齐刚
摘要：对数量巨大、类型庞杂的抵押物贷前价值评估能否效仿课税评估采用批量自动评估的方式解决，目前依然存在着各种不同的观点。本文通过对抵押估价与课税估价主要差异的分析，找出房地产抵押估价不宜采用批量估价的具体原因，并在此基础上进一步探讨互联网、大数据时代背景下抵押估价的发展方向。
关键词：抵押估价；批量评估；互联网
一、概述
移动互联网技术的飞速发展深刻地改变着我们生活方式和行为方式的同时，无疑也会对房地产估价行业的发展产生重大影响。目前，依托互联网技术和大数据技术，对以课税为目的的批量评估技术的研究较为深入，而互联网和大数据技术将如何引导和改变以抵押贷款为目的的估价业务?数量巨大、类型庞杂的抵押物价值评估是否也能效仿课税评估，采用批量自动评估的方式解决？对于此问题，纵然诸多的估价业内专家已有较为统一的认识，即“房地产抵押贷前估价不宜采用批量估价”，且该意见已列入2015年12月起实施的《房地产估价规范》[GB/T 50291-2015]，但作为抵押报告主要使用者的金融机构，甚至押品价值管理的政策制定者，对此问题的认识依旧似是而非、莫衷一是。因此笔者认为仍有必要通过分析课税评估与抵押估价的重大区别，明确抵押估价不宜采用批量自动评估的原因，并在此基础上进一步探讨在互联网、大数据时代背景下抵押估价的发展方向。
根据《房地产估价规范》[GB/T 50291-2015]，批量估价是指基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。
通常，批量估价均运用IT技术达到计算机自动批量得出估价结果，并不需要逐一实地查勘估价对象。
房地产抵押估价分为抵押贷款前估价和抵押贷款后估价。本文所指的抵押贷款除特殊说明外均指抵押贷款前估价。
二、抵押估价与课税估价的主要差异
1、价值标准不同
抵押估价确定的抵押价值应在其市场价值基础上扣减包括已抵押担保债权等在内的各项法定优先受偿款，且须考虑租赁权等的影响；房地产课税评估的是应税房地产的普遍价值，即剥离了房地产本身的个别因素等，求得的最具普遍性的价值，不考虑法定优先受偿款、租赁权等对价值的影响。
2、遵循的原则不同
抵押估价要遵循谨慎原则，要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则；课税评估则重点强调公平原则，重要的是满足房地产税收征收的公平性和合理性。
试想，若采用批量自动评估得出的抵押物价值高于贷款者的心理预期，其自然会欣然接受，但这势必会加大金融机构的风险；反之，若低于贷款者的心理预期，其必然会申请人工进行复核，这又势必会使自动评估失去应有的意义。
3、估价结果的衡量标准不同
抵押估价要求评估结果精确，尽可能考虑影响抵押物价值的各项因素；但课税评估不同，基于税收公平和效率的考虑，不以评估结果的精确性作为衡量的标准，而以评估操作简便易行、评估结果普遍适用性和可解释性作为标准，着重保证纳税人对评估结果的认同和税务部门评估效率的提高。
4、对现场工作的要求不同
实地查勘估价对象是做好抵押估价不可省略的工作步骤，它有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。除此之外，实地查勘还能发现估价对象是否存在违章搭建、拆除改建等影响抵押物价值或变现能力的重大问题，甚至伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况。
显然，批量自动评估的课税项目无法对评估对象进行实地查勘。
除上述的主要区别之外，抵押估价和课税评估还在委托主体、价值时点、评估规模等方面存在不同之处，限于篇幅所限，本文不再进行赘述。
三、批量自动评估对抵押贷前估价的适用性分析
一方面，由于近些年来居住、办公、商业、工业等各类房地产的市场价格总体呈现上涨的态势，尤其以一线城市的住宅最为典型，动辄百分之几十的年涨幅，使那些没有遵循谨慎原则、没有认真实地查勘、甚至高估抵押物价值的项目，最终也未必给银行造成了实际的损失；另一方面，金融机构的抵押评估需求数量巨大、类型庞杂，无论项目成功与否，信贷人员每接洽一笔抵押贷款项目均需了解抵押物的价值。二者的结合，可能会使金融机构的业务部门产生部分认识上的错觉，片面认为通过批量自动评估抵押物的价值既能大幅度提高工作效率、节约成本而又不会增加信贷风险。
正如名言所说的那样“只有退潮了，才知道谁在裸泳”，对于以百万、千万、上亿为单位的抵押贷款金额，必要的时间、成本和费用的投入实属必要。从近年来金融机构押品处置部门对估价机构反馈的工作要求和意见来看，由于抵押物存在诸如抵押物内部结构遭到严重破坏、抵押物与非本机构抵押资产在结构上打通、抵押物存在长期租赁协议等等重大瑕疵，而估价机构未能察觉，从而使金融机构在资产处置时蒙受了较大的损失。抵押估价工作的重要性非但不能弱化，而是应该进一步强化。
再者，在中国因为契税征管“阴阳合同”的广泛存在，真实的房地产交易数据无法获得，目前开发的批量评估系统里面的数据主要是从房地产主流网络抓取的“挂牌数据”。基于“挂牌数据”开发的自动化评估系统天生存在缺陷。
总之，抵押估价有着自身的特点，若简单模仿课税评估采用批量自动评估的方式，显然会有东施效颦之嫌。
四、互联网、大数据时代背景下抵押估价的发展方向
随着移动互联网技术的飞速发展和大数据时代的来临，传统行业假如不积极和互联网技术、思想进行融合，也必然难以生存，估价行业概莫能外。如何用互联网技术、理念、思想去与传统的估价行业进行交融和共同发展，虽然目前尚无十分清晰的路径可循，但我们仍可通过宏观和微观的层面进行分析来探其端倪。
1、宏观层面
众所周知，影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和科学量化，因此房地产价格不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算的。数学公式或数学模型中的一些参数、系数等往往也需要估价师根据经验做出判断。因此房地产估价既是科学又是艺术。
万变不离其宗，作为一项实践性很强的工作，房地产估价的上述特点决定了房地产估价行业和互联网技术相互交融、发展的过程中，主要核心还是围绕“人”而非“机”来展开。当然，而这里所谓的“人”具体是指具有互联网思维、知识结构全面、估价经验丰富、熟悉区域房地产市场状况的资深估价人员。
2、微观层面
包括业务受理、实地查勘、价值测算、报告交付等在内的整个估价流程都将被改造。譬如海量的房地产交易、租赁等信息将更有助于估价师合理确定评估取值的各项参数；先进的移动终端设备可实时传输现场查勘的各类资料至银行押品管理的数据库内；业务的受理、报告流转都将在互联网的云端实现无纸化运行等等。
结束语：作为金融机构风险防范中重要一环的房地产抵押估价，与其它估价目的下的估价活动相比有着自身的特点，简单模仿课税评估采用的批量自动评估方式显然不妥。如何利用移动互联网技术、大数据技术更新改造抵押估价的各个环节，仍需在理论和实践中做出积极的探索和实践。
以上仅为笔者的一些思考和观点，希望能抛砖引玉，并欢迎批评指正。
参考文献：
[1]柴强.房地产估价家理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社,2013.
[2]曲卫东 中国房地产税改革与评估实践[M].北京:中国大百科全书出版社,2014.
作者：齐刚，上海信衡房地产估价有限公司，63301750，上海市黄浦区中华路1600号9楼qigang@xinheng.sh.cn
齐刚：毕业于天津商业大学，注册房地产估价师、执业土地估价师、资产评估师，上海信衡房地产估价有限公司技术审核部、知识管理部经理
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