一、2016年上海市房地产市场基本情况：
（一）住宅交易市场：
2016年上海楼市波澜起伏，调控政策三度收紧，住宅交易市场经历了火爆疯抢到速冻降温的过山式变化。在中国房地产去库存的背景下，第一季度，上海房地产市场一时间“量价齐升”，销售火爆。2016年3月，上海官方出台“沪九条”调控政策，市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，沪楼市一度出现过热态势，楼市调控政策随之加码：2016年10月和11月上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。数据显示，进入四季度，随着政策效应的积极释放，市场预期趋于平稳，沪楼市成交量有所回落。
2016年上海新建商品住宅供应面积为778.4万平方米，同比减少34.8%；新房成交面积为1385.6万平方米，成交套数为10.87万套。与2015年全年相比，成交面积同比减少7.64%，成交套数也有所减少，基本延续2015年市场行情。
进入2016年，上海商品住宅成交持续波动，2月初受春节影响，成交持续大幅回落,月末成交持续回升。与政府针对置业者实施愈为严格的政策相呼应，年内销售量变化显著。3月，上海市住房和城乡建设管理委员会提高非沪籍置业者门槛并将二套房置业者的首付比例由四成提升至五成或七成，置业者在新一轮限购预期的推动下完成交易，致使前三个月销售强劲，且3月份销售量达到最高水平220万平方米，系2008年以来的单月最高销售量。4月及5月份销售量下跌，8月份销售量再次达到峰值190万平方米，并在传统“金九银十”期间持续强劲。由于发展商大幅减少供应，11月份单月销售量下跌。11月28日，相关当局将首套住房首付比例从30%提升至35%。12月份发展商再次减少供应，销售量再次下跌。然而，高端住宅及豪宅销量大幅增长拉动全年一手住宅成交均价上涨至人民币43700元每平方米。
“884.6%”2016年静安、黄浦新房成交量同比上升
从2015年、2016年上海各区新房成交数据可以看出，新房成交仍集中在浦东、嘉定、松江等郊区地带，但成交总面积略有减少。相比较而言，2016年传统市区的新房成交表现更为突出，以老静安区为例，2016年新房成交总面积约为9万平方米，环比增加884.6%，增幅排名全市第一。
相比之下，一些传统刚需聚集区并不突出，比如松江区新房成交量同比减少5.5%，嘉定区则下滑15%。
信贷宽松加杠杆是2016年上半年上海楼市行情的重要原因。个人买房使用杠杆，借助P2P等互联网平台首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。在资金充裕的背景下优质资源又相对紧缺，导致“资产慌”，可以说是资金堆高了楼市。
除了新房市场表现不俗，二手房方面，2016年上海二手房市场延续2015年的强势。纵观2016年二手房市场表现，一方面和宽松的货币政策以及信贷政策有关，另一方面和市场预期有关。市场整体处于供不应求的格局，尤其是一季度，新房供应少，不少买家转向二手房市场。这个时候一套房子几个买家相中，卖方市场特征明显。
“5万元/平方米”、总价800万2016年上海全面进入住房改善时代
2015年上海开始进入住房“改善年”，2016年的房地产市场则延续了这一风格。根据数据统计，2016年上海均价5万元/平方米以上的新房成交面积约为302.9万平方米，同比增加35.8%；别墅类产品成交243.3万平方米，同比增加39%。从户型结构上看，2016年更偏向中等户型，110-150平方米区间段占总量的43.2%，而2015年这一数据为27.3%。
现在大户型受到买家青睐，主因是外环内房源稀少，加上传统市区的房价因素，刚需购房者无力购买，而外环外相对便宜，环境比较好，交通也在逐渐改善，越来越受到买家的青睐。
从二手房交易情况来看，总价800万以上产品同比增加115.9%，500-800万价位段增加68.6%。从户型格局来看也印证改善力量进一步放大，面积在200平方米以上的户型同比增加28.4%。从环间成交结构看，中心区和远郊的购房占比有所提升，次中心和近郊占比下滑。
（二）商业地产交易市场:
写字楼物业继续受追捧，零售物业交易异军突起
2016年随着住宅购买的政策不断从严，资产荒开始蔓延到大宗交易市场，交易类型主要以写字楼、服务式公寓以及商业物业为主。其中，无论是从成交金额还是成交面积来说，优质的写字楼还是最受投资者的青睐。通过统计大宗物业成交数据反映出来，包含写字楼以及办公用途的商业园区的成交面积占2016年总成交面积的60%。此外，商业物业的投资在本年度也十分抢眼，金桥国际商场、华府天地、长风景畔广场等交易突破市场总量的15%。
2016年度成交的写字楼主要分为三大类，分别为核心CBD满租写字楼资产、老的写字楼或其他酒店、新兴CBD区域。在2016年交易市场中占比最多的当属于新兴CBD区域，尤其是进入集中交付期的大虹桥核心商务，成为本年度交易案例最多的区域。同时，北外滩与浦东的交易量也较大。在价格上，写字楼市场同比去年上涨约20%。
2016年度上海写字楼市场整体成交量增长70%，其中散售成交量为去年的5倍，达到1,179,548平方米。大宗写字楼成交量小幅下降，新竣工楼宇和老楼均受大宗买家青睐，银行、保险、基金仍是大宗购买主力，区域选择则更为广泛。
租赁市场方面，在大供应市场背景下，上海甲级写字楼吸纳量回落至74.4万平方米，空置率上升了约4个百分点，至14%。同时，2017年将迎来新一波总量842万平方米的写字楼供应大潮，其中浦西648万平方米，浦东194万平方米。
从2016年写字楼租方的行业构成来看，随着兑付困难的P2P公司出现大规模退租倒闭潮与政府对P2P行业的政策管控加强，金融行业重新洗牌，写字楼租赁市场中金融类企业占比下挫了14%，至20%；而在“互联网+”的浪潮下，TMT行业迎来发展利好，比重提升15个百分点，已达27%。
随着市场及政策的驱动，产业办公已从最初的园区厂房为主，逐步升级至各种配套齐全的产业商务区，软硬件吸引力进一步增强。客户构成虽仍以高科技、生产制造业为主，但金融及专业服务类企业的比例正逐年提升，已达到近20%。上海商务园区空置率进一步下降，优质商务园区空置率已低至16.45%，产业商务区成为办公选址热点。
在不断成熟的产业园区中，张江、金桥已从商务园区进阶为产业商务区，已成为产业办公的典范。尤其张江的空置率低于优质商务园区的平均值，达5%，呈供不应求态势；金桥的价格目前仍处低位，有较大发展潜力。
未来两年上海产业商务区供应将达63.5万平方米，金桥、张江等区域均有优质项目出现，优质产业办公仍有较大选择空间。
其次，上海零售物业交易在2016年也是相当活跃，尤其是上海市核心区域以及配套较为成熟的次核心区域内具有稳定现金流的商业物业。例如，位于徐汇区黄金地段的原百思买徐家汇店、位于浦东世纪公园附近的锦绣坊商业裙楼及普陀区的长风景畔广场等成交量都较大。此外，位于浦东的金桥国际商业广场80%股权、位于黄浦区的雪豹商城以及华府天地的底商均于2016年成交。
电商冲击下，实体零售创新转型寻求新机遇
2016年，实体商业仍遭受到电商的强烈冲击。与红火的电商成鲜明对比的，是蔓延全国的实体店关店潮。据戴德梁行华东区商业地产部数据显示，从2012年至2015年，全国有138家百货关闭，262家超市关闭，6209家体育品牌店关闭；2016年度，涵盖百货商超、奢侈品、服装、餐饮在内的多个行业关店频现。
面对实体经济的困境，国务院办公厅于11月发布《关于推动实体零售创新转型的意见》。从六个方面对该意见进行了分析解读：
（1）租金控制：减少公有产权转租，进一步将商业资源市场化，多角度有效控制租金上涨；
（2）深化与延伸：通过加强财政支持，深化和延伸零售城市，由东向西，由一二线向三四线；
（3）退出机制：完善运作不良的商业项目的退出机制，避免同质化，偏向社交体验、家庭消费、和（商业融合公共服务）区域文化中心的整合；
（4）融合与公平：对于线上和线下采取融合与公平的政策，加强立法，消除不平等竞争；
（5）审批流程：简化或取消各种涉及店铺装修改造的审批事项，特别是沿街店铺；
（6）社区商业：打造便民生活服务圈，可将其理解为造城或是深入发展社区商业。
在中国一、二线城市不断外扩的大背景下，郊区新建住宅规模不断扩大，但相应的配套设施尤为缺乏，综合考虑交通便利程度和出行时间，未来大型购物中心将不断向郊区外扩，同时在国家政策的扶持下（企业税费、财政支持等），企业将获得更多商业项目或者实体店铺的投资机会；零售业态逐步多样化，包含娱乐体验、生活服务、儿童、文化、特色餐饮在内的多种业态将不断出现，这种趋势将带来更多丰富的选择。
同时，有关部门已通过严厉打击假冒伪劣产品、加强海关检查力度、简化商业项目/零售店开店审批流程、依法禁止以排挤竞争对手为目的的低于成本价销售行为等几大手段，缩小线上电商与线下实体店的差距，促进公平竞争。多种手段、多管齐下，未来实体商业的发展环境将更为健康。
（三）土地市场：
2016年土地出让则以住宅用地性质为主。据统计，近几年上海市工业用地出让面积缩减明显，使整体土地出让面积逐年缩减，年化递减约15%；2011年上海共出让建设用地面积2,859万平方米，而2016年仅出让约746万平。虽然土地出让面积缩减，但住宅土地在整体出让土地中比例有上升趋势，自2011年的30%左右，上升至2016年的50%左右。2016年上海纯住宅用地共出让71宗，较2015年的122宗，同比减少41.8%，其中，出让土地宗数排名前三的区县为青浦区（14宗）、松江区（12宗）、奉贤区（10宗）及浦东新区（10宗）。
除出让量少之外，住宅土地楼板价升高明显，2016年住宅成交楼板价（未剔除保障房、自持、配套面积计算）约18,964元/平方米, 较2015年的10,140元/平方米，同比增长达87%。其中，成交楼面价同比涨幅排名前三的区县为崇明县（15,454元/平方米，709%），虹口区（67,409元/平方米，288%）及松江区（14,917元/平方米，157%）；传统核心区域，如黄浦区、徐汇区、长宁区及老静安区近两年来都无纯住宅土地出让，其地理稀缺性较为突出，未来两年住宅产品将主要集中在这些新兴城市副中心。
上海2016年的土地供应出现了缩减，但在市场资金流动相当充裕的背景下，2016年也成为几年以来土地价格涨幅最大的年份。2016年全年，住宅土地总出让金达到人民币1,000亿元，同2015年水平相当；平均成交楼板价达到30,600元/平米，同比上涨54.3%。这一土地成交价格水平，创下了历史的新高。
与此前热火朝天的激烈竞争景象相比，近期上海土地市场的热度出现了一定程度的降温。2016年年底上海多幅土地的成交，价格均出现了回落。12月底，绿地在奉贤柘林镇所拍的商住土地，楼板价约9000元/平方米，溢价率31%。碧桂园年底在沪所拍的两幅地块，楼板价和溢价率也相当低。12月27日碧桂园在上海临港奉贤园区二期B0204地块只经过了四轮竞价便成交，楼板价仅8615元/平方米，溢价率只有5%；另外一幅由碧桂园所拍下的B0701地块的楼板价也未超过8500元/平方米，溢价率仅有3%。
2017年元旦刚过，上海迎来了首场土地拍卖。1月5日，碧桂园以22.45亿元的价格，拍下了上海宝山区罗店镇老镇区两幅商住用地，楼板价1.64万元/平方米。同一天，世茂则以23.6亿元的价格获得了上海宝山罗泾一幅住宅用地，楼板价达2.35万元/平方米，较碧桂园所拍土地成本高出约6000元/平方米。
随着上海土地市场溢价率的逐渐回落，预计2017年土地的供应量将有所增加。
二、2016年上海房地产大事记，325新政开启"调控"年
转眼2016年已进入倒计时，如果用一个词来形容2016年的上海楼市，那就是“风起云涌”，从3.25新政发布后，2016年对于地产人而言就注定是不平静的一年。对于一波未平一波的2016年上海楼市来说，最关键的词，莫过于“调控”。盘点2016年上海房产界的大事件：
（一）3.25新政“沪九条”颁发
3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，规定非上海户籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年及以上，拥有1套住房居民家庭再买自住房首付款比例不低于50%，购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金；
而在规定生效的前一天，一手房成交量达到史上成交单日记录：1706套。网签系统甚至贴出公告：网上合同备案系统签约时间今晚延长至24时。政策发布之后，上海楼市的变化也是显而易见的，在政策发布的半个月后，上海楼市就出现了“量价齐跌”的状况，房企也纷纷加快了推盘的节奏。
（二）历时5年，上海迪士尼正式开园
4月26日上午，上海地铁11号线迪士尼站实现载客试运营，人们可从市区可乘坐地铁到达上海迪士尼度假区，标志着本市轨道交通11号线迪士尼段的全面投用。
上海迪士尼乐园经过6周的试运营之后，已于2016年6月16日正式开园。这将成为上海旅游业发展的重要里程碑，这将成为一个全新、独特的旅游目的地。
（三）上海营改增全面推开
5月1日起，营改增试点全面推开，按照新增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
国税总局局长王军表示营改增将涉及“个人二手房交易”，由于二手房交易将影响到更大范围的购房者。
（四）上海土拍市场5-6月爆9地王
在5-6月份，来自松江泗泾2幅、奉贤南桥3幅、浦东周浦1幅、崇明长兴岛2幅、顾村1幅的9幅纯住宅地块遭开发商哄抢，共计爆出9块地王。
其中泗泾、周浦板块的宅地楼板价已经在4万/平方米上下，预计2年后保本均价为6-7万/平方米！地王的频出，意味着外环外的价值开始被重估，上海外围板块的潜能值得期待。
（五）上海严厉打击楼市谣言
2016年9月，针对网络上流传的“9月起上海市将实行购房信贷新政”的谣言，上海市住建委进行了紧急辟谣，上海市公安局刑事拘留了7名恶意编造散布谣言的涉案人员，上海市网信办依法关闭了5个微信公众号。对此，住建部有关负责人表示，支持上海严厉打击房地产中介编造散布谣言的违法行为。
（六）新广告法严格执行
2016下半年新广告法的严格执行，让地产圈大变样。户外广告牌该撤的撤，该改的改，实在改不了的拿纸糊起来。原本在上海高架上走一圈能看到铺天盖地的房产广告，经过这一轮的洗礼，只剩下零星的几个依旧坚定地挺着，其余都已“阵亡”。
新广告法严格执行之后，房管局也开始对上海的楼盘项目严查，似乎回到了以前老师抽查作业的时期，大家都缩着脖子生怕被“老师”点到名，售楼处的电话没人接听，售楼员“装傻”，左顾而又言他，对于开盘情况更是闭口不提，以前豪言壮语的售楼员不复存在了。尤其是最近一两个月，房企拿预售证的难度加大，每月都仅有十几个楼盘能够拿到新的预售证，待售的项目都在无限期的等待预售证的发放，整个上海房市的推盘速度都明显放缓。
（七）新“沪六条发布”
10月8日，市住建委、规土局联合下发“沪六条”。上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），提出在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（即“沪九条”）的基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势，确保本市房地产市场平稳健康发展。
《意见》共包括六条措施，分别为：1，进一步加大商品住房用地供应力度；2，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管；3，进一步加强新建商品住房预销售管理；4，严厉查处房地产市场违法违规行为；5，全面实行存量住房交易资金监管制度；6，加强政策解读和宣传。
（八）上海年底前开征个人住房房产税
上海市税务局11月8日发布消息称，将于12月31日前缴纳2016年度个人住房房产税税款。征收对象为2011年1月28日起上海市居民家庭在上海市新购的第二套及以上住房和非上海市居民家庭在上海市新购住房，但“家庭人均建筑面积不超过60平方米”等6种情况可减免。
（九）认房认贷加首付，公积金贷款收紧
11月28日晚，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，从严执行商业银行及公积金差别化信贷政策，这是在2016年“沪九条”、“沪六条”基础上，楼市调控再度“重拳出击”。
《通知》规定，自11月29日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
上海市住房公积金管理委员会同时印发了《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，一是严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。
（十）多部门“重拳”整治房产中介，75家违规中介公布
住建部、工信部等七部门近日联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个方面，提出了16条政策措施，力求不断规范房地产中介市场秩序、保持严查高压态势。
10月份至今，住建部已连续两次公布75家违法违规的房地产开发企业和中介机构名单。住建部指出，各地要将房地产中介机构编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等七类违法违规行为作为整治重点，依法从严从重从快进行查处。
三、2017年上海房地产市场展望
2017年住宅类房地产预计成交量继续处于低位而价格将趋于稳定。在高端住宅市场，由于新增供应有限，市场成交量也会相对减少。但由于市场的改善型需求依然强劲，价格在接下来几个月内将保持稳定。
未来一年上海商铺物业市场将尤为活跃。合计商铺建筑面积逾150万平方米的17个新项目计划于2017年入市，其中包括若干地标性项目。新增供应多数将落户非核心区域，而在核心区域内，仅两个新项目计划入市。鉴于零售商对核心区域内有限商铺面积的持续竞争，预计明年该区域空置率仍将保持低位。在非核心区域，大量新增供应的入市将抬高空置率。鉴于若干业主对项目进行业态及品牌组合调整后实现的租金收益，预计2017年核心商圈租金将保持稳定增长。
对于2017年写字楼租赁市场，2017年仅上海核心区便将有写字楼建筑面积达110万平方米的新增供应竣工，其中超过半数位于浦东，包括摩天大楼上海中心大厦。新增供应的增量将逾越上海当前对写字楼空间的吸纳能力，继而导致2017年平均空置率的进一步攀升。相应地，业主或将提供更为灵活的激励方案，并导致短期内的租金调整。
对于土地市场来说，预计近期政府限购政策将无重大变化。虽然新建商品住宅市场需求仍然非常强劲，但开发商拿地却较此前变得相对谨慎起来。政府对开发商拍地资金来源监管的加强，使得年底土地市场的热度出现一定程度的回落。随着上海土地市场溢价率的逐渐回落，预计2017年土地的供应量将有所增加。
2017年上海仍将对楼市进一步规范和调控，持续进入调整阶段，使得楼市未来将保持平稳和理性。在上海新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。
沪公网安备 31010102006842号