2019年2季度市场信息

房地产指数

地价指数

注：以2008年一季度的价格水平为基数100

2019年第二季度，中国城市地价动态监测网公布的上海市地价水平分别为综合28139元/平方米，商业45588元/平方米，居住59834元/平方米，工业1841元/平方米（均为地面地价）。本季度，居住用途土地单价出现较明显上涨态势。

二手房指数

2019年4月，上海房产之窗二手房指数为3916点，比3月上升11点，环比上涨0.27%，涨幅缩小0.25个百分点，二手房指数连续第二个月上涨；4月，二手房指数同比下降1.09%。 4月，上海二手住宅成交套数为25230余套，环比下降1.90%，同比上升87.59%；以成交面积计，环比上升1.20%，同比上升88.31%。成交量连续第二个月保持在2.5万套以上水平。截至4月底，全市二手住宅挂牌量为66234套，环比下降0.45%；同比下降27.86%。挂牌量持续下降达22个月。

　2019年5月，上海房产之窗二手房指数为3926点，比4月上升10点，环比上涨0.22%，涨幅缩小0.05个百分点，二手房指数连续第三个月上涨，涨幅连续两个月收窄；5月，二手房指数同比下降0.36%。5月，上海二手住宅成交套数为23320余套，环比下降9.23%，同比上升45.24%；以成交面积计，环比下降9.61%，同比上升43.91%。截至5月底，全市二手住宅挂牌量为65822套，环比下降0.62%；同比下降24.19%。挂牌量持续下降达到23个月。

2019年6月，上海房产之窗二手房指数为3931点，比5月上升5点，环比上涨0.11%，涨幅缩小0.11个百分点，连续第三个月收窄；同比上涨0.08%。6月，二手房指数环比连续第四个月上涨；同比止跌回升，结束十五个月的同比下跌走势。6月，上海二手住宅成交套数为21740余套，环比下降6.76%，同比上升42.15%；以成交面积计，环比下降6.81%，同比上升39.67%。截至6月底，全市二手住宅挂牌量为65558套，环比下降0.40%；同比下降22.69%。2年内挂牌量持续下降。

今年上半年市场进入稳定周期后，以正常年份月均2万套以上水平成为常态。1月开局成交量即现扩大走势；2月受春节长假影响，成交量为上半年低点；3月成交量创下“沪六条”执行以来29个月的新高；4、5、6三个月逐月下降，但均站稳2万套以上关口。上半年二手住宅累计成交12.22万套，同比2018年上半年上升51.18%。（上海二手房指数办公室）

房屋租赁指数

2019年二季度4月、5月、6月房屋租赁价格指数分别为1943（↑7），1949（↑6），1954（↑5）。二季度，上海租赁市场较上一季度有所升温，租赁市场走势保持强劲。

2019年4月，上海房产之窗房屋租赁指数为1943点，比上月上升7点，环比上涨0.36%，涨幅扩大0.04个百分点，环比上涨连续十个月；4月，房屋租赁指数同比上涨2.05%，同比上涨连续五个月。4月，上海房屋租赁市场继上月进入季节性租赁高峰后，旺盛需求不减，租赁消费升级，呈现量稳价升的态势。4月房屋租赁指数突破历史高位，达到1943点。之前的高位记录是2017年3月的1939点。这也是自2018年7月起，租赁指数告别环比九连跌后，连续第十个月环比上涨，且三个月来环比涨幅持续扩大。

　2019年5月，上海房产之窗房屋租赁指数为1949点，比上月上升6点，环比上涨0.31%，涨幅缩小0.05个百分点，环比上涨连续十一个月；5月，房屋租赁指数同比上涨2.66%，同比上涨连续六个月。 5月，上海房屋租赁市场经过前两个月的租赁高峰后，成交回落调整，新增挂牌及待租房源数量下降。对部分板块抽样统计显示，平均成交周期较之前的一至二周延长。5月，刚需继续让位于弹性需求，消费升级增多，改善需求活跃，中端及低端市场二室户型走强。

2019年6月，上海房产之窗房屋租赁指数为1954点，比上月上升5点，环比上涨0.24%，涨幅缩小0.07个百分点，环比上涨连续十二个月；6月，房屋租赁指数同比上涨2.93%，同比上涨连续七个月。上半年房屋租赁指数相比去年下半年上涨1.5%。今年上半年，上海房屋租赁市场租金走势与季节性关联密切。1、2月处传统淡季，租金涨幅微弱；3月返城需求释放高峰，租金迅速攀升；4月换租主导，租金涨幅达到上半年峰值；随后5月需求放缓租金涨幅缩小；进入6月，毕租季开启，低端市场需求较快上升，而整体租金未现强势，涨幅连续第二个月收窄。（上海房屋租赁指数办公室）

一手房市场成交情况

F 成交面积

公寓：二季度，全市一手住宅市场成交量较上一季相比有大幅上涨，环比上季度，涨幅近38%。各区县中除杨浦区外，成交面积均有不同程度的上涨。本季度，浦东新区以成交总面积43.18万平方米，仍占全市成交面积排名之首（图1），该区域内东方悦耀、尚海郦景名苑、新城西岸公园等多个楼盘有较好的表现，成交面积均超2万平方米。

别墅：二季度，全市一手别墅类房地产成交量较上一季度同样呈现上涨态势，成交面积较上一季度相比增加约11.7万平方米。在有成交的各个区县中，除普陀、闵行和宝山区成交面积有小幅下降之外，其余各区县均有不同程度的上涨，其中奉贤区成交面积增加量最多，超1.9万平方米。本季度，松江区以7.22万平方米的成交面积，依然夺得别墅类房地产榜首（图2）。本季度别墅类成交量前三名分别为：松江松江新城板块的路劲佘山院子东园别墅、浦东北蔡板块的大华锦绣华城及松江泗泾板块的新城上坤樾山半岛别墅。

商铺：二季度，全市一手商铺类房地产成交市场相比于上季度出现小幅增长，涨幅约6%，成交面积较上一季度上涨约1.7万平方米。在有成交的各个区县中，各区县成交面积增减不一，其中普陀区成交面积增加量最多，超3.5万平方米（图3）。本季度，浦东新区以5.37万平方米的成交量摘得商铺类一手房地产的销售桂冠。

办公：二季度，全市一手办公类房地产市场也出现小幅上涨态势，成交面积较上一季度上涨约1.42万平方米，涨幅达4.35%。在有成交的各个区县中，各区县成交量增减不一，本季度，静安区以6.4万平方米的成交量，稳居办公类房地产第一（图4）。本季度办公类房地产成交量前三名的分别是：静安不夜城板块的金融街融泰中心、嘉定马陆板块的中信泰富又一城及青浦青浦新城板块的万达茂公馆。

图1

图2

图3

图4

F 成交价格

公寓：二季度，全市一手公寓成交均价较上一季度均价相比呈小幅下跌态势，各区县成交价格均有小幅浮动（图1）。本季度高端物业的成交价格排行榜前三位的分别是：浦东陆家嘴板块的汤臣一品，单价20.28万元/平方米；黄浦黄浦滨江板块的绿城黄浦湾，单价16.61万元/平方米；浦东陆家嘴板块的凯旋滨江园，单价15.40万元/平方米。

别墅：二季度，全市一手别墅成交均价较上一季度均价相比呈小幅上涨态势，在有成交的区县中，各区县的成交均价增减不一（图2）。本季度，一手别墅成交均价的前三位分别为：闵行金虹桥板块的臻园别墅，单价18.45万元/平方米；浦东张江板块的合生东郊御品园别墅，单价17.36万元/平方米；闵行金虹桥板块的古北壹号，单价15.00万元/平方米。

商铺：二季度，全市一手商铺成交均价较上一季度出现较为明显下跌，在有成交的区县中，各区县的成交均价增减不一（图3）。从个别楼盘来看，本市各区县中位列一手成交商铺前三甲分别是：浦东新区浦东世博板块的福晟乾隆广场，单价11.59万元/平方米；浦东三林板块的恒越华鼎广场，单价11.33万元/平方米；闵行华漕板块的虹桥富力中心，单价10.64万元/平方米。

办公：二季度，全市一手办公成交均价较上一季度相比有大幅下跌态势，在有成交的区县中，各区县的成交均价增减不一（图4）。本季度一手办公楼成交均价排名前三甲的楼盘分别是：黄浦淮海中路板块的城市酒店办公，单价9.62万元/平方米；杨浦东外滩板块的新兴商务中心，单价6.64万元/平方米；闵行华漕板块的虹桥金臣联美会商业办公，单价6.35万元/平方米。

图1

图2

图3

图4

典　型　住宅楼　盘　成　交　情　况

区域	板块	楼盘名	环线	最低单价	最高单价	成交均价	最新开盘时间	房屋信息
宝山	罗店	嘉翠雅苑	外环以外	28675	43188	33230	2018/12/12	毛坯/非毛坯140-230平
宝山	罗泾	招商主城	外环以外	31475	44367	36312	2019/4/30	毛坯/非毛坯84-130平
宝山	罗泾	万科启宸	外环以外	27730	45627	36597	2019/5/5	非毛坯75-123平
宝山	罗店	云麓之城	外环以外	31598	44672	37527	2019/4/4	非毛坯105-124平
宝山	淞宝	上港滨江城冠东苑	外环以外	50635	60460	54396	2018/7/31	精装86-160平
宝山	上大	滨江公园壹号	中外环间	47482	63036	54472	2019/7/1	精装97-143平
宝山	上大	滨河华城	中外环间	47500	63000	56543	2018/11/24	非毛坯95-172平
崇明	长兴岛	江山美宸	外环以外	22510	37066	24318	2018/7/30	毛坯90-110平
崇明	陈家镇	华贸东滩花园	外环以外	21360	34032	25486	2019/6/2	毛坯120平
崇明	崇明新城	东亚威尼斯公馆二期	外环以外	24579	29909	27312	2018/10/29	非毛坯80-140平
崇明	长兴岛	泰禾大城小院	外环以外	23693	36916	28141	2018/8/12	毛坯99平3房
奉贤	四团	海港瑞和家园	外环以外	15695	21853	18281	2019/6/2	毛坯74-101平
奉贤	海湾	临港蓝湾诚园	外环以外	17366	22300	20530	2019/6/26	毛坯81-116平
奉贤	金汇	天和锦园	外环以外	18201	27092	23536	2019/4/29	毛坯78-88平
奉贤	青村	帝华园	外环以外	25081	38764	28284	2018/9/22	非毛坯60-124平
奉贤	金汇	天和幸福里	外环以外	24012	33640	28856	2018/4/19	非毛坯78-84平
奉贤	青村	尚东朗庭	外环以外	27250	40150	32574	2018/12/26	毛坯86-148平
奉贤	南桥新城	馨雅名庭	外环以外	29944	40900	33312	2018/9/29	毛坯81-130平
奉贤	金汇	禹洲金桂里	外环以外	23988	46125	33811	2018/11/28	毛坯/非毛坯三房
奉贤	南桥新城	悦轩	外环以外	31023	39867	35688	2019/6/28	非毛坯71-125平
奉贤	南桥新城	中粮锦云苑	外环以外	31336	40341	35734	2019/3/26	毛坯78-130平
奉贤	南桥新城	怡庭欣苑	外环以外	33245	39797	35841	2019/2/17	非毛坯96-122平
奉贤	南桥新城	中铁建香榭澜苑	外环以外	31730	48940	38323	2018/10/18	毛坯/非毛坯112-162平
虹口	凉城	金茂新城雅苑	内中环间	86719	105566	96461	2018/11/28	精装106-148平
虹口	四川北路	建邦16区二期	内环以内	83400	108400	97267	2018/10/26	精装二、三房
虹口	四川北路	国际明佳城二期	内环以内	90133	117810	100224	2019/4/17	精装199平
黄浦	打浦桥	融创滨江壹号院	内中环间	90239	145000	114981	2018/4/18	精装三、四房
黄浦	黄浦滨江	泛海国际住宅	内环以内	100024	140309	124068	2018/8/23	精装290-293平
黄浦	老西门	老西门新苑	内环以内	113718	143643	130465	2018/12/21	精装三、四房
嘉定	嘉定主城区	大成名庭三期	外环以外	22737	33845	29112	2019/4/17	毛坯/非毛坯85-143平
嘉定	安亭汽车城	万科慕尼风尚	外环以外	26036	35523	30886	2019/5/20	非毛坯95-125平
嘉定	安亭汽车城	万科天籁湖畔	外环以外	24979	41864	30939	2019/5/20	非毛坯95-125平
嘉定	安亭汽车城	安亭瑞仕锦庭二期	外环以外	28669	34879	31090	2019/3/11	毛坯/非毛坯89-122平
嘉定	安亭汽车城	万科湖语森林	外环以外	30018	35893	32871	2019/5/20	非毛坯95-125平
嘉定	嘉定北部	莫里斯花源	外环以外	30697	39280	34354	2019/4/13	非毛坯73-93平
嘉定	嘉定主城区	嘉宝梦之月	外环以外	31975	39980	35918	2018/9/6	毛坯/非毛坯89-130平
嘉定	马陆	花园里	外环以外	35934	38565	36535	2019/3/29	毛坯88-95平
嘉定	嘉定主城区	嘉宝梦之星	外环以外	35045	43796	39342	2018/12/21	毛坯/非毛坯65-137平
嘉定	马陆	海上名苑	外环以外	34496	45993	39661	2018/11/17	非毛坯88-126平
嘉定	嘉定北部	绿地天呈	外环以外	30270	48580	39741	2018/11/23	毛坯90-135平
嘉定	马陆	西郊金茂府二期	外环以外	41159	49259	46637	2019/6/22	精装99-150平
嘉定	江桥	龙湖天璞二期	外环以外	42276	53670	50545	2018/12/24	精装90-172平
金山	亭林	御湖上园	外环以外	14820	20050	17961	2018/11/13	毛坯85-108平
金山	亭林	依云湖	外环以外	16624	20190	18494	2018/12/20	毛坯83-115平
金山	枫泾	长城逸府	外环以外	12585	26712	18505	2019/1/5	毛坯89-129平
金山	亭林	华纺和成未来派	外环以外	16760	20104	18701	2019/4/18	毛坯85-119平
金山	金山新城	光明金山府	外环以外	23199	29406	25742	2019/2/23	毛坯/非毛坯二、三房
金山	金山新城	合生财富海景公馆	外环以外	25309	39750	27435	2019/2/1	毛坯83-95平
静安	彭浦	静安府	中外环间	77347	101078	88885	2019/6/21	精装95-185平
静安	大宁	明园森林都市叠翠苑	内中环间	82511	95134	89550	2019/2/26	精装90-163平
静安	不夜城	金融街融府二期	内环以内	80288	98848	92265	2018/11/17	精装118-168平
静安	大宁	大宁金茂府东区	内中环间	119695	141997	128866	2018/12/23	精装222-268平
静安	南京西路	静安花园二期	内环以内	118800	147318	128875	2018/12/29	毛坯四、五房
闵行	马桥	禹洲银杏里	外环以外	40543	49308	44837	2019/3/23	精装三、四房
闵行	江川路	凤凰景苑	外环以外	53588	43018	46848	2019/1/15	毛坯104-109平
闵行	马桥	旗忠愉园	外环以外	46529	55679	49765	2018/8/28	毛坯153-180平
闵行	浦江	浦江坤庭	外环以外	49762	67599	56518	2018/9/30	毛坯107-156平
闵行	浦江	鹏欣一品漫城	外环以外	55983	71328	64573	2019/6/8	毛坯74-83平
闵行	七宝	碧林湾	外环以外	61852	72209	64781	2018/10/28	精装三、四房
闵行	金虹桥	东苑尚郡园	中外环间	66902	74423	69125	2018/12/30	毛坯一、二、三房
闵行	莘庄	金辉天萃苑	外环以外	60064	82100	71361	2018/8/4	精装三房
闵行	古美罗阳	万源城御璄	中外环间	72000	87200	78200	2018/10/21	精装233-333平
浦东	临港新城	东方颐城	外环以外	19359	39843	25760	2018/9/9	毛坯/非毛坯83-190平
浦东	临港新城	东宸源著	外环以外	24101	32779	29657	2019/3/8	非毛坯77-92平
浦东	惠南	金地城四期	外环以外	28626	35062	31407	2018/8/28	毛坯93-150平
浦东	惠南	丽景苑三期	外环以外	30352	37480	32412	2018/8/15	毛坯141平
浦东	惠南	东方城市豪庭	外环以外	28300	35600	32479	2019/4/3	毛坯75-131平
浦东	外高桥	高桥新城尼德兰花园二期	中外环间	41009	51072	43546	2018/12/27	毛坯二、三房
浦东	新场	禧瑞祥云	外环以外	40984	47347	43870	2018/12/25	精装90-110平
浦东	周康	新城西岸公园三期	外环以外	48681	62026	56479	2019/4/12	精装90-135平
浦东	周康	首创保利颂	外环以外	54644	61802	58303	2019/6/16	精装91-93平
浦东	唐镇	大名城紫金九号	外环以外	55351	69805	59644	2018/11/29	精装88-125平
浦东	周康	颐盛御中环二期	中外环间	54003	67202	60300	2019/1/21	精装82-185平
浦东	周康	仁和都市花园	中外环间	54654	78918	66821	2018/12/19	精装93-160平
浦东	张江	三湘海尚福邸	中外环间	58600	73600	67269	2019/4/1	精装88平136平
浦东	北蔡	凯利海华府	内中环间	70043	94219	82592	2018/5/8	精装88-169平
浦东	北蔡	大华斐勒公园	内中环间	80160	115716	94765	2019/6/24	毛坯/精装 93-105平
浦东	洋泾	滨江璟园	内环以内	90965	119638	105382	2018/12/25	毛坯/精装240-300平
浦东	花木	仁恒世纪公寓	内环以内	82699	124400	109338	2018/12/30	精装93-245平
浦东	陆家嘴	邑滨江	内环以内	91997	137007	110053	2019/1/9	精装103-195平
浦东	塘桥	浦明华庭	内环以内	92031	129775	114974	2018/10/30	精装257-365平
普陀	长寿	世纪之门荣联家园	内环以内	86764	98245	92506	2018/9/21	精装一、二房
普陀	光新	宝华城市之星	内中环间	84227	105196	93778	2018/10/17	精装100-145平
青浦	青浦新城	东渡悦来城	外环以外	34661	42111	37300	2018/8/15	毛坯87-120平
青浦	青浦新城	宝业爱多邦	外环以外	36711	44236	39325	2019/4/10	非毛坯95-115平
青浦	青浦新城	恒文璞悦	外环以外	37345	47123	40098	2019/1/24	非毛坯90-128平
青浦	青浦新城	景瑞城中公园	外环以外	34084	46811	40509	2019/5/8	非毛坯93-118平
青浦	青浦新城	首创禧悦晴朗	外环以外	37534	46453	40638	2019/4/3	非毛坯二、三、四房
青浦	青浦新城	西郊宸章	外环以外	39790	43408	41289	2019/3/23	非毛坯三房
青浦	青浦新城	西虹桥壹号	外环以外	35836	52569	41981	2018/9/23	非毛坯三、四房
青浦	青浦新城	盛誉世家	外环以外	37661	49588	42539	2019/1/6	非毛坯105-139平
青浦	徐泾	金地虹桥世家	外环以外	52436	62549	56492	2019/2/19	毛坯89-139平
青浦	徐泾	中骏天珑	外环以外	49985	59394	56607	2018/12/23	精装92-119平
青浦	徐泾	葛洲坝虹桥紫郡公馆	外环以外	51731	67691	56784	2019/1/27	精装116-177平
青浦	徐泾	万科天空之城	外环以外	49240	63402	57138	2019/7/14	精装87-155平
松江	松江新城	路劲佘山院子东园	外环以外	30680	36811	32410	2019/1/31	毛坯90-130平
松江	佘山	国贸天悦三期	外环以外	37015	43581	39330	2019/4/29	毛坯/精装二、三、四房
松江	泗泾	金地玺悦	外环以外	36540	44472	40391	2019/3/26	非毛坯95-133平
松江	佘山	宝地佘山1号	外环以外	37415	44655	41492	2019/2/25	非毛坯68-98平
松江	松江新城	云著深蓝	外环以外	39923	43298	41555	2019/3/15	非毛坯88-126平
松江	九亭	复地富顿街区	外环以外	36992	46058	42047	2018/12/29	非毛坯58-141平
松江	新桥	金地时光雅苑	外环以外	38215	50796	42592	2018/12/20	非毛坯89平
松江	松江新城	信达蓝尊	外环以外	39835	47409	42716	2018/10/25	非毛坯77-126平
松江	松江中部	桂语云溪	外环以外	38704	51909	43377	2019/5/30	非毛坯139-177平
松江	松江新城	华亭公寓	外环以外	39429	47491	43585	2018/8/13	毛坯/非毛坯103-280平
松江	泗泾	融创壹号公馆	外环以外	43205	56015	48288	2018/12/30	非毛坯85-121平
松江	松江新城	合景天悦	外环以外	46657	58955	51541	2018/12/28	非毛坯90-121平
徐汇	龙华	徐汇公园道壹号二期臻庭	内中环间	77061	107897	91878	2018/10/25	精装110-203平
徐汇	华泾	融创领馆壹号院	外环以外	80290	117537	97658	2019/2/20	毛坯183-204平
徐汇	徐汇中心	璈峰嘉御庭	内环以内	110424	150585	126061	2019/3/28	精装246-542平
杨浦	东外滩	华发景苑	内中环间	87790	98236	91896	2018/8/9	毛坯128平3房
杨浦	东外滩	天阅雅苑	内环以内	82019	115065	93835	2019/1/25	毛坯/精装 65-124平
杨浦	东外滩	翡丽雅苑	内环以内	83594	113629	94912	2018/12/19	精装177平
杨浦	东外滩	阳光城檀悦101	内环以内	89061	99522	95809	2018/10/26	精装70-145平
长宁	新华路	淮海名邸	内环以内	96320	136000	124422	2019/4/22	精装169-265平

数据说明：典型楼盘成交均价为该楼盘第二季度的总成交金额除以总成交面积所得的值。

二手房市场成交情况

F 成交面积

公寓：二季度，全市二手房市场成交量较上一季度相比出现明显上升态势，成交面积增加量超145万平方米，各区县成交量也均有所增加（图1）。从个别楼盘来看，本季度二手住宅成交总量最高的楼盘为宝山罗店板块的罗店新村宝欣苑，总成交面积为2.02万平方米，另外，宝山杨行板块的和家欣苑、浦东三林板块的三林世博家园成交总量均超1.1万平方米。

别墅：二季度，全市二手别墅成交量与上一季度相比也呈现大幅上涨，成交面积增加量超8万平方米，在有成交的区县中，除普陀区成交面积下跌之外，其余各区县均有不同程度的上涨（图2）。本季度二手别墅成交面积排名前三位分别为：松江新桥板块的乔爱庄园、松江新城板块的泰晤士小镇和奉贤海湾板块的棕榈滩别墅，三个楼盘成交面积均超2200平方米。

商业：二季度，全市二手商铺的成交量与上一季度相比有小幅上涨，成交面积增加量超1万平方米，各区县成交量增减不一（图3）。就个别楼盘来看，本季度二手商铺成交量排名前三的分别是: 虹口四川北路板块的瑞虹新城、青浦青浦新城板块的新城盛世、黄浦黄浦滨江板块的泛海国际住宅。

办公：二季度，全市二手办公楼市场成交量与上一季度相比有小幅上升态势，涨幅约10%，各区县成交量增减不一（图4）。本季度办公类房地产成交量前三名的分别是：青浦青浦新城板块的青浦卓越商务广场、奉贤四团板块的平安兴富广场以及闵行七宝板块的明泉银七星国际大厦。

图1

图2

图3

图4

F 成交价格

4月由于二手住宅价格已基本下调到位，且与新建商品住宅的价格倒挂现象也有所缓解，二手住宅成交周期缩短、成交量释放，交易行情有所回暖。但价格方面反应则相对滞后，从全市来看，整体价格并未随成交的释放而出现明显反弹，本月住宅小区基价均值仅环比小幅微增。一季度回温通道打开后，短期内住宅价格或将持续稳中有升，但市场博弈或将继续。

4月19日中共中央政治局召开会议，会议对当前经济形势、货币政策、楼市、股市等多个方面进行了总结和部署。再次提及房住不炒、因城施策等内容，为未来的房地产市场定下了基调。22日，上海市房管局局长胡广杰指出，当前上海的住房制度体系正处于房地产市场调控关键期、居住困难矛盾转换期与租赁住房体系构建期三期叠加阶段。对于房价问题，上海将坚持房地产市场调控不动摇不松劲，着力实现三稳：稳地价、稳房价、稳市场预期。目前来看，以稳为主的政策基调依旧不会改变。

5月，上海二手住宅成交均价环比下跌1.26%，同比下跌4.12%；成交量环比减少7.74%，同比增幅达46.15%。从成交方面看，上海二手住宅市场热度未减，接连3个月月度成交量维持在2万套以上。刚性需求依然是当前二手住宅市场成交主力，随着越来越多配套商品房到达上市年限，这些房龄新、带电梯且价格相对较低的小区成为刚需客群的主要选择之一，从价格走势看，连续第三个月出现上涨，但近两月涨幅收窄。

2019年上半年上海楼市行情整体稳中有升，交投活跃度明显高于去年同期，二手住宅市场基本走出低谷，部分板块、楼盘受成交回暖影响，价格止跌维稳，个别小区更是出现较大涨幅。不过，楼市自底部回暖后成交量逐月下滑、市场疲态显现，由于政策面和资金面并没有放松迹象，需求难有大量释放，全市住宅物业价格目前以稳定为主，涨幅有不断收窄的趋势，买卖双方仍以理性入市为主。

图1

图2

图3

图4

二手典型住宅楼盘季末价格汇总表

区县	板块名称	楼盘名	套均面积（平方米）	季末成交均格（元/平方米）
宝山	大华	康泰新城	102.76	44166
宝山	大华	大华一村	63.13	45969
宝山	共康泗塘	通河二村	54.22	39071
宝山	共康泗塘	呼玛一村	48.87	40217
宝山	共康泗塘	共康五村	63.13	39582
宝山	共康泗塘	宝宸怡景园	89.47	54338
宝山	顾村	泰和新城	60.99	30014
宝山	顾村	中怡家园	74.71	31949
宝山	顾村	爱建顾园	78.26	33863
宝山	顾村	保利叶上海	109.29	43109
宝山	罗泾	旭辉澜悦湾	83.72	22317
宝山	上大	经纬城市绿洲三期	87.88	45384
宝山	上大	滨河华城	88.86	48203
宝山	淞南高境	高境一村	56.43	42503
宝山	淞南高境	四季绿城	94.14	46556
奉贤	南桥新城	江海新村	80.63	19108
奉贤	南桥新城	育秀东区	88.38	21224
奉贤	南桥新城	贝港南区	67.86	22794
奉贤	南桥新城	正阳世纪星城	113.16	28483
奉贤	南桥新城	绿地南桥新苑	101.18	33593
奉贤	青村	北唐新苑	95.85	15968
虹口	凉城	文苑小区	59.49	44711
虹口	凉城	锦苑小区	45.94	47178
虹口	曲阳	巴林小区	57.65	53816
虹口	曲阳	双东小区	45.16	72970
虹口	四川北路	中信和平家园	89.42	75905
黄浦	打浦桥	大同花园	123.56	72758
黄浦	打浦桥	海悦花园	138.79	85963
黄浦	打浦桥	汇龙新城	123.5	89342
黄浦	打浦桥	香港新世界花园	195.45	106835
黄浦	淮海中路	翠湖天地雅苑	247.44	139093
黄浦	黄浦滨江	金外滩花园	147.56	89936
黄浦	老西门	黄浦众鑫城	170.94	76671
黄浦	老西门	老西门新苑	254.38	81508
嘉定	嘉定北部	外冈新苑	96.3	21245
嘉定	嘉定主城区	嘉定桃园小区	57.07	28241
嘉定	嘉定主城区	李园二村	56.13	27873
嘉定	嘉定主城区	汇丰凯苑	81.64	30043
嘉定	嘉定主城区	保利海上五月花	75.97	32241
嘉定	江桥	中星海兰苑	109.37	36661
嘉定	江桥	金沙鼎苑	71.7	36785
嘉定	江桥	金鹤新城双佳翠庭	69.46	37773
嘉定	江桥	大宅风范城	96.21	39997
嘉定	马陆	远香舫新苑	96.7	30420
嘉定	南翔	永红新村	46.26	34526
嘉定	南翔	华润置地菁英苑	121.84	47281
嘉定	真新	丰庄十二街坊	60.46	37140
金山	金山新城	绿地金山老街	87.63	16394
金山	金山新城	金海岸花园	108.68	18931
金山	金山新城	海尚馨苑	101.32	19049
金山	金山新城	蓝色收获家园	83.49	22676
静安	曹家渡	达安花园	116.11	72385
静安	曹家渡	高荣小区	52.35	74973
静安	曹家渡	同济佳苑	45.3	95255
静安	曹家渡	四和花园	48.26	105161
静安	大宁	明园森林都市	103.22	67203
静安	大宁	歌林春天馨园	120.85	67681
静安	大宁	上海滩大宁城	94.12	71178
静安	大宁	慧芝湖花园	100.21	79987
静安	江宁路	静安晶华园	94.82	101371
静安	江宁路	静安枫景苑	125	109718
静安	南京西路	中凯城市之光	187.35	108499
静安	彭浦	共康四村	52.82	42294
闵行	金虹桥	大上海国际花园	104.98	50084
闵行	金虹桥	静安新城	65.2	50762
闵行	马桥	马桥景城馨苑	67.2	25660
闵行	梅陇春申	上海阳城	97.12	50770
闵行	梅陇春申	上海春城	122.24	51787
闵行	浦江	浦航新城中城苑	72.24	29078
闵行	浦江	金硕河畔景园	72.37	29936
闵行	浦江	浦江馨都	74.27	31811
闵行	七宝	万科城市花园	86.63	43401
闵行	七宝	碧林湾	96.15	52722
闵行	七宝	皇都花园	181.1	60751
闵行	莘庄	上海康城	125.91	34544
闵行	莘庄	万科假日风景	114.57	56662
闵行	颛桥	君莲新城广润苑	80.61	37642
闵行	颛桥	银都一村	55.27	41483
浦东	北蔡	地杰国际城	79.05	55239
浦东	北蔡	万科海上传奇	101.47	62448
浦东	高行	浦江东旭公寓	80.98	42684
浦东	高行	绿地崴廉公寓	99.14	49875
浦东	花木	浦东世纪花园	205.08	78415
浦东	花木	浦东星河湾	405.63	95068
浦东	金杨	黄山始信苑	65.82	64101
浦东	金杨	东方知音苑	101.61	81764
浦东	联洋	陆家嘴中央公寓	182.85	81793
浦东	联洋	联洋新苑	161.76	80275
浦东	联洋	仁恒河滨城	189.64	91776
浦东	临港新城	宜浩佳园	83.46	23996
浦东	陆家嘴	爵士大厦	135.06	53907
浦东	陆家嘴	竹园新村	48.2	71129
浦东	陆家嘴	梅园新村	46.2	82801
浦东	陆家嘴	世茂滨江花园	229.99	87319
浦东	陆家嘴	仁恒滨江园	160.57	94156
浦东	陆家嘴	财富海景花园	315.2	108179
浦东	三林	永泰花苑	72.8	46191
浦东	三林	三林新村	77.22	44442
浦东	三林	衡辰三林苑	62.13	46928
浦东	塘桥	东方城市花园	128.92	66638
浦东	塘桥	九龙仓滨江壹十八	260.64	105454
浦东	洋泾	泾东小区	55.08	67818
浦东	洋泾	陆家嘴国际华城	149.63	81817
浦东	洋泾	盛世年华	127.57	100101
浦东	张江	香楠小区	67.58	47115
浦东	张江	中芯花园	110.18	53131
浦东	张江	汤臣豪庭	173.21	61242
浦东	祝桥	海霞佳苑	86.2	27002
普陀	曹杨	曹杨五村	47.4	52672
普陀	桃浦	桃浦七村	49.59	36662
普陀	桃浦	荣和怡景园	58.1	46724
普陀	万里	大华颐和华城	99.76	54873
普陀	武宁	中远两湾城	99.06	66456
普陀	长风	长风二村	44.53	54140
普陀	长风	中海紫御豪庭	282.82	70901
普陀	长寿	苏堤春晓名苑	141.85	70760
普陀	真如	星河世纪城	113.35	54051
青浦	华新镇	徐泾北城欣沁苑	69	27822
青浦	青浦新城	宜达新居	77.52	28380
青浦	青浦新城	城东新村	56.37	28651
青浦	青浦新城	中铁逸都	97.07	32212
青浦	赵巷	崧泽华城青湖苑	89.7	29270
青浦	赵巷	龙湖滟澜山艺墅	120.07	37339
松江	九亭	三盛颐景园	123.97	32440
松江	九亭	绿洲长岛花园	151.24	32759
松江	九亭	绿庭尚城	89.65	36374
松江	佘山	佘山家园	90.97	23493
松江	松江新城	紫东新苑	127.05	28965
松江	松江新城	松江中山苑	74.29	31703
松江	松江新城	保利西子湾	74.78	39880
松江	松江新城	三湘四季花城	108.22	40752
松江	松江中部	蓝天新村	71.95	23593
徐汇	华泾	盛华景苑	93.85	42298
徐汇	南站	华沁家园	90.59	54487
徐汇	徐汇滨江	百汇园	152.25	91388
徐汇	徐汇滨江	尚海湾豪庭	184.91	93363
徐汇	徐汇中心	丝庐花语	118.13	74617
徐汇	徐汇中心	新家坡美树馆	159.55	75738
徐汇	徐汇中心	永新城	128.07	97103
杨浦	鞍山	鞍山四村	41.99	60428
杨浦	黄兴	控江三村	43.75	49645
杨浦	新江湾城	上海梦想	122.01	65074
杨浦	新江湾城	新城御景	117.65	71726
杨浦	新江湾城	加州水郡	168.32	70973
杨浦	中原	城市名园	96.57	45748
长宁	古北	御翠豪庭	184.61	95677
长宁	虹桥	天山河畔花园	146.87	74541
长宁	虹桥	仁恒河滨花园	226.5	83640
长宁	西郊	通协小区	82.26	56032
长宁	西郊	虹康花苑	98.5	63758
长宁	西郊	复地御西郊	324.06	84450
长宁	新华路	嘉里华庭	183.86	101590

数据说明：为保证数据的真实性，以上信息均采用交易中心登记的成交信息。但个别楼盘由于成交套数少或者存在非正常交易现象，可能与正常市场价格有一定偏差。

土地出让概况

2019年第二季度上海市共成交土地53宗，成交量与上一季度相比有明显下跌态势，本季度闵行区成交数量排名第一，有9块成交（图1）。

按用途划分，二季度除工业用地成交量较上一季度有所增加外，其余各用途用地都有不同幅度的减少（图2）。从总体地块出让的用途结构来看，本季度，住宅用途占成交总数量的22.6%，工业用途占43.4%，商办用途占11.3%，其他用途占22.6%（图3）。

具体来看，今年一二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨，4月以来，各地政府加大土地供应力度、部分城市亦调整热点地块出让规则，同时在中央加强金融监管等因素作用下，5月土地市场热度略有缓和，住宅用地成交溢价率小幅回落，6月溢价率保持平稳，整体土地竞拍热度仍较高。

作为楼市重要指标之一，土地市场走强会增加信心、支撑房价，部分城市已经出现土地成交回暖带动市场升温的情况。可就上海而言，虽然今年上半年成交地块数量多于去年同期且个别地块出现高溢价，但整体土地溢价率接近零。

下半年，预计受热点城市土地供应量的进一步放量、房地产融资环境趋紧以及销售端压力显现等因素的影响，土地市场表现将更趋理性。

图1

图2

图3

图4

二季度上海市各类用途出让地块选登

地块名	区域	用途	土地面积	容积率	总价	溢价率	土地单价	成交楼板价	成交日期
地块名	区域	用途	(米²)	容积率	万元	溢价率	元/米²	成交楼板价	成交日期
虹口区凉城新村街道074-05、074-16地块	虹口	租赁住房	17601	2.5	41300	0	23465	9386	2019/4/9
奉贤区四团镇01-01号地块	四团	工业	155342	1.3	27962	0	1800	1398	2019/4/9
宝山区宝山工业园区BSPO-1801单元61-05地块	罗泾	工业	12061	1.98	1460	0	1211	612	2019/4/16
金山区金山工业区CB_201801004号地块	亭林	工业	53313	1.23	6398	0	1200	979	2019/4/17
闵行区浦锦街道中心区6.5平方公里32-5地块	闵行	办公	11170	0.8	7060	0	6321	8208	2019/4/30
杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊）	杨浦	居住用地	31090	2.5	417943	1.5	134430	53772	2019/5/5
青浦区赵巷镇佳采路南侧D1-01地块	青浦	租赁住房	23933	2.2	18429	0	7700	3500	2019/5/6
长宁区天山路街道115街坊9/2丘B7-2地块	长宁	办公	15308	3.5	242057	49.3	158125	45178	2019/5/6
松江工业区V-49-3号（新城C01单元08-03B）地块	松江	工业	132901	1.95	20539	0	1545	793	2019/5/7
闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07B-01地块	闵行	居住用地	83757	1.2	192702	0	23007	19173	2019/5/10
宝山区大场镇W121301单元28-02地块	宝山	商业,办公	22216	4	84422	0	38001	9500	2019/5/10
金山区金山新城JSC1-0401单元1-13A-01地块	金山	居住用地	89392	1.8	195196	0.3	21836	12131	2019/5/13
松江区佘山北大型居住社区63A-05A地块	松江	商业	3769	0.5	570	0	1512	3025	2019/5/15
闵行区浦江镇工-277号地块	闵行	工业	78238	1.2	13482	0	1723	1416	2019/5/17
静安区市北高新技术服务业园区N070501单元02-16-B地块	静安	租赁住房	5579	2.5	10459	0	18748	7499	2019/5/22
宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域E1-13A、E1-14A、E1-14B地块（“城中村”改造项目—联东村）	宝山	居住用地	102428	1.5	421249	0	41126	27418	2019/5/22
长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块	长宁	办公	12447	1.8	70552	109.7	56682	31489	2019/5/27
临港综合区C08-02地块	浦东	工业	25003	1.21	3250	0	1300	1078	2019/5/30
金山区枫泾镇JSFJ010104单元10A-01A地块	金山	居住用地	104634	1.4	114554	0	10948	7820	2019/5/31
闵行区马桥镇工-286号地块	闵行	工业	13222	1.9	2275	0	1721	910	2019/6/3
崇明区长兴镇G9CM-0601单元D3-05A（长兴产业基地35号A区）地块	崇明	工业	126755	1.5	15634	0	1233	822	2019/6/10
静安区市北高新技术服务业园区N070501单元18-03地块	静安	居住用地	27809	2.5	343200	4.8	123413	49364	2019/6/11
松江区永丰街道H单元H40-07号地块	松江	租赁住房	20258	2	13978	0	6900	3450	2019/6/12
普陀区桃浦镇桃浦科技智慧城W06-1401单元096-02地块	普陀	商业	1221	0.5	1680	0	13759	27541	2019/6/12
临港奉贤园区D04-02C地块	奉贤	工业	55041	1.4	10460	0	1900	1327	2019/6/12
奉贤区南桥新城15单元27A-02A区域地块	奉贤	居住用地	54154	1.6	144901	0.1	26757	16723	2019/6/14
崇明区陈家镇CMS15-0308单元C-4(滨江13号)地块	崇明	居住用地	108387	1.01	97650	0.1	9009	8920	2019/6/17
青浦区青浦工业园区久业路西侧C-04-07地块	青浦	工业	18213	1.2	2295	0	1260	1025	2019/6/19
浦东新区康桥工业区东区H05-07-01地块	浦东	工业	66683	1.22	14096	0	2114	2383	2019/6/19
奉贤区市工业综合开发区13-06号地块	奉贤	工业	9099	2	1238	0	1361	681	2019/6/26

本文于2019-7-31发布