一、住房租赁市场的发展
随着我国城镇化进程的加快、城市化率的提高，城市住房压力也不断增加，城镇居民，特别是经济发展相对较好的大中城市的城镇居民，对租赁住房的需求也随之增长。为缓解房地产市场供求矛盾，促进房地产市场多元化的健康发展，政府提出培育和规范住房租赁市场，相继出台了一些相关的政策及具体措施，以期促进购租并举住房制度的建立，完善住房租赁体系。
Ø 2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。
Ø 2017年7月18日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。
Ø 2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，指出为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，正式确定第一批包括北京、上海在内的13个城市将试点开展利用集体建设用地建造租赁住房。
Ø 2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。
二、住房租赁市场中的估价需求
相关政策如此密集的出台，表明我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期，房地产市场开始由传统的出售市场向租售共行市场转变。房地产估价行业与房地产市场密不可分，一直以来的房地产交易方式以出售为主，估价对象基本都是房地产的买卖价值，但随着租赁市场的逐步发展和成熟，评估对象范围扩大到房地产的租赁价值。
随着多样化租赁产品的出现，评估服务也面临更多新的要求。单套租赁权价格评估、楼盘租赁价格评估、区域租赁价格评估、城市分区租赁价格评估、分区域租金地图等评估服务和产品的需求也不断增多；不仅需对租金进行评估，而且租赁期间的租金调整，续租时重新确定租金水平的确定都需要评估服务来提供参考依据。
（一）住房租赁项目的评估
房地产开发企业在利用已建成或新建住房开展租赁业务、出租库存商品住房时，租赁项目土地出让金（转让金额）的确定、征地补偿标准的确定、租赁项目收购（承租）价格的确定，都可以由专业的房地产估价机构进行评估。住房租赁企业在通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源的过程中，房地产估价机构可以提供住房租赁市场分析、参与租赁项目选址分析、参与租赁征地（拆迁安置）分析、参与租赁投资经济效益分析。对于功能复杂、规模较大、同类物业市场租赁案例较少的房产，房地产估价机构可以提供专业的评估及咨询顾问服务，包括出租期限、租金标准、承租条件、招租底价及底价拟定依据，招租方式等。
对于国有企业、事业单位拟出租的国有资产，按照相关规定必须以有资质的社会中介机构评估的价格作为底价实行公开招租，以评估结果作为出租挂牌参考价，租赁价格原则上不低于评估值，根据评估出的出租底价确定资产出租方案。
（二）住房租赁企业融资中的评估
住房租赁企业以房地产抵押为担保向金融机构申请项目融资时，金融机构为确定抵押贷款额度需要房地产估价机构对抵押价值进行评估。符合条件的住房租赁企业通过发行债券、不动产证券化产品向社会融资，为保护投资人合法权益，需要房地产估价机构对提供的基础资产、担保资产收益进行预测或价值评估。
具有代表性的是房地产投资信托基金（REITs）产品。房地产评估是REITs的定价基础，在REITs的募集阶段，为企业评估测算资金量，选择筹资工具，测算物业收益；房地产投资信托的上市准备需要对标的物业背景研究、现状评估及未来预测，并且对影响物业的各项宏观因素、经济因素及行业政策进行分析和预测，形成前期分析报告，为投资决策提供依据。在运作阶段，所筹资金已投入房地产市场，此时需要对所投物业进行评估，以确定相应的回报。
（三）缴纳房产租赁税中的评估
目前市场上个人间的房屋租赁，一般仅签订合同，甚至是口头协议，并不开具发票，或者伪造租赁合同，这样就难以确定税费缴纳的依据。随着住房租赁立法的逐步完善及市场监管的不断加强，租赁备案势必成为发展趋势，房地产估价有助于为租赁市场建立完善的数据信息，为税收环节及监管机构提供依据。
当租赁双方当事人向房地产管理部门申报租赁价格时，房地产管理部门若认为申报价格明显低于市场价格，就会委托具有一定资质的房地产估价机构评估其租赁价格，并以评估结果作为缴纳税费的依据。
（四）住房租赁诉讼纠纷时的评估
住房租赁市场发展过程中，不可避免地会出现各种矛盾、纠纷和问题，甚至是违法经营活动。而涉及的争议往往包含租金、补偿金额、赔偿金额等问题，当事人需要委托房地产估价机构或由法院委托房地产估价机构对争议价值或价格作出科学的鉴定，提供客观、公正、合理的建议，为解决纠纷提供参考依据。
（五）住房公积金提取中的评估
过去对于提取公积金用于支付房租的证明材料，一般依据家庭收入证明及租赁合同，但这两个证明材料的真实性是值得考究的。因此在未来公积金中心及房地产管理部门可以委托专业房地产估价机构评估片区或具体楼盘的租赁均价，并以此为依据来确认公积金的每月提取金额，进一步规范住房租赁市场。
（六）租赁补贴的评估
按照政策，政府支持公租房保障对象通过租赁市场租房，对符合条件的家庭给予租赁补贴。租房补贴需要结合市场租金水平和保障对象实际情况进行合理确定。市场租金水平是影响租房补贴金额的重要因素，关系到保障对象的切身利益。要科学、合理确定市场租金水平，则需要房地产估价机构的参与。
三、住房租赁市场中估价的新特点
随着租赁市场的不断成熟，业务范围的不断拓展，对评估服务的要求越来越高，如果一味的按照传统估价方式，不推陈出新，将会被社会和行业所淘汰。租赁市场的发展对评估行业的影响主要体现在以下几个方面：
1、评估价值的转变。租赁权也可以评估其价值，一份租赁合同，其合同价格大部分与市场租金有所出入，则出租方和承租方有各自一个的权益，可各评一个权益价值，间接上增加了评估业务。
2、估价方法的转变。租赁市场主要针对住宅物业，当住宅为租售同权，那么评估收集的数据就要向租金方向转变，评估方法不再局限于比较法，更适合选用收益法，或者可以综合两种方法，使估价结果更加可靠、准确。收益法测算重点关注未来租金的确定，有无税收优惠，增长率及报酬率的确定。
3、税费计算的转变。政府对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。以上这些税费优惠对最后的估价结果会有所影响。
4、租赁住房或存在无形价值。住建部批准了12座城市的住房租赁试点工作，并将针对“租售同权”进行立法。租赁住房的承租人享有学位、户籍等公共服务权益，等于租赁权也附带了无形价值，评估时需要考虑此因素。
5、租金水平相对稳定和规范。现行《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）在收益法中规定“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，除有租约限制值外，应采用正常客观租金，有租约限制的，租期内应采用租约规定租金，租期外采用正常客观租金”。但在实际评估操作中，由于租赁合同的不公开、不可查，或伪造，造成对估价人员的误导，估价人员无能力和义务去搜集租赁合同以及辨别真伪，一般会在报告中假定委托方提供的资料为真实。随着住房租赁市场的成熟，市场环境更加透明，将更有利于确定估计对象的出租状况及租金的真实水平，估价结果也会更加准确。
6、租金评估业务范围将扩大。随着政府调控政策的常态化，房价不断上涨，会有更多的人选择租房，租金评估是必不可少的，例如政府确定保障性住房的租赁价格，因此租金评估业务将会明显增加。
7、资产证券化的评估。住房租赁的迅速发展，会带来相当稳定的现金收益，形成固定的现金流，以此作为基础资产实现资产证券化。越来越多的企业会选择以资产证券化的方式进行融资。对房地产估价人员来说，专业要求除了涉及房地产估价及相关的建筑、物业管理等方面，还需要具备一定的综合能力，尤其与REITs发展密切相关的金融、财务、审计、法律甚至房地产营销策划等知识。
评估服务在房屋租赁方面的不断开展，将会为我国整个房屋租赁市场积累更多有效客观的信息，一定程度上规范租赁市场中参与者各方的行为，从而保障租赁各方的利益，促进房屋租赁市场的健康发展，也将会在规范房屋租赁市场方面发挥重要的作用。
四、估价机构应该如何应对当前租赁市场发展
从近期实施的政策来看，租赁住房市场的发展已经迈出了实质性的第一步，对于房地产估价行业，既是一次挑战，又是一次机遇。如何有效运用房地产估价理论和实践为住房租赁市场的发展服务是房地产估价行业的重要发展方向。
积极拓宽评估领域 深度挖掘房地产业各个价值链环节，寻找为客户创造价值的机会，建立广泛的客户资源，包括房地产行业各个环节的利益主体，并保持与之良好关系。在巩固传统评估业务的基础上，估价机构要适应经济发展的新趋势，把握经济发展方式转变和推动经济结构调整的新形势。
着力培育核心竞争力 作为智力密集型的服务行业，人才和技术才是确保评估机构可持续发展的关键。应充分调动估价人员的积极性和创造性，创新估价方法和估价技术，提升估价人员的专业技能和综合素质。重视相关跨学科领域人才储备和培养，例如土地规划、建筑设计、房地产投融资与资产证券化、房地产经纪、项目策划等。
不断提高服务质量 重视公司建设，完善执业质量，坚持独立客观原则，为客户提供优质的服务，保证评估结果的真实性和公允性。重视职业道德建设，增强估价人员的执业操守、专业能力和职业素养。
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