一、2017年上海市房地产市场基本情况：
（一）住宅交易市场：
2017年，上海商品住宅市场与土地市场均处于调整期，市场表现相对往年冷清，但市场需求依然存在。从成交特点来看，成交总价持续向高总价段转移，首改产品比例扩大。另外，商品住宅供应基本上都处于外环外，这也体现了政府想加快培育租赁住房市场的决心，想以中心主租赁，郊区主销售，积极响应实施十九大后“房住不炒”的政策。
全年，上海商品住宅新增供应面积约为368.66万平方米（3.4万套），同比去年，大幅下跌50.8%（46.9%）；成交量为607.94万平方米（4.9万套），同比去年下降55.3%（54.2%）；四季度成交价约为48335元/平方米，与一季度成交价相比，上涨1.6%；年内均价季度环比变化在-1.67%至4.0%之间，价格较为稳定。
进入2017年，上海商品住宅交易市场持续低迷，但整体住宅市场也基本延续了自2015年初以来的供不应求的态势。2月份受春节影响，住宅成交面积仅为37万平方米左右，这一数值也是近5年来同期最低。由于政府严格把关预售证审批，一手住宅开盘数量出现明显缩水，3月的上海一手新增供应量更是近年的低点。二季度整体市场供应量有所增加，导致成交量略有上升，待售库存持续减少，成交量连续四个季度超出供应量，市场仍处于供不应求的状态。由于预售证发放收紧，8月、9月的成交由1-7月的70万平方米上下减少至50万平方米上下；三季度一手商品住宅成交均价继2015年第三季度首次下跌，达到人民币4.67万元/每平方米。11月新建商品住宅成交面积、套数均为近七年来的新低，甚至低于市场较为冷清的2011年同期，在供应量和成交量双双大幅下跌的同时，上海新建商品房的均价却仍然出现了增长。
从整体住宅市场大环境来分析，可以看到其成交分布城郊化明显，且主要成交住宅集中在外环以外。据戴德梁行统计，截止2017年12月10日，外郊环间成交2.32万套，成交面积271万平方米，郊环以外成交1.58万套，成交面积182万平方米，约占总成交套数的79.1%（外郊环47.1%、郊环以外32.0%），成交面积的74.5%（外郊环44.6%、郊环以外29.9%）。在郊环外围区域中，嘉定以91.8万平方米居各区域成交面积之首，青浦以0.4万方的微小差距紧随其后。
同时，上海豪宅市场成交区域也向城市外围拓展，大虹桥、金桥等具有发展潜力区域逐渐发展为新兴豪宅区；各区域成交均价差异并不明显，但由于物业类型分化显著，所以总体呈现出地理位置越远套均总价越高的趋势，其中中外环间套均总价更高达7000万/套。
另外，在政府限价等措施的导向下，2017年各环供应量均有不同幅度的锐减，库存进一步减少，但年度成交量仍高于同区域的新增供应量，市场持续维持供不应求态势。其中，跌幅最大为内环以内，供应量同比下跌87.9%，成交量同比下滑72.1%。中心区域以普陀、徐汇和闸北较为活跃，成交量约10万方。“限购、限贷”政策的严格执行，使得中心区域需求外溢显著。
上海各区域全年成交面积分布
2017年，上海商品住宅成交面积段持续以90-120平米首改产品为主，且成交占比较2016年扩大7个百分点，70-90平米刚需产品成交占比逐步收窄，但占比仍然较高。同时，成交总价持续向高总价段转移。300万元以上各总价段成交占比较2016年均有上涨或持平。300-500万元总价段成交占比较去年扩大9个百分点，持续居主流。
而且，从2017年年底开盘项目也可以看出，目前成交基本是单价在3万-5万元/平方米的刚需改善产品。另外从网易房产公布的2017年各大房企的销售套均面积数据，19家房企中有16家成交套均成交面积在100平以上。目前，上海楼市中高端改善型产品成为购房者主要选择。
（二）商业地产交易市场:
办公市场需求百万级，创十年来第二高
2017年一级土地市场中，对办公楼项目要求持有一定年限成为常态，销售型办公楼供应量也呈现出逐年减少的趋势。在上海发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》的影响下，办公楼市场批准预售节奏拉长，许多项目被迫暂缓供应，市场成交也应声回落。
全年有25栋办公楼入市，新增供应逾160万平方米，净吸纳量也达106万平方米，为史上第二高水平，并收录上海中心与上海白玉兰广场两个超高层项目。从布局上看，23%的新增供应面积位于核心商务区，53%位于核心拓展区，24%位于新兴商务板块，这预示着上海办公楼市场正在朝着多核心格局发展。从市场需求分析，金融服务业（33%）、科技媒体通讯业（13%）及制造业（11%）仍然是需求主力。
从租赁市场看，浦东以其多方面的产业载体优势成为企业选址的首选区域，占整个需求市场的15.97%，而坐拥中心城区优势的徐汇紧跟其后，名列第二。同时，非中心城区的企业空间需求量也在大幅增加，受益于近几年上海产业经济建设的高速发展以及相对低廉的租金成本吸引，非中心城区已经成为越来越多的企业总部迁址和企业发展升级置换办公空间的考虑目标。
而租金方面，市场报价变化有限，年末租金（含税价）为每月每平方米302.6元，但有效租金持续跌势，特别是传统商务区部分竣工年份早、设备较老旧的大楼挑战较大，租金承压。虽然年内租金波动，但年净吸纳量显著提升，整体市场空置率定格12.6%。
2017年办公楼市场呈现有以下几个新特点：
1、大宗成交活跃，新旧项目齐鸣：大宗交易成交比重比去年提高17%，规划利好、潜力发展的新兴区成为投资热点，典型板块如新江湾城、五角场、后滩、虹桥商务区等，基金及国企是其主要买家。
2、共享办公成为甲级办公楼主力租户：共享办公进驻甲级办公楼现象明显，如知名的WeWork进驻四家甲级办公楼，最近一次交易在“中海国际”签下北塔整栋办公楼。共享办公个性化的环境及多元化的服务，有助于提升传统办公楼的出租率。
3、搬迁是办公楼租赁成交的主要类型：据戴德梁行不完全统计，核心区搬迁案例中，有80%租户选择同区域内或周边板块搬迁。核心区高粘性租户行业以金融、专业服务等为主，搬迁更多考虑因素是租金及品质综合比较，也促进了今年主城区新建项目出租率的提升。
4、金融业搬迁至新兴区打破传统布局：如原来在核心商务区的大连银行、天津银行搬迁到世博板块；瑞穗银行整合各地办公搬迁至虹桥商务区。一些具有明显地段优势，如滨江地区，或是重大规划利好新兴区，如虹桥商务区正逐渐释放出板块价值。
2017年，上海零售物业共录得13个新项目入市，为市场新增近140万平方米商业面积，86%位于上海西南和东部的闵行、虹口等非核心区域；年底又有一批改造项目重新入市。由于市场需求强劲，全市空置率同比仅微增至12.6%，全市购物中心首层平均租金保持平稳，每天每平方米38.3元。
2017年，上海零售物业市场正式迈入线上与线下深度融合的新零售时代。零售商继续加强购物的互动体验性，以期由此来提高客户保持率，线下体验式商业扩张成为新兴的消费趋势。星巴克于上海兴业太古汇开设臻选烘焙工坊，提供互动沉浸式的咖啡体验；线上融合的超市盒马鲜生以及超级物种在非核心区域商场开设旗舰店；在“双十一”购物节期间,众多网上零售商在高人气商场开设“快闪店”进行促销；一些打破传统健身模式的互联网+健身品牌积极线下布点：人马君，人马线和超级猩猩健身房皆在上海成熟商圈优质项目开店。
2018年，上海零售物业市场预计将持续活跃。合计建筑面积逾130万平方米的16个新项目计划入市，其中包括两个地标性项目：浦东金融广场及世纪汇。新增供应中，逾100万平方米将落户于非核心区域，包括前滩及北外滩。核心区域由于今年仅有3个新增项目入市，预计空置率仍将保持低位，租金将保持稳定增长。而对于非核心区域，大量新项目入市将会使空置率上升，租金下滑。
鉴于工业用地的政策仍旧保持收紧的态势，2017年末上海平均工业用地价格上涨至每平方米2068元。全年新增供应量偏紧，仅有25万平方米。
受惠于零售电商及三方物流的强劲发展，物流需求增长迅速，京东、卫平、DHL、EMS和大众物流均都录得新租赁成交，且主要以扩租为主。除此以外，上海市持续进行的拆违工作使得原本存在于非高标仓的需求涌入高标仓市场，进一步推动了高标物流仓库的去化，年末整体空置率大幅下降至5.0%，为历史新低。
新的一年，预计将有48万平方米新增物流设施交付市场，这在一定程度上将缓解供应紧张的状况。紧随消费升级和物流现代化进程，高端仓储行业进入快速发展期。专业化、规模化、集约化的物流运作趋势下，高端仓库逐渐替换旧式仓库，需求进一步增长。同时，未来物流地产开发市场竞争将越来越激烈，二手土地收购及交易也将更加活跃。
（三）土地市场：
2017年，商品住宅用地供求量低位企稳，政策管控下房价回归理性，低调、底价、低溢价成常态。招挂复合拍地方式的推出，明显抑制住了地价的过快上涨和过高的溢价率。政府响应“十三五”规划提出的完善购租并举的住房体系，积极加大租赁用地的供应。
2017年，上海土地市场共成交254宗土地；成交总面积约983.6万平方米，成交总金额近1472亿元。
其中，普通商品房用地共成交35宗，且在分布上更向城市外围拓展，主要集中在西部、南部及北部，中内环的土地资源越来越稀缺，基本无土地供应。伴随城市基础设施的完善，外环区域的土地交易成主导，其中浦东新区（原南汇区）和奉贤区分别成交7宗领先于其他区域。价格趋于平稳，成交楼板均价约为人民币32132元/平方米，溢价率约为7.4%（2016年成交楼板价约为54316元/平方米，溢价率约为133.1%）。普通商品房用地基本维持2016年的低位态势，供应量持续下行。
其中，商办用地成交23宗，成交总面积约83.5万平方米，环比2016年下降33.74%；成交总金额约383亿元，环比下降16.20%。2017年上海商办用地市场的成交趋势和2016年类似，都是在经历上半年的低谷后，开始在下半年爆发，尤其是第三季度成交量集中，单季成交量占据全年成交量的五成以上。
其中，租赁住房用地成为一大亮点。自上海大力推进租赁住房用地供应以来，不断有优质租赁用地推出并底价成交。从7月份首批成交2宗用地，到12月成交的6宗用地，短短五个月总计成交21宗租赁住房用地，合计成交面积63.76万平方米，总规划建筑面积143.5万平方米。与商品住宅土地出让分布相比，租赁用地成交多分布在高新产业区域，更靠近城市中心。其中浦东地区成交了12宗用地，共计成交面积44.86万平方米，成交金额63.72亿元，是本年度租赁住房用地的最大供地区域。
上海租赁住宅用地大部分为地方国有房企或园区开发商拿到。在21幅地块中，上海地产集团在市区拿到10块，占五成，共73万平方米，张江集团拿到4幅，共25.5万平方米，陆家嘴在前滩拿到1幅，9.4万平方米，浦发拿到2幅，共12.8万平方米，市北高新拿到3幅，合计15.2万平方米。
对于2016年的上海土地市场“地王”频出的波澜壮阔局面，2017年则显得较为冷清，土地溢价率走低，7成地块成交溢价率不足1%，土地市场火热不再。上海土地市场降温三大原因分析如下：
对房企拿地条件的限制越来越严格是导致土地市场降温的主要原因。其中最重要的是“沪六条”发布，加强了对住房用地交易资金来源监管。上海严查房企拿地资金，对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金。
在4月份被中止出让的临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块，以招标挂牌复合方式回归，成上海土地市场将宅地首次以招挂复合方式挂牌。“招挂复合”的出让方式，一改之前的“砸钱拿地”风格，在房企竞拍之前，需要通过多维度综合评定参与出让的房企的实力，前三名入围最后的竞价环节。招标综合评分为100分权重，其中经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分，均需投标人提供真实的证明材料。并在6月下旬上海推出6幅宅地，而此次评分标准由100分制变更为120分制，评分项目添加了“受让管理”，占30分。也就是说，5月1日之后拿过宅地的开发商将更不容易拿到地。
除租赁住房用地外，大部分地块都有自持要求，宅地至少自持15%，甚至部分商业办公楼还需100%自持。
自持，资金回笼周期延长，对于开发商来说除了资金成本压力，还有其运营能力也是很大的考验。尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，也有大部分房企都已经尝试大力发展长租公寓，但目前来看，不赚钱仍是行业内普遍现象。
对于2017年土拍市场，土地溢价率虽然很低，但实际楼板价并不低，只是地块起拍楼板价已接近市场价，加上合理的建安成本，未来项目的成本价已与周边二手房目前成交价格齐平。
11月23日出让的浦东航头和宝山罗店地块，其中，浦东新区航头镇三单元B1-02地块被华润置地以34.36亿元竞得，楼板价2.78万元/平方米，溢价率0.09%；宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块被卓越集团以25.82亿元拿下，楼板价29011元/平方米，溢价率0.04%。以航头宅地来看，周边次新楼盘如金地艺华年，二手房成交均价在3.6万元/平方米左右，而成交的航头地块预计未来项目成本价也要在4万元/平方米以上。另外，宝山罗店地块未来该项目成本价要达到4.2万元/平方米以上，而当前板块内次新房成交均价基本在4.1万元/平方米左右。可见出让地块的楼板价以接近周边二手房售价，未来项目的获利空间有限。
土地起拍价格大多顶到房企承受力的“喉咙口”，能够接受底价的房企就不多，参与竞拍的房企少，看上去土地成交的溢价率几乎为零，实际地价并没下降。
2018年伊始，商品住宅类用地土拍尚未开始，1月份上海租赁用地已陆续成交8幅，足见上海市对于租住供应的重视和力度。按照这一进程，租赁土地或将成为上海供地的标配，未来土地市场或向集体建设用地获取新土地。
二、2017年上海房地产大事记，“政策调控”年
经历了2016年的热潮之后，2017年无疑成为公认的政策调控年。2017年政策持续收紧，调控指向供应端。供应端调控趋紧，新盘入市均需公开摇号，并严防新房销售收取“价外价”、变相加价。上半年调控新政主要围绕“类住宅”展开，下半年主要围绕“租赁住房”展开。
（一）暂停类住宅项目网上签约
1月6日，上海住建委表态：为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。上海网上房地产公开信息显示，约146个类住宅项目被暂停销售，这些项目多数位于嘉定区、浦东新区、松江区，牵涉华侨城、万达、宝龙、绿地、龙湖等多家知名企业旗下多个项目。
（二）首推宅地招挂复合，引入房企评分制
4月11日，上海规划和国土资源管理局网站发布消息：因资金审核未完成而中止的住宅类用地，临港和奉贤的三幅宅地，将于5月26日重新回归出让，并以招标挂牌复合方式回归上海土拍市场。官方也同步发布了三幅地块招标的房企甄选评分条件，这在全国尚属首次。
（三）土地出让拟新规：封杀类住宅
4月21日，上海市政府官网转发了来自上海市国土局出台的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（以下简称《规定》），该《规定》明确要加强经营性用地出让全生命周期管理，对商办土地出让出台若干重要新规，自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。《规定》中明确规定了办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单位进行销售。
（四）新房须在公证处主持下摇号公开销售
5月5日，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。
此外，房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号，开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报，购房名单纳入区房管部门全程监管。同时，《通知》还明确对涉嫌违规的房地产企业，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入行业信用管理“黑名单”。涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。
（五）商业办公项目的清理整顿
5月17日，上海市委、市政府召开全市商业办公项目清理整顿工作推进会，全面部署对违法违规商业办公项目（即所谓的“类住宅”）清理整顿工作。上海市住建委同时发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》。
新规出台后，首先将停止审批“公寓式办公项目”，重新审核尚未上市销售项目；其次，对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证；第三，对在建未售项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
（六）上海二手房交易增加身份审核环节
5月29日，上海住建委官方网站“网上房地产”发布通知称，将在二手房（房源、代理、租房）交易环节增加身份信息检验环节，确保交易真实，稳定二手房市场价格。
（七）住建委重申依法整顿商办
6月12日，上海住建委发布了《坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益》，再次重申：清理整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。清理整顿工作必须坚持依法合规，切实维护购房人的合法权益。（八）《上海市住房发展“十三五”规划》出炉
2017年7月7日，上海正式发布沪住房发展“十三五”规划，根据《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应总套数约170万套，比“十二五”增加60%左右；住房用地预计供应5500公顷。
上海市将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制。按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，用城市更新理念推进旧区改造，中心城区完成二级旧里为主的房屋改造240万平方米，实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造。
（九）公布商品房摇号细则
上海商品住房销售秩序被进一步规范。7月18日，上海市住建委印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》（下称《意见》），细化商品住房销售公证摇号的实施细则。《意见》明确规定：开发商需要在新房开盘前10天（至少），向相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证；开盘日前，售楼现场须公示全部准售房源和已积累客户名单。同时，少量多批的“捂房”行为也将被杜绝，开发商应将全部准售房源纳入排序选房范围。
（十）“一价清”，一手房销售不允许收取任何额外费用
7月21日，上海市住建委联合上海市物价局发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》。《通知》强调，新房及车位销售，实行“一价清”，不能收取任何费用，包括电商费、团购费、茶水费等；如果有未出售的地下车位，一定要租给业主或租房者使用，并且在业委会成立之前，开发商不能调整地下车位的租赁价格。
（十一）首批纯租赁住房用地公开出让
7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应全面启动，上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。
（十二）加快培育和发展本市住房租赁市场
上海市9月15日公布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确，上海将加快培育和发展住房租赁市场，到2020年，基本形成多市场参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
《意见》提出，上海将通过保障租赁当事人合法权益、加快住房租赁平台建设、加大租赁住房供应、培育市场供应主体、加强监管等5个层面，来构建住房租赁市场体系；在加快建立住房租赁平台方面，将建立全市统一的住房租赁公共服务平台，并加强住房租金监测；在租赁住房供应方面，将通过新增用地建设、商办房屋按规定改建等多种途径，增加租赁住房供应。
（十三）土地“招标+挂牌”组合出让方式
10月12日，上海市政府新闻办举行发布会。上海市规划国土资源管理局负责人在会上表示，上海推行的土地“招标+挂牌”组合出让方式，达到了调控房地产市场的预期；同时，在发展租赁住房方面，上海下一阶段将主抓四大方面重点工作：一，建立与完善租赁住房用地的规划与土地管理政策；二，继续推进租赁住房的土地出让；三，进行规划修编；四，加强租赁住房的建筑管理。
（十四）加强房地产领域反洗钱
11月6日，住房和城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。
（十五）上海宝山区松绑商办项目
12月29日，上海宝山区发布最新消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。商办公寓转型租赁住宅，不仅紧盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，离商办物业做长租公寓合法化又近了一步。
（十六）上海2018主抓八项工作中包括“租购并举”住房制度
根据12月30日在世博中心举行的中共上海市第十一届委员会第三次全体会议，上海2018年主抓的八项工作中包括“租购并举”住房制度：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；实施住房发展“十三五”规划和租赁房“26条”。
三、2018年上海房地产市场展望
2017年，“房住不炒”的政策定位，购租选择机制的逐渐形成，引导了买卖市场的预期。2018年，房地产市场调控政策难现松绑，价格走势平稳预计仍是市场的主基调。在紧缩货币政策和积压购房需求的共同作用下，开发商将有望加速推出新盘，以缓解现金流压力，销售市场将有望小幅回暖。
预计2018年将有14个项目近140万平方米新增供应入市，其中浦东供应量达58.14万平方米，为历史新高，约占全市供应42%。大量供应入市将抑制整体租金的增长幅度，但新型零售、餐饮店、美妆护肤品牌开店需求旺盛，支撑优质项目租金稳健增长。位于核心商圈周边的支线街道由于租金略低、客流稳定，加之互联网时代品牌传播速度加快，因而对新兴商家吸引力持续增加，有望在未来通过进一步提升形象，使传统商圈边界延伸。
未来一年，核心商务区与非核心商务区预计将分别迎来120万平方米、130平方米新增供应，而持续的大量供应也将进一步推升全市空置率。在当前租户市场的态势下，供应井喷态势无疑会继续给业主施压，通过提供优惠政策以保留租户，除了业主之间的竞争，业主同联合办公运营商竞争也日益激烈。
对于土地市场，随着上海对租购并举格局的推进，批量租赁住房用地的挂牌，加之土地招挂复合出让方式的运用、土拍市场打分机制的施行，除租赁住房用地以及动迁安置房用地外，其余地块成交量均出现一定下浮，土地出让溢价率也逐步走低。土地市场交易结构出现显著变化，政策性供地成主导，上海建设多供应主体、多渠道保障的住房制度的设想正在逐步落实。
2018年政府将加快楼市长效机制的建立，“稳楼市，稳房价”，真正做到“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
沪公网安备 31010102006842号