近年来，商业银行面临着越来越大的风险防控压力。银监会披露的数据显示，2016年末，我国商业银行不良贷款余额达1.51万亿元，比三季度末增加183亿元，较2015年末增加2379亿元；不良贷款率1.74%，较上季度末下降0.02个百分点，较2015年末增加0.07个百分点。在此背景下，具有风险缓释作用的抵质押品管理的重要性进一步凸显。为指导商业银行规范抵质押品管理，有效防范和化解信用风险。
银监会制订了《商业银行押品管理指引》并于4月26日公布。《指引》共七章四十八条，强调商业银行应遵循合法性、有效性、审慎性和从属性原则，完善押品管理的组织架构，加强押品分类、押品估值、抵质押率设定等重点环节的风险管理，规范押品调查评估、抵质押设立、存续期管理以及押品返还处置等业务流程。
中国银监会关于印发商业银行押品管理指引的通知
银监发〔2017〕16号
各银监局，各政策性银行、大型银行、股份制银行，邮储银行，外资银行，金融资产管理公司，其他会管金融机构：
现将商业银行押品管理指引印发给你们，请遵照执行。
2017年4月26日
商业银行押品管理指引
第一章 总 则
第一条 为规范商业银行押品管理，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》等法律法规，制定本指引。
第二条 中华人民共和国境内依法设立的商业银行适用本指引。
第三条 本指引所称押品是指债务人或第三方为担保商业银行相关债权实现，抵押或质押给商业银行，用于缓释信用风险的财产或权利。
第四条 商业银行应将押品管理纳入全面风险管理体系，完善与押品管理相关的治理架构、管理制度、业务流程、信息系统等。
第五条 商业银行押品管理应遵循以下原则：
（一）合法性原则。押品管理应符合法律法规规定。
（二）有效性原则。抵质押担保手续完备，押品估值合理并易于处置变现，具有较好的债权保障作用。
（三）审慎性原则。充分考虑押品本身可能存在的风险因素，审慎制定押品管理政策，动态评估押品价值及风险缓释作用。
（四）从属性原则。商业银行使用押品缓释信用风险应以全面评估债务人的偿债能力为前提。
第六条 中国银监会对商业银行押品管理进行监督检查，对不能满足本指引要求的商业银行，视情况采取相应的监管措施。
第二章 管理体系
第七条 商业银行应健全押品管理的治理架构，明确董事会、高级管理层、相关部门和岗位人员的押品管理职责。
第八条 董事会应督促高级管理层在全面风险管理体系框架下构建押品管理体系，切实履行押品管理职责。
第九条 高级管理层应规范押品管理制度流程，落实各项押品管理措施，确保押品管理体系与业务发展、风险管理水平相适应。
第十条 商业银行应明确前、中、后台各业务部门的押品管理职责，内审部门应将押品管理纳入内部审计范畴定期进行审计。
商业银行应确定押品管理牵头部门，统筹协调押品管理，包括制定押品管理制度、推动信息化建设、开展风险监测、组织业务培训等。
第十一条 商业银行应根据需要，设置押品价值评估、抵质押登记、保管等相关业务岗位，明确岗位职责，配备充足人员，确保相关人员具备必要的专业知识和业务能力。同时，应采取建立回避制度、流程化管理等措施防范操作风险。
第十二条 商业银行应健全押品管理制度和流程，明确可接受的押品类型、目录、抵质押率、估值方法及频率、担保设立及变更、存续期管理、返还和处置等相关要求。
第十三条 商业银行应建立押品管理信息系统，持续收集押品类型、押品估值、抵质押率等相关信息，支持对押品及相关担保业务开展统计分析，动态监控押品债权保障作用和风险缓释能力，将业务管控规则嵌入信息系统，加强系统制约，防范抵质押业务风险。
第十四条 商业银行应真实、完整保存押品管理过程中产生的各类文档，包括押品调查文档、估值文档、存续期管理记录等相关资料，并易于检索和查询。
第三章 风险管理
第十五条 商业银行接受的押品应符合以下基本条件：
（一）押品真实存在；
（二）押品权属关系清晰，抵押（出质）人对押品具有处分权；
（三）押品符合法律法规规定或国家政策要求；
（四）押品具有良好的变现能力。
第十六条 商业银行应至少将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别，并在此基础上进一步细分。同时，应结合本行业务实践和风控水平，确定可接受的押品目录，且至少每年更新一次。
第十七条 商业银行应遵循客观、审慎原则，依据评估准则及相关规程、规范，明确各类押品的估值方法，并保持连续性。原则上，对于有活跃交易市场、有明确交易价格的押品，应参考市场价格确定押品价值。采用其他方法估值时，评估价值不能超过当前合理市场价格。
第十八条 商业银行应根据不同押品的价值波动特性，合理确定价值重估频率，每年应至少重估一次。价格波动较大的押品应适当提高重估频率，有活跃交易市场的金融质押品应进行盯市估值。
第十九条 商业银行应明确押品估值的责任主体以及估值流程，包括发起、评估、确认等相关环节。对于外部估值情形，其评估结果应由内部审核确认。
第二十条 商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限，并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。
抵质押率指押品担保本金余额与押品估值的比率：抵质押率=押品担保本金余额÷押品估值×100%。
第二十一条 商业银行应建立动态监测机制，跟踪押品相关政策及行业、地区环境变化，分析其对押品价值的影响，及时发布预警信息，必要时采取相应措施。
第二十二条 商业银行应加强押品集中度管理，采取必要措施，防范因单一押品或单一种类押品占比过高产生的风险。
第二十三条 商业银行应根据押品重要程度和风险状况，定期对押品开展压力测试，原则上每年至少进行一次，并根据测试结果采取应对措施。
第四章 押品调查与评估
第二十四条 商业银行各类表内外业务采用抵质押担保的，应对押品情况进行调查与评估，主要包括受理、调查、估值、审批等环节。
第二十五条 商业银行应明确抵押（出质）人需提供的材料范围，及时、全面收集押品相关信息和材料。
第二十六条 商业银行应对抵押（出质）人以及押品情况进行调查并形成书面意见，内容包括但不限于押品权属及抵质押行为的合法性、押品及其权属证书的真实性、押品变现能力、押品与债务人风险的相关性，以及抵押（出质）人的担保意愿、与债务人的关联关系等。
第二十七条 押品调查方式包括现场调查和非现场调查，原则上以现场调查为主，非现场调查为辅。
第二十八条 商业银行应按照既定的方法、频率、流程对押品进行估值，并将评估价值和变现能力作为业务审批的参考因素。
第二十九条 下列情形下，押品应由外部评估机构进行估值：
（一）法律法规及政策规定、人民法院、仲裁机关等要求必须由外部评估机构估值的押品；
（二）监管部门要求由外部评估机构估值的押品；
（三）因估值技术性要求较高，本行不具备评估专业能力的押品；
（四）其他确需外部评估机构估值的押品。
第三十条 商业银行应明确外部评估机构的准入条件，选择符合法定要求、取得相应专业资质的评估机构，实行名单制管理，定期开展后评价，动态调整合作名单。原则上不接受名单以外的外部评估机构的估值结果，确需名单以外的外部评估机构估值的，应审慎控制适用范围。
第三十一条 商业银行应参考押品调查意见和估值结果，对抵质押业务进行审批。
第五章 抵质押设立与存续期管理
第三十二条 商业银行办理抵质押担保业务时，应签订合法、有效的书面主合同及抵质押从合同，押品存续期限原则上不短于主债权期限。主从合同合一的，应在合同中明确抵质押担保事项。
第三十三条 对于法律法规规定抵质押权经登记生效或未经登记不得对抗善意第三人的押品，应按登记部门要求办理抵质押登记，取得他项权利证书或其他抵质押登记证明，确保抵质押登记真实有效。
第三十四条 对于法律规定以移交占有为质权生效要件的押品和应移交商业银行保管的权属证书，商业银行应办理转移占有的交付或止付手续，并采取必要措施，确保押品真实有效。
第三十五条 押品由第三方监管的，商业银行应明确押品第三方监管的准入条件，对合作的监管方实行名单制管理，加强日常监控，全面评价其管理能力和资信状况。对于需要移交第三方保管的押品，商业银行应与抵押（出质）人、监管方签订监管合同或协议，明确监管方的监管责任和违约赔偿责任。监管方应将押品与其他资产相分离，不得重复出具仓储单据或类似证明。
第三十六条 商业银行应明确押品及其权属证书的保管方式和操作要求，妥善保管抵押（出质）人依法移交的押品或权属证书。
第三十七条 商业银行应按规定频率对押品进行价值重估。出现下列情形之一的，即使未到重估时点，也应重新估值：
（一）押品市场价格发生较大波动；
（二）发生合同约定的违约事件；
（三）押品担保的债权形成不良；
（四）其他需要重估的情形。
第三十八条 发生可能影响抵质押权实现或出现其他需要补充变更押品的情形时，商业银行应及时采取补充担保等相关措施防范风险。
第三十九条 抵质押合同明确约定警戒线或平仓线的押品，商业银行应加强押品价格监控，触及警戒线时要及时采取防控措施，触及强制平仓条件时应按合同约定平仓。
第四十条 商业银行在对押品相关主合同办理展期、重组、担保方案变更等业务时，应确保抵质押担保的连续性和有效性，防止债权悬空。
第四十一条 商业银行应对押品管理情况进行定期或不定期检查，重点检查押品保管情况以及权属变更情况，排查风险隐患，评估相关影响，并以书面形式在相关报告中反映。原则上不低于每年一次。
第六章 押品返还与处置
第四十二条 出现下列情形之一的，商业银行应办理抵质押注销登记手续，返还押品或权属证书：
（一）抵质押担保合同履行完毕，押品所担保的债务已经全部清偿；
（二）人民法院解除抵质押担保裁判生效；
（三）其他法定或约定情形。
第四十三条 商业银行向受让方转让抵质押担保债权的，应协助受让方办理担保变更手续。
第四十四条 债务人未能按期清偿押品担保的债务或发生其他风险状况的，商业银行应根据合同约定，按照损失最小化原则，合理选择行使抵质押权的时机和方式，通过变卖、拍卖、折价等合法方式及时行使抵质押权，或通过其他方式保障合同约定的权利。
第四十五条 处置押品回收的价款超过合同约定主债权金额、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的相关费用的，商业银行应依法将超过部分退还抵押（出质）人；价款低于合同约定主债权本息及相关费用的，不足部分依法由债务人清偿。
第七章 附 则
第四十六条 本指引由中国银监会负责解释。
第四十七条 中国银监会监管的其他银行业金融机构参照本指引执行。
第四十八条 本指引自印发之日起施行。
解读：押品管理迎来全面规范
商业银行押品管理是全面风险管理体系的重要组成部分。《指引》的出台填补了我国押品风险管理的监管空白，对商业银行的全面风险管理提出了更多、更高、更严谨的要求，有利于促进商业银行押品管理的规范化、制度化和系统化。
（一）在明确押品概念的基础上引导押品科学分类，抵质押率动态调整
根据《指引》规范，押品是指由债务人或第三方为担保商业银行相关债权实现，所抵押或质押给商业银行用于缓释信用风险的财产或权利。在此基础上，《指引》要求，“商业银行应至少将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别，并在此基础上进一步细分。同时，应结合本行业务实践和风控水平，确定可接受的押品目录，每年至少更新一次”。
为什么抵质押率要实施动态调整？以金融质押品和房地产质押品为例，金融质押品的质押率相对较高；而房地产的抵押率一直以来控制较严，导致评估市场乱象，一些银行往往配合借款人根据贷款需求来倒算房产价值，导致房地产的抵质押率虚低。而押品的具体分类有助于商业银行审慎确定各类押品的抵质押率上限，并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。
（二）将押品管理纳入全面风险管理体系
2016年银监会印发《银行业金融机构全面风险管理指引》（银监发[2016]44号）以来，多次在文件中和会议上提及“全面风险管理”。表明随着利率逐步市场化，产品结构负债化，交易对手多元化，风险传导迅速化，有必要对商业银行风险管理能力提出了更高、更具体的监管要求。
《指引》明确规定，“商业银行应将押品管理纳入全面风险管理体系，完善与押品管理相关的治理架构、管理制度、业务流程、信息系统等”，“明确董事会、高级管理层、相关部门和岗位人员在押品管理中的职责”，并在管理体系一章中进行了细化规定。这是对《银行业金融机构全面风险管理指引》及系列监管文件中“全面风险管理”精神的贯彻和落实。
（三）将押品动态监测机制纳入了强制要求
《指引》要求，“商业银行应建立动态监测机制，跟踪押品相关政策、行业、地区环境变化”“及时发布预警信息，必要时采取相应措施”；同时，“应加强押品的集中度管理”，“根据押品的重要程度和风险状况，定期对押品开展压力测试，原则上每年至少进行一次，并根据测试结果采取相应的应对措施”。
此外，《指引》还要求，“商业银行应根据不同押品价值波动特性，合理确定各类押品价值重估频率，每年应至少重估一次。价格波动较大的押品应适当提高重估频率，对于有活跃交易市场的金融质押品应进行盯市估值”。对于押品的重估需要成本的问题，银监会在治理银行不规范经营过程中，已经明确将押品重估费用定义为银行经营成本，不得转嫁给借款人。
《指引》并不强制要求所有押品都需要第三方估值，如果银行自身具备押品评估能力，仅对有法规及行政部门强制性规定的押品需要第三方估值。《指引》要求商业银行对外部评估机构实施白名单管理，也有助于治理评估市场乱象。
《指引》还对押品的调查评估程序进行了细化规定。例如，“商业银行各类表内外业务采用抵质押担保的，应对押品情况进行调查评估”“对于有活跃交易市场、有明确即期交易价格的押品，应参考市场价格确定押品价值；采用其他方法评估时，评估价值不能超过当前合理市场价格”“调查方式包括现场调查和非现场调查，原则上以现场调查为主，非现场调查为辅”。
（四）押品随债权转让有助于洁净转让
《指引》规定商业银行向受让方转让债权的，应协助受让方办理担保变更手续。部分商业银行通过第三方通道实施关注类贷款和不良贷款非洁净出表，并未办理担保变更手续，而是通过同业存单或其他有价资产提供抽屉反担保。如果将债权未来形成的现金流包装为信贷资产收（受）益权设立信托计划通过银登中心挂牌转让则不需要办理昂贵的担保变更手续。
目前只有2010年的102号文要求银行业金融机构之间的信贷资产转让需要变更抵质押，但如果是银行和非银行业金融机构之间的资产转让则不受约束（尤其是非挂牌的私募ABS此前较为活跃）。《指引》要求银行协助转让，并未强制要求抵质押品转让。
启示：有助于银行实现押品管理的规范化、制度化和系统化
作为客户贷款的第二还款来源，押品是非常好的信用风险缓释来源，《指引》针对商业银行在押品管理中存在的诸多问题进行了全面规范，体现了监管部门意图通过提升商业银行押品的风险缓释作用防范信用风险的监管思路。《指引》的出台不仅有利于押品管理体系的完善，也将大大降低押品抵质押过程中的潜在风险，有助于商业银行押品风险缓释能力的提升。同时，《指引》也将有效引导商业银行平衡好担保贷款和信用贷款的关系，鼓励商业银行在加强抵押贷款管理的同时发放信用贷款，在有效控制风险的基础上为实体经济特别是小微企业的发展做好金融服务。
对商业银行而言，应按照《指引》的要求，进一步完善与押品管理有关的治理结构、管理制度、业务流程和信息系统等内部规范。
（一）规范押品管理流程
完善押品管理制度与流程，明确有关部门和岗位的权利责任，在押品的抵入、估值、日常监控、返还处置等各环节建立完善的操作规范。
同时，银行应适度调整改善押品结构，注重押品的多样性，防范由于采用单一押品或单一种类押品占比过高产生的风险。
此外，银行还应建立并完善押品管理信息系统，提高押品管理信息系统在风险管理中的效用，提升押品的风险缓释能力。
（二）强化押品价值评估管理
银行在对押品价值进行评估时，应在充分考虑押品未来的存续期限与变现能力、影响其价格波动的其他各重要风险因素、评估标准以及借款人的信用水平等因素的基础上，审慎确定押品价值。同时，银行应根据不同值的波动特性，合理确定各类值的重估频率，确保押品价值续、足额的覆盖风险。
（三）强化押品的动态监测管理
动态掌握本行的押品构成，建立押品从抵入到返还处置全过程的动态监测和风险预警机制，实时监测押品的价值变动情况。在押品出现价值下降或其他不利状况时，及早采取补救措施，降低信用风险。同时，要关注市场价格波动，加强市场分析预测，动态开展对押品的压力测试工作，并据测试结果采取相应的应对措施缓释风险。
（四）建立完善押品管理专业队伍
加强对押品管理和评估人员的操作实务及相关法律法规等方面的培训，提高押品管理和评估人员的业务技能和管理水平，提高押品价值评估的独立性和权威性。同时，加强对信贷工作人员的职业道德培训，提高其执行规章制度的自觉性，有效提升银行押品管理的软实力。
规范房地产押品管理将成重点
由于房地产所具有的保值增值特性，长期以来以其作为押品融资一直倍受商业银行青睐，但伴随着近期部分城市房地产价格的波动加大，抑制房地产投机炒作、防控金融风险已经引起社会各界的广泛关注。如何有效构筑房地产与金融业的“防火墙”，加强商业银行房地产押品管理，真正发挥押品的信贷风险缓释作用，对于当前促进金融市场和房地产市场平稳健康发展意义重大。国外已形成的一些列房地产金融政策对我国来说又非常重要的借鉴意义。
(一)德国房地产金融政策对我国的启示
欧债危机仍在持续，与英、法、爱尔兰等欧洲国家的房地产市场持续低迷相比，德国房地产市场始终保持平稳，同时宏观经济呈现出持续增长的良好势头，这与德国及早有效地采取一系列房地产金融政策、平抑房地产价格波动密不可分，对房地产调控正处于关键时期的我国也具有重要借鉴意义。
1、德国房地产金融政策的主要内容
（1）实施住房储蓄计划。与美国住房抵押贷款模式和新加坡的住房公积金模式不同，德国实行独特的住房储蓄合同贷款模式。该模式是一个封闭运转的融资系统，存贷款利率不受资本市场供求和通货膨胀等因素的影响。其实质是“合作”而非赢利，即购房者与银行签订购房储蓄合同，当购房者的储蓄达到未来需要贷款额的一定比例时，可以按低于市场利率的价格获得购房贷款。住房储蓄合同贷款金额大约占到德国房贷总额的一半，另外20%的部分来自家庭储蓄，剩余约30%的住房贷款来自商业贷款。这种以储蓄为基础的房贷模式能够帮助居民形成理性、有计划的住房消费理念和消费行为，较好地防范信用风险。此外，政府对住宅价格的有效调控，以及住宅价格的相对稳定，保证了居民储蓄的购买力不会发生大的变化，这也保证了住房储蓄模式的可持续发展。
（2）采取固定房贷利率政策。德国的所有房贷（包括住房储蓄合同贷款和商业贷款）都实行固定利率，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变。德国抵押贷款固定利率合同的期限一般不会超过 15 年，平均期限在 11 年半左右，这种长周期的房贷利率安排可以较好地抵御金融市场的周期性波动。与德国形成鲜明对比的是，在采用浮动房贷利率制的国家，如英国、西班牙和爱尔兰，其房价普遍随利率波动出现大涨或大跌。
（3）要求严格房地产信贷审核。德国的个人信用体系非常完善，几乎全部公民在银行都有信用记录。德国监管当局要求银行在发放房地产抵押贷款时，对贷款人的信用、纳税、财产、收入状况和家庭开支等情况必须严格审核，着重关注贷款人的购房目的和第一还款来源，如果贷款人没有稳定的工作或未来收入波动较大，其贷款申请将很难被批准。
（4）具有较完善的房贷评估机制。德国的房地产评估工作由政府之外的第三方机构负责。房地产评估从业者在房地产评估工作中保持完全独立，房地产评估从业者评估出的土地价格不需要政府的确认（法院只承认房地产评估师签字的评估报告）。同时，几乎所有的德国银行都设立了内部的房地产评估部门，负责内部的贷款申请评估和对房地产市值与贷款价值的分析判断。
（5）审慎开展按揭贷款抵押证券化。德国的按揭贷款证券化操作强调以“信用”作为基础，具体模式与很多西方国家不同。以约占市场份额40%的潘德布雷夫 （Pfandbrief） 债券为例，为防止信贷抵押贷款脱离实际需求导致的资本市场盲目扩张，要求银行对债券的证券化操作不能直接分离出去、作为表外业务处理，而是将其包含在资产负债表中。通过这种方式，银行不得不更加重视资产的安全和质量，从而对该种债券的评估变得更加谨慎。正是这种谨慎，即使在市场环境恶劣的情况下，潘德布雷夫债券的变现能力依然很强，其安全程度几乎可与国债媲美。
（6）建立奖励和补贴制度。对德国的低收入居民来说，参加住房储蓄可以得到政府的奖励。奖励主要有两种方式，一种是储蓄奖励，另一种是购房奖励。另外，为保证每个家庭都有足够的住房支付能力，政府对建房、购房者在缴纳个人所得税上采取优惠政策，还根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民适当补贴。在德国，有86%左右的人可以享受不同额度的购房补贴和租金补贴。
2、对我国的借鉴意义
（1）加强房地产价格评估和预警，强化房地产调控成效。德国经验表明：对房价实行严格的管理，以重税打击投机炒房行为，有助于房价保持平稳。借鉴德国的做法，可建立严格的房地产价格评估机制，制定“基准价格”作为政府指导价，并以严格的法律法规进行监管。同时，在房价调控过程中，建立房价预警制度，对于房价年涨幅高于经济增长或收入增长的，通过征收高价税等进行价格干预，遏制炒房投机行为。
（2）借鉴住房储蓄银行模式，为居民购房提供多渠道融资。德国的住房储蓄计划通过特殊的运作方式，使封闭循环的资金有效抵御风险，使居民能够享受到固定且低于市场水平的利率，实现居民以较低成本解决住房问题的目标。建议我国结合自身金融市场运行的实际，借鉴住房储蓄模式的有益经验和做法，为居民提供筹措购房资金的新渠道。
（3）严格审核购房者的偿贷能力，防范房地产市场风险与金融风险交叉传染。德国的银行在考察贷款申请人时，会关注其购房目的和职业情况，同时看重申请人按揭后的第一还款来源，如果没有稳定工作或未来收入波动性大，则很难能获得银行贷款。在此方面，国内银行主要看重的是贷款者是否具有抵押品，对申请人收入情况进行深入细致的调查力度不够，借鉴德国对房地产贷款的审核方式将有助于从源头切断国内投机性金融资本的入市渠道，有效防范金融风险。
（4）通过财政转移手段，对低收入群体及公共住房项目加大金融扶持力度。对弱势群体的金融扶持是德国房地产金融政策中不可或缺的重要部分。借鉴这一经验，我国可从贷款发放和公共住房项目建设两个方面进行金融扶持。如对低收入者购房实行贷款优惠，差额部分由财政补足；对用于保障性住房建设的项目，从征地环节开始，实行较为优惠的金融扶持政策，如提供低息或无息贷款，给予基础设施配套建设和税费减免等。
（二）美国银行业对房地产抵押评估相关政策
明确的抵押物评估在抵押物成为首要还款来源时有助于将银行的损失降到最低。但由于对自由市场经济的过分推崇和对市场价值作用的迷信，美国银行业在评估和审核抵押房地产价值环节出现了问题，间接导致金融危机的产生。ReinerLux指出美国的一些银行盲目地依赖以不动产为抵押物的贷款，在对抵押物进行评估时过分关注其实时市场价值，却忽略了其抵押贷款价值，最终在房价下跌后导致了数十亿美元的损失。危机过后，美国银行业充分反思了抵押评估过程中对房地产价值意见的偏差及评估审核的失职，并加强了评估审核以降低贷款风险。为了清晰地表达对审慎房地产评估的监管预期，联邦存款保险公司（FDIC）会同其他联邦金融机构监管当局，于2010年12月2日发布《机构间评估及估价指引》，为银行业在评估房地产过程中遇到的估价评审、独立性、内容标准、申报人选择及监督等方面提供相关信息。这对建立我国房地产抵押估价的风险防范机制，降低房地产贷款风险有一定的借鉴作用。
1、危机后银行业对房地产抵押评估面临的风险的反思
（1）对房地产市场价值的使用不恰当
银行对房地产价值的高估，一方面增加了贷款额度使风险扩大，另一方面导致了违约。抵押品没有真正起到担保的作用，使次级贷款失去了最后的偿还保障。美国银行业对房地产价值意见的偏差及其评估审核的失职，导致房地产抵押品评估在银行业信贷决策中使用不当，最终触发次贷违约临界点，经层层传导引发了金融危机。
（2）各方独立性无法保证
借款人、估价公司、贷款银行所处立场的不同决定了他们对房产价值判断的差异。如借款人往往倾向于高估房产价值以获得更多贷款，估价公司目标是促成借款人购房或住房融资从而获得更多佣金；估价师在压力下实现对特定房产的溢价评估；贷款银行虽倾向于低估房产价值以降低贷款风险，但认为通过出售贷款可将风险转移。
（3）银行、估价机构合作模式导致估价机构无法独立、客观和公正地开展业务
由于房地产估价机构的选用由银行决定，在业务面前，估价机构处于弱势状态，不得不丧失立场，如倾向于市场开拓而不是提升估价师素质，银行存在寻租空间而滋生腐败、收费不规范，最终的评估结果可能不公正客观，不能有效防范风险。
2、金融危机后美国银行业对房地产抵押评估的审核
金融危机后美国政府出台的《多德-弗兰克法案》（规定各银行机构必须在授信前强制实行对房地产评估信息的审核，作为银行业稳健信贷管理的核心部分。FDIC的《指引》对银行业提出了以下的审核要求：
（1）强调银行审核人员的资历
银行机构的评估审核人员必须具备必要的教育背景、经验及任职能力来进行与交易类型、涉及风险及交易复杂程度相应级别的评审。同时通过有资质人员的二次评审来确保评审程序的连续性，监督评审员工作的有效性，并及时解决出现的评审漏洞，来避开风险。
（2）确保银行评估审核人员的独立性
在组织架构、报告流程与文件流程以及贷款核准程序上保证估价审核人员的独立性，并加强与监管人员的讨论交流。当银行机构将抵押评估外包时，也要确保估价评审人员的独立性。
（3）明确审核的内容、范围和深度
房地产评估审核要以风险为导向，审核范围要与房地产复杂程度及潜在风险水平的高度相关。审核深度应达到确保审核方法、假设、数据来源及结论合理适当的目标，包括：识别没有充分证据的估价，确保评估审核报告与进行的信贷交易的规模、类型、风险和复杂程度相适应，有效识别潜在的欺诈行为并适度跟进，并及时向估价监管部门举报不道德和不专业问题的估价行为。
（4）实施统一的评估标准
银行必须要求房地产估价师就市场供求特性开展适度的研究分析，给予评估机构与房地产特征和贷款交易风险相适应的费用，并确保房地产评估报告符合《美国专业评估执业统一准则》的评估方法和技术，包含相关项目的市场、适销性及其最佳用途方面的分析。应当给予估价机构与地产特征和贷款交易风险相适应的费用。
（5）选择适当的估价机构与估价师
美国房地产估价师由美国联邦金融机构审查委员会估价分会核准并颁发执照，各银行机构可登录美国联邦金融机构检查委员会估价小组委员会网站查询估价师的证书和资格。银行必须建立制度和程序对估价师的表现和估价公司出具的报告实行随机品质评审，确保其评估服务达到监管要求和银行机构的内部要求。
（6）保持对抵押物的持续监控
银行必须在信贷资产的生命期内特别是在市场不景气的时期对抵押物进行有效监控。银行应考虑建立政策和程序，根据抵押类型和信息频率建立模型和参数，确保银行获得有效的市场数据，持续监控具体贷款或者资产组合类别的风险变化情况。当为止赎资产估价以确定其作为其他房地产的初始持有价值时，机构应当考虑所选择的估价人员未参与对此地产之前贷款抵押的评估。机构应当同时考虑建立政策和程序，获得其他类房地产的估价信息以在持续经营的基础上监控其持有价值。
（7）银行机构可引入第三方履行房地产抵押物评估审核职能
在银行自身缺乏评估独立性、缺乏技术或者资源来对复杂的或者非本地资产进行审核时，可雇用第三方估价机构履行特定的房地产抵押物估价审核职能。其服务必须符合适用法律法规的要求，其工作成果与监管指引保持一致性。同时银行须确保对第三方的有效监管，对其进行适度的尽职调查以及对估价机构/评审人员的选择程序进行审查。
（8）《多德-弗兰克法案》特别强调了独立性要求，要求美联储制定规则，界定违反《联邦诚信贷款法案》评估独立性的做法，包括：确保房地产估价机构的独立性，禁止有目的地操控评估人员估价，或将评估报酬与委托人估价要求挂钩；禁止与评估地产或者交易具备直接或者间接利益的估价人员或者估价管理人员参与评估，限制潜在的利益冲突；以房地产所在地理市场进行可比性估价服务计收相应的合理性报酬。
3、对我国银行业房地产抵押贷款评估风险监管的借鉴意义
金融危机提醒国内银行业吸取教训，加强审核房地产抵押物评估审核政策及程序，尽快建立和完善抵押价值类型的标准以及金融行业的评估准则，将抵押品价值评估审核管理作为防范和化解风险的有效手段。
（1）严格把好评估机构准入关
动态对评估机构进行准入审查，对其评估力量、评估方法、服务水平、尤其是客观、公正性方面的评估记录进行了审查，目的是选择资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件。
（2）加强与评估单位交流
定期和不定期与评估机构的负责人及主要估价师进行沟通交流，要求坚持独立、客观、公正的职业规范进行评估，对于有问题隐患的应及时查明原因，退回评估报告以示告诫，对于告诫效果不明显的应停止其评估资格。
（3）加强银行从业人员评估专业知识培训
对银行内部评审人员加强评估专业知识的培训和学习，同时建立和房地产主管部门、骨干评估机构、房地产交易市场等的信息及时沟通渠道，要求定期提供其评估的市场依据，确保房地产价格信息的客观准确。
（4）重视重评工作
二次评审可及时纠正政策和程序的偏差，及时弥补问题和漏洞。在重评时，测算人和客户经理应进行实地调查，并根据最新案例进行重评，说明抵押物是否存在重大变化，是否存在升值空间，防止评估报告流于形式。
（5）密切关注房地产价格走势
及时掌握房地产政策和交易价格动态变化，充分考虑房地产价格波动，审慎合理评估抵押房地产价格，提高风险防范的主动性和前瞻性。
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