个人住房贷款最低首付比例和相关利率要求；4月24日，上海银监会发文，要求辖区内各商业银行暂停链家、太平洋等六家中介的商业贷款业务合作。4月25日，上海住建委表示，将建立存量房交易资金第三方监管制度，完善房地产经纪机构备案管理。4月26日，财政部与国家税务总局发文明确，个人转让房屋”营改增”细则，自2016年5月1日起执行。政府加强监管，从紧政策细化。

2016年5月，上海二手房指数为3626点，比上月上升67点，环比上涨1.83%，涨幅缩小0.25个百分点，在市场波动中涨幅继续收窄。

2016年5月，上海二手房市场成交依然萎缩，房价涨幅进一步缩小。上海二手房指数办公室认为，“325”政策效应延续，非理性情绪受挫，市场在胶着中前行。市场特征表现为：一、抽样调查，约二成卖家下调挂牌价，幅度多为3%-5%。在一些区域，下调幅度尽管较大，买家仍不出手；二、上涨缩小的幅度，市区大于新兴城区，主要是受信贷收紧影响，跃级置换消失，购房需求从市区分流至近郊；三、上门客以询价为主，需方认为房价将进一步回落，观望气氛浓重，部分区域千万级以上楼盘零成交；四、5月上海地王频出，周边一手房捂盘惜售，区域二手房卖家坚守报价或微幅让价；五、市场并非一边倒，部分买家对心仪楼盘依然果断出手，认为是这轮调控政策的购入窗口期；六、少部分持有非普房源且盈利较丰的投资客，见局部销售高峰已过，急于低价抛售套现，由此一些”捡漏”型投资客现身市场接盘。截至2016年5月31日，全市二手住宅挂牌量为144351套，较上月上升1.61%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为34445套、78575套、31331套，较上月上升0.9%、1.9%、1.5%。各档环线区域挂牌量上升幅度缩小，显示供应趋冷。

5月1日起，“营改增”正式实施，二手房交易税负略有减轻。5月，上海部分银行放宽了老房贷款年限，且各行尺度存在差别，不过没有触碰房贷期限最长30年的红线。5月23日、25日，人民日报、新华社相继发文，认为不能通过加杠杆去库存、不宜搞大力度刺激，提出要有序消化房地产库存、靠加杠杆无异饮鸩止渴，传递出或酝酿新的调控政策出台。

2016年6月，上海二手房指数为3686点，比上月上升60点，环比上涨1.55%，涨幅缩小0.28个百分点，环比涨幅连续三个月收窄。2016年6月，上海二手房指数同比上涨23.04%。

2016年6月，上海二手房市场成交突破2.5万套，反弹再现，但价格涨幅延续收窄。上海二手房指数办公室认为，由于市场并未出现实质性的利空，4、5月以来的地王频现进一步缓解了政策的负面影响，市场在价格博弈中成交放大。市场特征表现为：一、尽管上海土地高溢价反映出住宅向豪宅化发展的趋势，但刚需发力与改善并进，浦东、宝山、闵行成为成交大区。抽样显示，近期刚需案例集中于新静安、杨浦乃至徐汇等，改善案例则黄浦、青浦、松江为多；二、上海二手房价格涨幅和户型关联度凸显，90平方米以下涨幅最大，90-140平方米大户型其次，140平方米以上超大户型涨幅最小；三、调查显示，七、八成挂牌卖家出售诚意度不高，议价空间有限；四、地王呈扩大之势，相对于买家观望，供需两端呈现不同心态。有的地王楼板价为周边房源2倍以上，强化了二手房卖家的涨价预期；五、在全国去库存的大环境下，上海库存压力小，部分房企除了抢地还加快开发，所谓“补库存”的举动，进一步影响市场价格走势预期。截至2016年6月30日，全市二手住宅挂牌量为145892套，较上月上升1.07%。其中，内环内挂牌量为34370套，较上月下降0.22%，内外环、外环外挂牌量分别为79377套、32145套，较上月分别上升1.02%、2.6%。内环内挂牌量首度下降，显示出供应端出现区域分化。

6月9日，上海市住建委主任顾金山作客民生访谈强调，上海将增加中小户型建设,住宅用地的中小户型比例外环线以内不能低于70%，外环线以外不能小于60%。并表示上海正在建立第三方监管中介服务的模式，目前在松江试点。6月24日，上海市住房公积金管理委员会发文，自7月1日起，调整公积金缴存基数，首设补充公积金上限为5%。（上海二手房指数办公室）

房屋租赁指数

2016年二季度4月、5月、6月房屋租赁价格指数分别为1847（↑18）,1858（↑11），1865（↑7）。二季度，房屋租金仍保持上涨，租赁市场走势强劲。

2016年4月，上海房屋租赁指数为1847点，比上月上升18点，环比上涨0.98%，涨幅相比上月扩大0.22个百分点，租赁指数涨幅连续三个月扩大上行。

4月，上海房屋租赁市场租赁需求迅速释放，租金涨幅扩大。上海房屋租赁指数办公室认为， 4月原本作为租赁市场淡季，但表现淡季不淡，成交火热。原因有四：一是买卖市场“3.25”新政影响，由买转租需求旺盛，其中不少是换租改善客；二是租赁需求原本都为无房一族，新需求是业主把名下物业出租当租客“以租养房”、“以租养租”，或减轻月供压力，或选择新的居住区域和环境；三是毕租需求已经露头，今年全国应届高校毕业生高达770万，上海本地为18.7万，外地毕业生又开始涌入上海；四是创客公寓、青年公寓、白领公寓等短租、长租公寓新租赁模式逐渐扩张，大多为酒店式管理，租赁房类型呈现多样化。由此，4月租赁市场在需求的扩张下，租金走势强劲。

2016年5 月，上海房屋租赁指数为1858点，比上月上升11点，环比上涨0.60%，涨幅相比上月缩小0.38个百分点，租赁指数涨幅在连续3个月扩大后，出现回落。

5月，上海房屋租赁市场成交平稳，租赁旺季特征尚未显现。在临近毕业季前夕，租金涨幅终结了连续扩大的走势。上海房屋租赁指数办公室认为，5月原本作为租赁旺季，连续3个月租金涨幅扩大上行超越了租客承受心理，导致成交不畅，旺季不旺。市场特征表现为：一、“3.25”政策带来的买转租需求并无大量释放迹象，非户籍人士换租不多，仅在中、低端市场中有一定案例；二、由于租金上涨过快，不少租客原本换租计划搁浅，除去毕业生就业的刚性租房需求外，租客优先选择续租，使得市场租赁交易略显疲软；三、毕业生合租需求趋旺，主要以合租4000元上下的二室为主，人均租房成本多为1000-2000元，其中不少新入职租客将租房范围扩大至交通条件尚可的远郊板块，以求更低的租房生活成本；四、随着5月7日上海迪士尼乐园试运营，家庭旅游类短租升温，周边及热门景点板块民宿客流不断。

5月4日，国务院常务会议原则通过住建部提出的培育和发展住房租赁市场政策措施，包括鼓励开发商开展住房租赁业务、允许商业用房改建为租赁住房、允许现有住房按间出租等。此前上海市国税局发布“管理办法”规定，5月1日起，上海私房出租由营业税改为缴纳增值税，同时，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。5月18日，保利以54.5亿元夺得上海浦东周浦镇地块，引人注目的是，地块出让条件规定15%面积须自持70年，即要求开发租赁公寓并整体持有。政府前所未有的政策，传递了导向性非常明确的信号：发展一手住房市场的租赁物业，弥补住房租赁依赖于二手房市场个体业主单一房源的弊端。对基金运作的长租公寓出租业也是强力推动。这将对租赁市场预期产生长期持续的影响。

2016年6月，上海房屋租赁指数为1865点，比上月上升7点，环比上涨0.97%，涨幅相比上月扩大0.37个百分点，租赁指数涨幅在上月回落后，重现扩大。2016年6月，租赁指数同比上涨9.01%。

6月，上海房屋租赁市场快速升温，成交放量，旺季特征显现。随着毕业季带来的大量新增租赁需求，迎来今年第二个租赁高峰期。上海房屋租赁指数办公室认为，6月市场特征表现为：一、传统租赁旺季开启，需求大量涌入，租金涨幅由上月收窄转为本月扩大。延续近年来的走势，即中低端市场平均涨幅高于高端，租赁客群集中于中低端市场；二、毕业季到来，新入职客群租赁需求主导市场，其中八成多的流向，以低端合租为主，一成多流入商业长租公寓，由此低端市场涨幅为三个分市场最大；三、中端市场换租需求增多，工作数年且有一定消费能力的年轻白领合租，或限购转向租赁的新婚家庭等，热门板块成交较上月出现二成以上增长；四、沪上白领公寓品牌崛起，经过标准化装修出租，受到中档客户欢迎，尽管租金高于政府补贴的人才公寓和公租房，但经营情况良好。品牌公寓“适居性”显然高于个体业主直接提供的房源，市场份额不断扩大；五、旅游热点短租升温显现，6月16日开张的上海迪士尼乐园，所在板块及周边日租房出现明显短缺，日租金水平在300-600元。

6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，主要涉及培育供应主体、鼓励租赁消费、完善公租房、加强租房监管等六方面。6月15日，上海地产集团与上海市公积金管理中心合作，推出了“房屋租赁无忧计划”，即提取公积金支付房租的个人可委托经租公司办理。今后，提取公积金申请公租房的本市无房职工，无需自行去柜面办理，由经租公司集中受理，公积金管理中心集中审核，实行“租赁支付直通车”。

（上海房屋租赁指数办公室）

一手房市场成交情况

F 成交面积

公寓：二季度，全市一手公寓成交面积较2016年一季度出现明显下跌，跌幅近23%。各区县中，除青浦、奉贤、崇明成交面积有不同幅度增加之外，其余各区县均有不同程度的减少;成交面积增涨最多的为奉贤区，主要归因于区域内天和锦园和万科金域华府有良好销售业绩（图1）。本季度，浦东新区的公寓成交面积为74.8万平方米，稳占全市成交面积排名之首，区域内唐丰苑、沉香花苑、爱家新城、品欣雅苑、尚海郦景名苑等多个楼盘有较好的表现，。

别墅：二季度，全市一手别墅类房地产与公寓类住宅一样成交量均出现明显下滑，成交面积较上二季度减少约12万平方米。本季度青浦区与上一季度相比虽有小幅下降,但以成交面积近11.2万平方米占一手别墅类房地产成交之首,主要归因于区域内泷湾苑、豪森香堤名邸国际山庄、海上湾华庭等多个楼盘的良好销售业绩（图2）。本季度别墅类成交量前三名的分别是：嘉定区南翔板块的湖畔名邸湖畔天下、青浦区赵巷板块的泷湾苑及松江南部的旭辉泓园安贝尔花园。

商铺：二季度，全市一手商铺类房地产与住宅类房地产交易情况形成明显反差，商铺类市场出现回暖，成交面积较上一季度增加超过21万平方米（图3）。本季度，浦东新区以18.9万平方米的成交量稳居商铺类一手房地产的榜首；闵行区金虹桥板块的新华红星国际广场以成交总面积2.3万平方米，勇夺本季度销售桂冠，紧随其后二、三名被浦东新区陆家嘴板块的东方汇广场和航头板块的亿联全球家居建材博览中心所获得，两楼盘成交面积分别为1.9万平方米、1.7万平方米。

办公：二季度，全市一手办公类房地产与商铺类保持一致，成交面积增幅也同样显著，环比增加面积近40万平方米。各区县中，除静安、金山和崇明县的成交面积有小幅减少外，其余区县成交面积均出现不同程度的增加（图4）。本季度，松江区的龙湖商务中心以5.0万平方米的销售业绩领跑全市，紧随其后的为嘉定北部的嘉隆国际广场及南翔板块的湖畔名邸湖畔天下都有较高的销售业绩。

F 成交价格

公寓：二季度，一手公寓各区县成交价格涨跌幅度不一，其中黄浦、徐汇、杨浦及青浦区成交价格涨幅较为明显（图1）。本季度成交均价在10万以上的高端楼盘成交火爆，共计成交333套，高端物业的成交价格排行榜前三位的分别是：静安区不夜城板块的苏河湾华侨城，均价为22.73万元/平方米；浦东新区陆家嘴板块的鹏利海景公寓中粮海景壹号，均价为17.62万元/平方米；浦东新区陆家嘴板块的汤臣一品，均价为16.51万元/平方米。

别墅：二季度，一手别墅成交均价基本保持稳定，各区县的成交均价增减不一（图2）。本季度，一手别墅成交均价一至五位排名分别是：松江区佘山板块的佘山月湖山庄，单价17.37万元/平方米；长宁区西郊板块的西郊明苑别墅，单价13.20万元/平方米；浦东新区张江板块的合生东郊御品园，单价12.15万元/平方米；普陀区长风板块的中海紫御豪庭三中海，单价10.04万元/平方米；浦东新区张江板块的东方别墅，单价10.02万元/平方米。

商铺：二季度，全市一手商铺成交均价较上一季度呈现小幅增涨，除黄浦、静安及金山区出现较为明显的下跌，其余各区县都有不同程度的增涨（图3）。从个别楼盘来看，本市各区县中位列一手成交商铺前三甲的分别是：静安区不夜城板块的上海新七浦服装市场，单价15.15万元/平方米；不夜城板块的苏河湾华侨城，单价13.07万元/平方米；浦东新区川沙板块的象屿鼎城，单价9.41万元/平方米。

办公：二季度，全市一手办公成交均价较上一季度整体出现上涨态势，各区县中，除了黄浦、闵行和崇明县出现小幅下降，其余各区县均有不同程度的上涨（图4）。本季度一手办公楼成交均价排名前三甲的楼盘均被浦东新区所占据分别是：区域内洋泾板块的旭泾清水雅庭，成交均价13.31万元/平方米，陆家嘴板块的保利国际中心，成交均价11.29万元/平方米和该板块内的尚悦东广场，成交均价6.70万元/平方米。

典　型　楼　盘　成　交　情　况

区县	板块	楼盘名	环线位置	房屋类型	均价	最低单价	最高单价	最新开盘时间	房屋信息
宝山	大场	大华碧云天	中外环	公寓	52746	31000	56150	2016-4-16	精装2房
宝山	顾村	融创大宁北玉兰公馆	外郊环	公寓	46002	37698	63012	2016-1-6	精装3、4房
宝山	杨行	紫辰苑	外郊环	公寓	30184	22932	33195	2016-5-21	毛坯2、3房
宝山	大场	锦秋花园	中外环	公寓	46484	28704	48900	2016-4-30	精装电梯多层
宝山	顾村	中铁建青秀苑	外郊环	公寓	29172	18582	35271	2016-3-19	毛坯2、3房
宝山	罗店	远洋博悦花园	外郊环	联体别墅	35664	32676	39987	2015-11-28	毛坯联排别墅中间套
宝山	罗店	正荣美兰观庭	郊环外	联体别墅	36317	25219	53479	2016-4-13	毛坯叠墅/联排
宝山	凇宝	星月国际商务广场	外郊环	办公楼	23260	15765	33890	2016-4-23	毛坯
奉贤	金汇	金域华庭	外郊环	公寓	23919	18924	27024	2016-6-25	精装3房
奉贤	南桥新城	金辉南桥馨苑	外郊环	公寓	28926	18612	30773	2016-6-18	毛坯/精装修3房
奉贤	南桥新城	万科海尚华庭	外郊环	公寓	24403	21289	26302	2016-1-16	精装2、3房
奉贤	海湾	海湾国际名苑	郊环外	联体别墅	13721	12982	14699	2016-5-21	毛坯合院/双拼/独栋别墅
奉贤	海湾	海兴名苑	郊环外	公寓	16283	14922	19775	2016-6-18	毛坯/全装修1房
奉贤	奉城	中建公元名邸	外郊环	联体别墅	16450	14644	18067	2015-7-19	毛坯联体别墅
虹口	四川北路	新港城二期	内环内	公寓	80178	74186	85211	2015-6-27	精装2、3、4房
虹口	四川北路	瑞虹新城怡庭	内环内	公寓	75346	55682	84161	2016-6-18	精装1、3房
黄浦	老西门	海珀佳苑	内环内	公寓	96055	59399	119442	2016-4-29	精装2、3房
黄浦	黄浦滨江	绿城黄浦湾	内环内	公寓	123694	106272	151294	2016-4-27	精装4、5房
黄浦	老西门	老西门中华新城	内环内	公寓	93213	85305	101297	2016-6-18	精装4房
黄浦	淮海中路	翠湖天地隽荟都	内环内	公寓	140558	131463	170211	2016-5-21	精装4房
嘉定	嘉定北部	首创旭辉城	郊环外	公寓	19009	16140	20652	2016-4-16	精装2、3房
嘉定	嘉定主城区	恒大滨水嘉苑	郊环外	公寓	28054	22651	30580	2016-4-2	精装3、4房
嘉定	安亭汽车城	嘉定萃庭	郊环外	公寓	20708	8295	26659	2016-4-2	精装2、3房
嘉定	南翔	古猗新苑	外郊环	公寓	34739	24019	41619	2016-5-6	精装2、3房
嘉定	嘉定主城区	安高东方名邸	外郊环	公寓	29704	25299	32506	2016-3-16	精装2、3、4房
嘉定	安亭汽车城	大名尚苑	外郊环	公寓	21289	17975	25322	2015-9-19	毛坯2、3房
嘉定	江桥	上海西郊商务区C-2区	外郊环	办公	13500	13500	13500	2016-4-15	精装大面积办公
嘉定	南翔	绿茵商业用房	外郊环	商铺	63788	35600	116252	2015-10-27	1-2层精装小面积商铺
嘉定	嘉定主城区	宝龙商业中心	外郊环	商铺	35606	20549	64707	2015-3-28	精装小面积商铺
金山	金山新城	锦绣尊邸	郊环外	公寓	13493	11155	17952	2015-6-1	毛坯/精装2、3房
静安	南京西路	嘉天汇	内环内	公寓	120069	104657	136222	2015-10-24	精装3、4房
静安	不夜城	新湖青蓝国际一期	内环内	公寓	75068	56766	85394	2016-4-24	精装2、3房
静安	不夜城	时代欧洲花园二期	内环内	公寓	76883	71409	82059	2016-5-11	精装2、3、4房
静安	不夜城	绿洲雅宾利花园三期	内环内	公寓	77204	66056	91528	2016-5-15	精装4房
静安	彭浦	闻喜华庭	中外环	公寓	56391	41832	64129	2016-4-25	简装3房
静安	彭浦	中环协信中心	中外环	办公	22828	22500	23504	2014-2-10	独栋写字楼
闵行	古美罗阳	晶珑坊	中外环	公寓	47068	38348	56026	2016-5-15	精装2、3房
闵行	马桥	马桥景城品雅苑	外郊环	公寓	35562	26221	39640	2016-6-19	全装修2，3，4房
闵行	金虹桥	名都古北花园	内中环	公寓	83956	75420	91961	2016-1-9	精装2、3、4房
闵行	金虹桥	虹桥荣信苑	中外环	公寓	60791	52600	67356	2016-3-26	毛坯4房/顶层复式
闵行	华漕	金色西郊城三期	外郊环	公寓	29232	20584	33545	2016-2-15	毛坯2房
闵行	浦江	安亭高尔夫别墅	外郊环	联体别墅	61931	51095	70852	2016-6-24	毛坯独栋别墅
闵行	马桥	御涛园	外郊环	联体别墅	47002	43457	50592	2012-4-9	精装独栋别墅
闵行	华漕	虹桥绿谷广场	外郊环	办公	29296	15122	37000	2015-4-11	整栋办公楼
闵行	古美罗阳	上海城开国际商业中心	中外环	办公	40366	36201	45535	2016-5-15	精装小面积
闵行	华漕	融信绿地商务广场	外郊环	办公	22639	18823	28819	2015-6-30	标准办公楼
闵行	七宝	七宝万新国际中心	外郊环	办公	31551	28586	34227	2015-9-26	独栋办公楼
闵行	华漕	新华联国际中心	外郊环	办公	55000	55000	55000	2016-4-5	简装办公
闵行	莘庄	金源中心	外郊环	办公	30604	28318	34677	2014-12-27	精装小面积办公
闵行	华漕	虹桥正荣中心	外郊环	办公	35271	33452	37238	2015-8-26	标准/独栋办公
闵行	浦江	复地浦江商务中心	外郊环	办公	14634	14435	15000	2015-6-12	毛坯办公
闵行	华漕	虹桥万科润园	外郊环	办公	33243	30052	34598	2016-4-1	标准/独栋办公
闵行	金虹桥	新华红星国际广场	中外环	商铺	62156	34721	162103	2015-12-5	毛坯/精装商铺
闵行	吴泾	吴泾宝龙广场	外郊环	商铺	28996	26730	33253	2016-3-31	简装大面积商铺
浦东	惠南	东原逸庭	外郊环	公寓	29624	25305	37141	2016-6-17	精装3房
浦东	周康	中骏柏景苑	外郊环	公寓	41923	31500	56173	2016-5-28	精装3房
浦东	周康	保利美都	外郊环	公寓	37361	31211	47684	2016-1-29	精装2、3房
浦东	周康	绿洲康城	中外环	公寓	49574	32458	67014	2016-5-5	精装1、2房
浦东	周康	海富城市花园	外郊环	公寓	39233	30722	41927	2016-5-16	毛坯3、4房
浦东	周康	河畔清园	外郊环	公寓	42167	31034	44503	2015-6-10	精装3、4房
浦东	惠南	东方城市豪庭	外郊环	公寓	24423	22400	27271	2016-7-16	毛坯2、3房
浦东	惠南	浦东颐景园	郊环外	公寓	29870	20400	35650	2016-5-7	毛坯2、3房
浦东	周康	海棠名苑	外郊环	公寓	27259	17622	33500	2016-3-12	毛坯3、4房
浦东	周康	仁和都市花园	中外环	公寓	55111	46621	62974	2016-6-21	精装3、4房
浦东	洋泾	尚海郦景名苑	内环内	公寓	76068	64661	83383	2016-4-21	精装3、4房
浦东	唐镇	浦发华庭	外郊环	公寓	49526	41815	55789	2016-3-31	精装3房
浦东	洋泾	翠璟名庭	内环内	公寓	89852	84154	99538	2015-9-24	精装2、3、4房
浦东	张江	华发四季苑	中外环	公寓	58764	53058	64267	2016-5-28	精装3、4房
浦东	唐镇	保集澜湾红墅	外郊环	联体别墅	48331	44087	54521	2016-4-23	毛坯联体别墅
浦东	张江	东方别墅	中外环间	独栋别墅	100208	70000	120635	2015-11-7	毛坯独栋别墅
浦东	川沙	天和湖滨家园	外郊环	联体别墅	30946	30200	32176	2015-12-31	毛坯叠加别墅
浦东	临港新城	保利湖畔林语苑	郊环外	联体别墅	26647	26024	27801	2014-3-29	毛坯叠加别墅
浦东	北蔡	星月科技园	中外环	办公	27394	25302	29300	2014-10-1	毛坯整层办公
浦东	北蔡	好一家城市商业广场	中外环	办公	34312	22299	38704	2015-10-1	毛坯整层办公
浦东	浦东世博	银亿诚品大厦	内中环	办公	29660	23351	40650	2016-4-1	毛坯标准办公
浦东	陆家嘴滨江	保利国际中心	内环内	办公	220884	220884	220884	2013-11-14	精装整层办公
浦东	外高桥	森兰美伦大厦	中外环	办公	30147	28819	31374	2016-4-30	毛坯标准办公
浦东	惠南	上海五角世贸商城	外郊环	商铺	19887	4300	30480	2009-10-19	精装1-3层商铺
浦东	航头	亿联全球家居建材博览中心	外郊环	商铺	11192	8612	12192	2014-5-25	精装小面积商铺
浦东	唐镇	利庆商厦	外郊环	商铺	24715	13257	38722	2014-5-18	1-3层毛坯商铺
浦东	周康	怡通商业广场	中外环	商铺	30702	26590	32773	2015-8-8	毛坯沿街商铺
浦东	唐镇	阳光商业中心	外郊环	商铺	62151	29036	93461	2015-11-15	精装小面积商铺
浦东	三林	亿丰时代广场	内中环	商铺	68514	36718	100140	2014-3-30	1-3层精装商铺
浦东	浦东世博	银亿诚品大厦	内中环	商铺	39643	20960	71152	2016-4	毛坯商铺
普陀	武宁	上海北岛嘉园	内环内	公寓	70577	53922	76340	2016-5-26	精装3、4房
普陀	曹杨	浙铁绿城长风企业中心	内中环	办公	40593	34455	43000	2013-11-9	精装大面积办公
普陀	罗店	上坤购物广场	郊环外	商铺	31139	20022	44100	2015-11-15	1-2层小面积商铺
青浦	赵巷	博望苑	外郊环	联体别墅	39690	34375	52934	2016-5-30	精装修叠加别墅
青浦	青浦新城	融悦华庭	郊环外	公寓	28823	27328	30645	2016-5-28	精装3房
青浦	徐泾	仁恒西郊雅苑	外郊环	公寓	49825	41408	54054	2016-5-8	精装3房
青浦	青浦新城	葛洲坝绿城紫苑	郊环外	公寓	30318	25581	36445	2016-6-1	精装3房
青浦	徐泾	正荣景苑	外郊环	公寓	43403	28107	50583	2016-5-28	精装3、4房
青浦	青浦新城	富绅时代公寓	外郊环	公寓	28989	23769	29953	2016-7-10	精装3房
青浦	徐泾	锦绣逸庭	外郊环	联体别墅	34662	32653	37679	2013-4-20	精装联排别墅
青浦	徐泾	水湾雅庭	外郊环	联体别墅	33957	27885	41659	2015-9-26	精装联排别墅
青浦	青浦北部	宝龙城	外郊环	商铺	25380	12333	48006	2015-5-23	毛坯商铺
松江	松江新城	绿庭湖畔名轩	外郊环	公寓	32845	27053	36140	2016-4-15	精装3、4房
松江	佘山	绿地佘山名苑	外郊环	公寓	24430	21009	31462	2016-6-4	精装2、3房
松江	松江中部	水岸名邸	外郊环	公寓	22970	19602	26778	2016-4-1	简装电梯洋房
松江	泗泾	万业名苑	外郊环	公寓	26515	22209	27754	2016-3-25	精装2、3房
松江	新桥	象屿怡庭	外郊环	公寓	31747	26843	35475	2016-1-16	精装2、3房
松江	泗泾	绿地云雅园	外郊环	公寓	31167	27066	35595	2016-6-24	精装3房花园洋房
松江	佘山	佘北家园观澜庭	外郊环	公寓	28603	27048	32223	2016-6-18	精装3、4房
松江	佘山	世茂佘山萃园	外郊环	联体别墅	25158	18208	30044	2013-11-20	毛坯联排/双拼别墅
松江	松江中部	水岸名邸	外郊环	联体别墅	35217	32580	37370	2016-4-1	毛坯联排别墅/电梯洋房
松江	松江中部	平高广场	外郊环	商住公寓	20679	18811	23065	2016-6-15	精装标准办公
松江	九亭	万和广场	外郊环	商铺	29511	18114	47921	2015-7-31	毛坯1-3层商铺
徐汇	华泾	印象欧洲城	外郊环	联体别墅	48254	45525	52206	2014-7-30	精装联排
徐汇	田林	尚汇豪庭	内中环	公寓	80799	58532	89908	2016-5-7	精装4房
徐汇	徐家汇	汇京国际广场	内砰内	办公	55071	51636	55500	2012-10-24	简装修整层办公
杨浦	新江湾城	中建府邸	中外环	联体别墅	66849	62854	71116	2015-6-27	毛坯叠加/联排别墅
杨浦	新江湾城	尚浦公寓	中外环	公寓	53324	42884	65061	2014-7-6	精装顶层复式/大平层
杨浦	五角场	东方蓝海国际广场	内中环	办公	69924	28763	88969	2016-4-9	精装标准办公
长宁	西郊	西郊青溪花园	中外环	公寓	132177	129076	139478	2015-10-18	毛坯大平层

数据说明: 典型楼盘成交均价为该楼盘第二季度的总成交金额除以总成交面积所得的值。

二手房市场成交情况

F 成交面积

公寓：二季度，在沪九条的影响下，二手房住宅市场成交量大幅回落，同比下降近50%。各区县成交面积均出现下滑，除了奉贤、金山及崇明县降幅低于40%，其余区县成交量均同比下降超过40%；（图1）。从个别楼盘来看，本季度二手住宅成交总量最高的楼盘为嘉定区江桥板块的水岸丽苑，总成交面积为2.12万平方米，另外，松江区泗泾板块的新凯家园及徐汇区田林板块的尚汇豪庭两个楼盘成交总量均超过了1.2万平方米。

别墅：二季度，全市二手别墅市场也同样呈现回落态势，成交面积降幅达为37% 。各区县除了金山区和崇明县与上季度相比稍有上涨之外，其余各区县均有不同程度的下跌（图2）。本季度二手别墅成交面积最大的楼盘是浦东新区周康板块的提香别墅，成交面积超过4000平方米，其次成交量较大的楼盘有松江区新桥板块的雷丁小城英郡雷丁、嘉定南翔板块的金地格林公馆、松江新城的泰晤士小镇和泗泾板块的山水四季城，四个楼盘成交量均超3500平方米。

商业：二季度，全市二手商铺类房地产的成交市场开始回暖，环比上季度增幅为9 %，各区县成交面积增减不一(图3）。本季度二手商铺交易市场总体呈上涨趋势；从各别楼盘来看，金山区亭林板块的长三角物流中心成交面积近8000平方米，夺商铺类成交面积首位，同区域枫泾板块的上海服装机械城和奉贤区奉城板块的的祥奉钢材城为本季度二手商铺类房地产销售榜单中二、三名。

办公：二季度，全市二手办公楼市场成交面积走势也出现上扬，和商铺类保持一致，环比上季度增幅近9%。有成交的区县中，除长宁、静安、普陀和徐汇出现下降外，其余区县均出现不同程度的增加（图4）。从个别楼盘来看，金隆大厦销售量稳居第一，排名二、三位的分别是浦东新区周康板块的周浦万达广场和杨浦区新江湾城板块的尚浦公寓尚浦领世。

图1

图2

图3

图4

F 成交价格

2016年4月，”沪九条”实施之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈；由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，4月成交量大幅回落，抑制效应显现。新政虽对于上海楼市的疯狂有一定的遏制作用，但价格却没有下降的趋势。

2016年5月的二手市场出现了触底反弹的情况，并且在均价方面出现大幅增长，刷新了二手住宅市场的历史新高，成交均价为2.75万元/平方米，环比上涨6.91%。5月频繁出现的外围高价地块，也在强化楼市的涨价预期。与以往地王的影响限于周边不同的是，5月在泗泾、南桥、顾村、周浦等外围居住板块集中出现的高价地块，其形成的联动作用，使其波及面大为增加。

2016年6月，上海二手房市场成交突破2.5万套，反弹再现，但价格涨幅延续收窄，6月二手房成交均价上升至2.86万元/平米，环比上升3.99%。由于市场并未出现实质性的利空，4、5月以来的地王频现进一步缓解了政策的负面影响，市场在价格博弈中成交放大。

新政后连续三个月价格涨幅出现了明显收窄，政策作用延续起效，但边际效应逐渐弱化，表现为下跌板块回调幅度并未随着指数涨幅收窄而加大。由此可见，”3.25”新政起到了有序释放需求，合理控制价格的”退烧”作用。6月上海二手房市场表现为买卖双方在寻找平衡中前行，市场处于明显的博弈状态，随着土地市场、信贷政策、一手房热销等多种因素的驱动，在7月第一批缴满5年社保的外地人允许入市的推动下，成交或继续放大。

图1

图2

图3

图4

二手典型住宅楼盘季末价格汇总表

区县	板块名称	楼盘名	套均面积（平方米）	季末成交均格（元/平方米）
宝山	淞南高境	高境二村	64.95	35953
宝山	淞南高境	淞南五村	60.79	33650
宝山	顾村	泰和新城	65.5	24322
宝山	顾村	上海馨佳园	74.68	27583
宝山	顾村	共富二村	80.87	31024
宝山	大华	文华苑	92.18	42692
宝山	罗泾	宝虹家园	93.74	13628
宝山	罗泾	旭辉澜悦苑	81.11	17191
宝山	共康泗塘	通河一村	49.19	31597
宝山	罗店	罗南二村	66.78	22934
崇明	长兴岛	大华凤凰佳苑	72.63	12758
崇明	崇明新城	新城明月苑	100.42	14149
崇明	崇明新城	文宸花苑	92.36	10884
奉贤	南桥新城	贝港南区	76.79	15801
奉贤	南桥新城	育秀东区	94.29	17110
奉贤	南桥新城	江海新村	78.75	14298
奉贤	南桥新城	鸿宝一村	59.34	16706
奉贤	南桥新城	古华新村	64.79	17438
奉贤	南桥新城	金水新苑	107.03	13787
奉贤	南桥新城	江海花园	107.94	17278
奉贤	海湾	碧海金沙嘉苑	93.97	11049
虹口	曲阳	玉田新村	38.67	42704
虹口	凉城	江杨家园	74.72	45593
虹口	四川北路	瑞虹新城	77.1	72710
黄浦	淮海中路	淡水湾花园	134.36	82764
黄浦	淮海中路	锦麟天地雅苑	139.62	81741
黄浦	黄浦滨江	金外滩花园	139.5	72081
黄浦	黄浦滨江	海琪园	140.87	68294
黄浦	打浦桥	卢湾都市花园	87.9	68724
黄浦	打浦桥	海悦花园	111.68	74531
黄浦	打浦桥	海华花园	106.08	68062
黄浦	淮海中路	淮海晶华苑	206.81	67814
黄浦	老西门	黄浦丽园	124.79	67388
嘉定	南翔	宏立瑞园	76.21	25466
嘉定	江桥	博威天禧嘉苑	80.19	24892
嘉定	安亭汽车城	沁乐佳苑	73.78	16933
嘉定	嘉定主城区	李园一村	63.68	18614
嘉定	真新	丰庄十二街坊	53.61	36360
嘉定	嘉定北部	外冈新苑	109.82	11624
嘉定	嘉定北部	顺驰兰郡名苑兰郡九里	198.05	17987
嘉定	嘉定北部	华亭佳苑	110.01	11478
金山	金山新城	东泉新村	83.82	10004
金山	金山新城	宝华海湾城	89.69	13475
金山	金山新城	蓝色收获家园	88.71	9987
金山	金山新城	山鑫阳光城	101.05	10610
金山	金山新城	御景龙庭	83.73	10021
金山	金山新城	石化四村	45.66	8019
金山	金山新城	山龙新村	97.34	9704
金山	朱泾	南圩新村	67.73	11021
金山	朱泾	辰凯花苑	90.6	9987
金山	朱泾	金海岸花园	113.02	10003
静安	大宁	新梅共和城	92.14	63547
静安	大宁	慧芝湖花园	85.52	74096
静安	曹家渡	达安花园	112.84	70574
静安	彭浦	彭浦新村	45.07	38474
静安	南京西路	中凯城市之光	101.8	82886
闵行	莘庄	上海康城	117.07	27860
闵行	浦江	浦江世博家园	85.4	32763
闵行	金虹桥	名都城一期/二期	154.44	53772
闵行	金虹桥	金汇华光城	97.2	48393
闵行	金虹桥	华光花园	127.45	45601
闵行	七宝	万科城市花园	94.03	35030
闵行	七宝	航华一村	66.7	30929
闵行	江川路	红旗新村	57.3	20300
闵行	江川路	凤庆小区	51.07	20148
闵行	江川路	新华小区	52.7	22451
闵行	江川路	高华新村	45.5	21884
闵行	江川路	沧源新村	67.29	26061
闵行	江川路	新闵新村	50.6	21959
闵行	华漕	凯德林茵湖畔	231.48	43969
闵行	古美罗阳	梅陇新村	61.07	44587
闵行	浦江	瑞和新苑	69.62	30349
闵行	浦江	欣佳宝邸	72.78	27029
闵行	马桥	昆阳新村	53.27	17960
浦东	联洋	陆家嘴中央公寓	115.74	81025
浦东	联洋	四季雅苑	218.63	93021
浦东	联洋	仁恒河滨城	142.41	81458
浦东	金桥	融都金桥园	128.67	57050
浦东	金桥	金桥湾清水苑	71.47	51254
浦东	金桥	黄山新苑	97.28	63439
浦东	金桥	证大家园	86.82	62625
浦东	陆家嘴	世茂滨江花园	174.88	70214
浦东	陆家嘴	仁恒滨江园	126.5	90014
浦东	陆家嘴	盛大金磐花园	167.87	94879
浦东	陆家嘴	潍坊九村	40.73	86725
浦东	三林	三林世博家园	75.05	43598
浦东	三林	杉林新月家园	75.21	44188
浦东	三林	浦发绿城	78.7	43199
浦东	三林	凌兆新村	61.79	34510
浦东	碧云	信和花园	101.8	47853
浦东	塘桥	东方城市花园	103.45	71407
浦东	花木	浦东星河湾	560.69	72556
浦东	花木	香梅花园	131.56	65588
浦东	花木	东城新村	72.78	61554
浦东	花木	浦东世纪花园	185.55	79215
浦东	临港新城	宜浩佳园	86.09	19336
浦东	临港新城	新舒苑	93.05	10024
浦东	临港新城	新芦苑	90.4	10058
浦东	临港新城	丽泽荷亭苑	82.22	9679
浦东	临港新城	绿地临港家园	100.33	13777
浦东	浦东世博	新世纪花苑	69.36	43631
浦东	航头	东升家园	96	19511
浦东	航头	瑞和苑	67.35	30908
浦东	唐镇	棕榈泉花园别墅	363.72	48597
浦东	新场	汇锦城	109.93	24987
浦东	新场	丝庐雅苑	86.01	23347
浦东	曹路	星颂家园	74.41	33694
浦东	北蔡	锦绣华都	94.24	43897
浦东	北蔡	地杰国际城	106.01	54854
浦东	高行	明丰绿都	95.16	48705
浦东	周康	印象春城	82.5	41987
浦东	周康	保利林语溪	133.44	40158
浦东	洋泾	崮山小区	62.34	75102
浦东	惠南	德盈佳园	104.5	15759
浦东	惠南	荡湾新村	52.9	17942
普陀	长征	舒庭苑	54.2	45667
普陀	桃浦	怡佳公寓	82.29	38710
普陀	桃浦	金祁新城	69.22	39147
普陀	桃浦	阳光水岸苑逸庭	95.11	34867
普陀	真如	阳光威尼斯	87.3	43253
普陀	光新	宜川六村	38.42	43296
青浦	赵巷	龙湖滟澜山艺墅	95.57	24463
青浦	青浦新城	城东新村	57.97	19048
青浦	青浦新城	界泾港新村	70.72	17820
青浦	青浦新城	庆华新村	47.33	17088
青浦	青浦新城	民乐佳苑	87.78	19965
青浦	青浦新城	金地格林郡城	135.51	20418
松江	松江新城	保利西子湾	79	32700
松江	松江新城	珠江新城	119.07	22017
松江	松江新城	松江世纪新城	106.69	27398
松江	松江中部	华亭新家三辰苑	87.64	20017
松江	松江中部	蓝天新村	77.98	20144
松江	松江中部	花园浜小区	124.04	20443
松江	泗泾	牡丹逸庭牡丹逸庭	72.77	22230
松江	泗泾	新凯家园	66.54	23987
松江	新桥	雷丁小城英郡雷丁	211.18	22602
松江	新桥	伊莎士花园	274.68	25741
徐汇	田林	尚汇豪庭	177.69	82678
徐汇	南站	华滨家园	82.2	51144
徐汇	龙华	盛大花园	130.42	62907
徐汇	徐汇滨江	尚海湾	187.05	86481
徐汇	徐汇中心	东方曼哈顿	116.44	101751
徐汇	徐汇中心	乐山新村	49.21	68665
徐汇	徐汇中心	永新花苑	114.87	70380
杨浦	中原	市光新村	49.42	35564
杨浦	中原	开鲁新村	54.44	34428
杨浦	新江湾城	九龙仓玺园	158.09	69557
杨浦	鞍山	凤城三村	40.47	44273
杨浦	鞍山	凤城二村	42.76	45599
杨浦	黄兴	控江四村	41.98	45372
杨浦	黄兴	长白三村	34.26	40333
长宁	西郊	虹桥中华园	180.87	55675
长宁	西郊	复地御西郊	179.01	67747
长宁	古北	古北国际花园	131.3	75370
长宁	古北	华丽家族古北花园	219.22	76044
长宁	虹桥	仁恒河滨花园	124.81	79874
长宁	虹桥	春天花园	141.86	69754

数据说明：为保证数据的真实性，以上信息均采用交易中心登记的成交信息。但个别楼盘由于成交套数少或者存在非正常交易现象，可能与正常市场价格有一定偏差。

土地出让概况

回顾上半年上海土地市场的”地王汹涌”，很多人心有余悸，一线城市”面粉比面包贵”似乎已成定律。2016年二季度，上海市共出让土地39宗，较上一季度相比有所上升，其中松江和奉贤区出让的地块数量增加最为明显，本季度奉贤区成交数量达到最高，有7宗地块成交（图1）。

按用途划分，二季度各类用途地块的出让数除商办类出现减少，住宅类及工业类用地均出现上浮（图2），其中住宅类用地增加幅度最大，较上一季度增加了6宗，涨幅达到75%；从总体地块出让的用途结构来看，本季度，商办用途占成交总数量的7.69%，工业用途占23.08%，住宅用途占35.90%，其他用途占33.33%（图3）。

二季度，全市各类土地唯有住宅类土地出现明显上涨，涨幅为25%（图4）。本季度土地市场中，住宅和商办地块是”冰火两重天”，相关数据显示：2016年上半年，全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%，而商办类用地的平均溢价率仅有17.9%，吃香的明显就是住宅类用地。上半年自5月11日松江泗泾拍出了”双地王”开始，之后的成交价变得愈发不可思议；5月18日，保利地产以总价54.5亿，43607元/平方米的楼板价，摘得周浦住宅地块；6月1日，宝山顾村地块拍卖，信达以303.4%的溢价率创出该区域单价地王，楼板价超过36000元/平方米；6月底，浦东新场的成交楼板价也达到惊人的35744元/平方米；其后，南桥新城的地块溢价率240%，已无法再度激起波澜，因为围观群众早已对高溢价率习以为常了。

全市7月份预计就有12幅土地出让，住宅用地4幅，占总量的1/3，所在区域分别是松江、虹口凉城、浦东祝桥以及杨浦新江湾。相比2016年上半年住宅类用地占土地成交总量的2/3来说，比例有所下降。

从上半年上海住宅用地高溢价率成交的情况来看，基本上都呈现出了楼板价高于地块周边一二手项目成交价的情况，甚至有楼板价达到周边楼盘售价2-3倍的情况。对于下半年的市场，基于上海土地供应限制，加上不断成交的外围区域土地成为一个个参考”标杆”，预计土地市场还会惯性发展，尤其是中心城区的地块，成为”抢手货”的概率较高。但也要考虑到下半年土地供应节奏加快，供求关系或得到缓和，一些极端高溢价的现象或将收敛。

图1

图2

图3

图4

二季度上海市各类用途出让地块选登

地块名	区域	用途	土地面积	容积率	总价	溢价率	土地单价	成交楼板价	成交日期
地块名	区域	用途	(米²)	容积率	(万元)	溢价率	元/米²	元/米²	成交日期
奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块	奉贤	居住用地	22017	2.3	172200	2.40	78212	34005	16/6/30
浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块	浦东	普通商品房	56887	1.2	244000	2.36	42892	35744	16/6/29
奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块	奉贤	居住用地	36595	2.2	212000	1.93	57931	26333	16/6/29
青浦区出口加工区F-15-04地块	青浦	工业用地	10915.4	1.23	1638	0	1501	1220	16/6/23
嘉定区嘉定新城E27-1地块	嘉定	居住用地	86623.2	1.6	419800	0.68	48463	30289	16/6/17
嘉定区徐行镇06-04地块	嘉定	居住用地	76231.6	1.2	220500	2.01	28925	24104	16/6/17
奉贤区星火开发区26-08-A号地块	奉贤	工业用地	56904	1.22	4922	0	865	709	16/6/6
松江区九亭镇漕河泾开发区JT-13-006号	松江	工业用地	21602.3	2	1960	0	907	454	16/5/30
徐汇区枫林街道125a-23A地块	徐汇	商办	6630.7	3	45100	0.88	68017	22672	16/5/19
浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块	浦东	居住用地	69433.1	1.8	545000	2.96	78493	43607	16/5/18
奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块	奉贤	居住用地	52792.8	1.8	215000	1.26	40725	22625	16/5/11
松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号	松江	居住用地	43598.5	1.8	300500	1.12	68924	38291	16/5/11
奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块	奉贤	居住	52792.8	1.8	215000	1.26	40725	22625	16/5/11
松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号	松江	居住用地	32598.1	1.6	196500	1.09	60280	37675	16/5/11
临港综合区04PD-0107单元C12-01西片地块	浦东	工业用地	16506.4	1.43	1984	0	1202	841	16/5/4
闵行区七宝镇工-237号地块（闵行新城MHPO-0104单元19-01地块）	闵行	工业用地	38673.6	1.99	11018	0	2849	1432	16/4/20
奉贤区生物科技园区04-10号地块	奉贤	工业用地	17033.8	1.94	1708	0	1003	517	16/4/20
嘉定区嘉定工业区1501-1号地块	嘉定	工业用地	20098.6	1.25	1538	0	765	612	16/4/18

本文于2016-8-16发布