2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。这次新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法，在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。
历经三审，终成正果。
此前，新《土地管理法》已经做了两轮审议。2018年12月23日，在提请全国人大常委会审议的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案草案中规定，工业、商业等集体经营性建设用地被允许以出让、出租等方式交由单位或者个人使用。不过，当时就有业内人士解读称，这一集体经营性建设用地不能用于建设住宅。
2019年6月25日进行的第二次审议中，修改的主要内容包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等方面。对于呼声颇高的“吸纳宅基地‘三权分置’经验”的改动并未出现。
而此次修正案首次对土地征收的公共利益进行明确界定，并且明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。新土地管理法修正案的三审内容上看，在土地征收、土地补偿等方面有新的突破。
一、背景：改革农村土地制度
土地管理法是一部关系亿万农民切身利益、关系国家经济社会安全的重要法律。土地管理法确立的以土地公有制为基础、耕地保护为目标、用途管制为核心的土地管理基本制度总体上是符合我国国情的，为保护耕地、维护农民土地权益、保障工业化城镇化快速发展发挥了重要作用。随着实践的不断发展和改革的不断深入，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现：
l 土地征收制度不完善，因征地引发的社会矛盾积累较多；
l 农村集体土地权益保障不充分，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价；
l 宅基地取得、使用和退出制度不完整，用益物权难落实；
l 土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够。
针对农村土地制度存在的突出问题，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对改革提出了明确要求。由于土地制度改革牵一发而动全身，为审慎稳妥推进，2014年中办国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对农村土地制度改革进行顶层设计。2015年2月，全国人大常委会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调整实施有关法律规定的决定》，在33个试点地区暂停实施土地管理法5个条款、城市房地产管理法1个条款。该授权决定还明确：对实践证明可行的，修改完善有关法律。土地管理法的修改正是在这样的背景下启动的。自2015年以来，33个试点地区在党中央的坚强领导下，大胆探索，勇于创新，试点取得了明显成效，为土地管理法修改奠定了坚实的实践基础。
二、深化中国农村土地制度改革的主要方面
1、深入推进农村土地产权制度改革。一是深化农村集体土地确权发证工作。推动集体土地统一登记，在确权中进一步摸清农村各类土地现状，并建立土地管理台账，锁定现状，并实现动态监管。二是进一步明晰农村土地产权。开展试点探索，明晰集体土地所有权的主体、行使代表和成员资格，完善集体土地处置和收益权能，细化集体土地用益物权，赋予农民更加充分而完整的土地承包经营权、宅基地使用权。三是推进土地权利立法。以物权法为指导，通过立法确定农村各土地产权主体的权利和义务关系，规范土地使用、流转和补偿等行为。
2、改进农村土地规划计划管理。一是加快编制村土地利用规划。进一步完善土地利用规划体系，细化、完善村土地利用规划，合理布局居住、产业和农耕空间，指导乡村建设和发展。二是编制村庄建设规划。以村土地利用规划为基础，开展村镇建设规划编制，整合、完善乡村基础设施和公共服务投入，加强集中居住区生产生活配套，凸显乡村规划建设特色。三是保障农村发展用地。统筹推进城乡建设用地增减挂钩、地票，盘活闲置、废弃农村建设空间，优先保障农村发展用地。
3、规范农村土地流转市场发展。一是培育土地承包经营权流转市场。规范发展多层次承包地流转市场，规范承包地流转交易程序，建立健全风险防范机制。建立促进土地规模经营的激励机制，积极培育农村土地股份合作社、家庭农场、专业大户等多种形式的规模经营主体。二是推进集体建设用地有序流转。建立完善集体建设用地交易范围、主体、程序，健全交易服务，建立集体建设用地价格形成机制，逐步形成城乡一体的土地等级和地价体系，并实现城乡建设用地市场一体化发展。三是完善农村建设用地指标市场化交易。总结提炼重庆地票交易经验，进一步完善农村建设用地指标交易和收益分配机制等，适时扩大农村建设用地指标市场交易范围。
4、加快推进征地制度改革。一是逐步缩小征地范围。制定公益性和经营性用地目录，公益性用地继续实行国家征收制度，探索对城镇建设用地扩展边界外、独立选址的经营性用地不再征收，采取协商谈判的办法，通过集体经营性建设用地流转的方式解决，从而逐步缩小征地范围。二是完善征地补偿安置机制。以规范政府征地行为和完善被征地农民安置制度为重点，进一步规范征地程序，保障被征地农民的知情权和参与权，全面建立征地补偿争议协调裁决制度；拓宽安置渠道，探索留地安置、土地入股等多种模式，解决好被征地农民就业、住房和社会保障；探索市场化征地补偿机制，适时提高补偿标准。
5、加强农村宅基地管理。一是通过立法明确宅基地的概念。将农村宅基地中住宅建筑占地和宅基地附属的院坝、圈舍等用地一并纳入管理范畴，合并进行审批与登记，并在《土地管理法》修订中予以明确。二是改革宅基地无偿配置的制度。在有条件的地区逐步停止新批准宅基地，探索实行有偿配置、市场化调节。三是加强宅基地审批管理及执法监察力度。出台农村宅基地管理办法或相关政策文件，强化宅基地管理，对建新农户要求严格履行复垦义务，加大执法监察力度，严肃查处违法占地行为。
6、探索农村“三权”抵押融资试点。扩大农村“三权”（农村土地承包经营权、林权及农村居民房屋所有权）抵押融资试点，建立农村土地资产评估体系，建立健全“三权”抵押融资风险防控机制、农业保险机制等。
三、新《土地管理法》内容：七大突破值得关注
新《土地管理法》坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上，做出了多项重大突破：
（一）破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍
原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。这一规定使集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益受到侵蚀。在城乡结合部，大量的集体建设用地违法进入市场，严重挑战法律的权威。在33个试点地区，集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。
（二） 改革土地征收制度
随着工业化城镇化的快速推进，征地规模不断扩大，因征地引发的社会矛盾凸显。33个试点地区在缩小征地范围、规范征地程序、完善多元保障机制等方面开展了多项制度性的探索。新《土地管理法》在总结试点经验的基础上，在改革土地征收制度方面做出了多项重大突破：
1、对土地征收的公共利益范围进行明确界定。宪法规定：国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。但原法没有对土地征收的“公共利益”范围进行明确界定，加之集体建设用地不能直接进入市场，使土地征收成为各项建设使用土地的唯一渠道，导致征地规模不断扩大，被征地农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障，影响社会稳定。新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定，采取列举方式明确：因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。
2、明确征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。原来的《土地管理法》按照被征收土地的原用途给予补偿，按照年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费，补偿标准偏低，补偿机制不健全。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。
3、改革土地征收程序。将原来的征地批后公告改为征地批前公告，多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地，征地报批以前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。
（三） 完善农村宅基地制度
农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来，宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难落实。33个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。
新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，在原来一户一宅的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。
考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。
（四） 为“多规合一”改革预留法律空间
建立国土空间规划体系并监督实施，实现“多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略部署。随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。考虑到“多规合一”改革正在推进中，新《土地管理法》为改革预留了法律空间，增加第18条，规定：国家建立国土空间规划体系。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新《土地管理法》还明确：已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。同时在附则中增加规定：编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。
（五） 将基本农田提升为永久基本农田
实行最严格的耕地保护制度，确保国家粮食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。为了提升全社会对基本农田永久保护的意识，新《土地管理法》将基本农田提升为永久基本农田，增加第35条明确：永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上，具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定。
（六） 合理划分中央和地方土地审批权限
原来的《土地管理法》对新增建设用地规定了从严从紧的审批制度，旨在通过复杂的审批制度引导地方政府利用存量建设用地。长期以来，地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。新《土地管理法》适应放管服改革的要求，对中央和地方的土地审批权限进行了调整，按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。同时，按照谁审批谁负责的原则，取消省级征地批准报国务院备案的规定。
（七） 土地督察制度正式入法
为了有效解决土地管理中存在的地方政府违法高发多发的问题，2006年国务院决定实施国家土地督察制度，对省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府土地管理和土地利用情况进行督察。土地督察制度实施以来，在监督地方政府依法管地用地、维护土地管理秩序等方面发挥了重要作用。在充分总结国家土地督察制度实施成效的基础上，新《土地管理法》在总则中增加第五条，对土地督察制度作出规定：国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。以此为标志，国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。
四、挑战：做好新法实施各项准备
新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会在关于修改土地管理法和城市房地产管理法的决定中，特别对依法保障农村土地征收、经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革全国范围内实行提出了明确要求。要求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市应当加强领导，做好法律宣传，制定完善配套法规规章，确保法律制度正确有效实施。在距离《土地管理法》正式实施近4个月的时间里，自然资源部以及省级自然资源主管部门要不断加大工作力度，为新法实施做好各项准备工作：
1、抓紧启动《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的全面修订工作，细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。同时，启动对土地管理配套规章的全面清理工作，该修改的修改，该废止的废止。
2、研究落实新《土地管理法》中授权国务院及国务院自然资源主管部门和省、自治区、直辖市的授权立法事项。自然资源部主要是根据第64条的授权规定，抓紧起草《集体经营性建设用地出让转让管理条例》送审稿，提请国务院审议；根据第45条的授权规定，研究出台土地征收成片开发的标准。省、自治区、直辖市主要根据第48条的授权，制定征收农用地以外的其他土地地上附着物和青苗的补偿标准和被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法。
3、省级自然资源主管部门要组织制定并公布本地区的区片综合地价，确保新法实施后按照新的标准实施征地。目前，除试点地区外，还有个别省尚未出台区片综合地价标准，还有的省区片综合地价未覆盖城市规划区以外的地区。这些地区要加大工作力度，确保在明年新法实施前完成区片综合地价的制定和公布工作。
4、要不断强化农村集体经济组织作为土地所有权人的能力建设。集体经营性建设用地可以直接进入市场流转，是重大的制度创新，也对作为土地所有权人的农村集体经济组织的资产运营管理能力提出了重大挑战。要按照先易后难、循序渐进的原则稳妥推进，在实践中不断强化农村集体经济组织的能力建设。
5、切实做好新《土地管理法》的学习宣传和培训工作。要加大向全社会的宣传力度，使亿万农民了解新法的主要内容，学会用法律保护自己的土地权益。要加大对自然资源系统工作人员的培训力度，确保新法所确立的改革举措落到实处，保证新法的顺利实施。
五、《土地管理法》的修订奠定了集体经营性建设用地估价的基础
新版《土地管理法》中明确指出集体经营性建设用地可以直接入市流转，标志着集体建设用地市场的建立，朝着建设城乡统一的建设用地市场迈进重要的一步。集体建设用地使用制度的改革，不仅是《土地管理法》修订的最大亮点，更是为土地估价行业带来了新的发展机会。
（一）集体经营性建设用地市场的形成
1、破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍
修订前的《土地管理法》规定，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。
修订的《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。
2、集体经营性建设用地列入土地利用年度计划
第二十三条第二款修改为：“土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。”这也是建立城乡统一的建设用地市场的管理需要。
（二）集体经营性建设用地的出让
第六十三条修改为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
作为集体经营性建设用地有偿使用的核心条款，规定了如下市场要素：
1.出让的条件：符合土地利用总体规划、城乡规划；
2.集体决策：“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
3.用途限制：工业、商业等经营性用途。第六十四条规定，“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。
4.确权是前提：经依法登记。
5.流转范围：城市规划区以外，《城市房地产管理法》第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”符合《宪法》第十条“城市的土地属于国家所有”的规定。
6.出让的主体：土地所有权人。
7.有偿使用方式：出让、出租。
8.受让主体：单位、个人。
9.合同形式与内容：书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
10.使用权的权能：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权：可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
11.土地使用条件：参照同类用途的国有建设用地。“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”
12.违约责任：第八十二条，修改为：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”
（三）集体经营性建设用地的地价定义
地价定义是土地估价的基础，地价定义中的权利类型、土地用途、规划条件、价格类型，决定了方法的选用、案例的选取及最终的结果。修订之前，关于集体经营性建设用地出让的一切因素都没有定论，估价行业也是停留在探讨和推测，物权没有法定，估价没有依据。
《土地管理法》修订，构建了集体经营性建设用地的市场要素，也明确了集体经营性建设用地地价的内涵，为土地估价奠定了基础。
集体经营性建设用地地价内涵，与国有建设用地项目，既有相同点，也有不同点。我们按照地价定义的七要素来分别说明：
1.权利状况：包括土地所有权、土地使用权。
对于国有建设用地：土地所有权均为国家所有，为单一的所有权主体；集体建设用地所有权人为乡（镇）村集体经济组，具有明显的多样性。土地使用权人，原法规限制为本集体经济组织成员，新法规定为单位和个人，并不限制集体经济组织以外的成员。使用权类型来说，新法规定了出让和出租，是否有划拨类型，尚待法律明确。
2.用途：新法规定为工业、商业等经营性用途，不含居住，但从试点区域看，办公是应该允许的。
3.土地开发程度：按实际开发程度和规划开发程度设定
4.容积率：按规划批准条件。
5.土地使用年期：法律规定参照同类用途的国有建设用地。即工业最长50年，商业40年。
6.估价期日：依据估价实际设定。
7.价格类型：既然是为集体经营性建设用地市场服务，价格类型基础是市场价格。依评估目的和流转方式，可以分为出让价格、转让价格、作价出资入股价格、抵押价格和补偿价格等。
在试点期间，依据《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知(财税[2016]41号)收取的集体经营性建设用地土地增值收益调节金，在新法中并未规定，在地价定义中是否包括，暂无依据。
（四）适应新形势，完善集体土地地价体系和估价技术规范
《土地管理法》的修订，将“三块地”改革的成功经验法制化，标志着集体土地使用制度改革的重大成果。对于土地估价行业，集体经营性建设用地市场要素已经确定，为土地估价提供了重要依据，土地估价行业经过25年的发展与积淀，发挥在国有土地估价中积累的专业经验与优势，服务于市场主体出让、转让集体土地使用权对于确认价格的需要，也服务于管理部门对于建设城乡统一的建设用地市场管理的需要，可以根据《土地管理法》修订的最新内容，参与修订《集体土地使用权地价评估技术指引》(征求意见稿)，参与编制集体经营性建设用地基准地价等公示地价，完善集体土地的地价体系，
第六十三条最后规定集体经营性建设用地的出租、出让的具体办法由国务院制定。与《土地管理法》配套的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号），是为改革城镇国有土地使用制度制定。新法的实施，依然需要国务院制定条例，明确与集体经营性建设用地出让相关的具体内容。需要我们持续关注后续的配套法规。
六、《土地管理法》的修订将会给开发商带来更多的机遇和挑战
首先，集体用地将成为开发商拿地的新途径。新修订的《土地管理法》明确了集体用地入市条件，为开发商进行集体用地开发打下了基础。之前北京大兴区等全国33个试点县级行政区域，推出集体用地进入市场，但这些土地挂牌后并没有受到市场的重视，其中一个重要的原因就是法律方面缺乏明确支持，存在不确定性，而新修订的《土地管理法》出台，将大大降低这种不确定性。一方面，开发商通过多种方式与集体用地的所有者合作，由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节，同时地价款的支付时间也可以与村集体商议确定，这都会在一定程度上降低成本，形成共赢。另一方面，由于集体用地在市场上可能会与城市政府土地管理部门的招拍挂土地形成一定程度的竞争，也会有利于平抑过热的土地市场价格。但需要注意的是，由于目前仍有待出台具体执行细则，而且集体用地开发可能存在大量的国有土地开发中没有发现的新问题，开发商需要谨慎对待。
其次，提高征收补偿标准可能会大大提高开发商的开发成本。新修订的《土地管理法》集中修改现行征地补偿制度，删除征地补偿“30倍上限”等内容，要求“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。这意味着以后征地，补偿成本不仅可能会大大超过过去规定的“30倍上限”，而且还会出现很多不可控成本，这在一定程度上也增加了拿地的难度。在这种环境下，开发商必须提高精细化运作的力度，协助政府做好征地工作，在合法合规的进行征收补偿安置的基础上，努力不增加不合理的成本和隐性成本，为项目提供较充分的利润空间。
其三，村集体有可能会成为房地产开发的生力军。在中国的房地产市场一直存在着村集体开发的小产权房，除去部分占用农地、不符合规划的土地外，仍有较大的开发量，以往由于法律不允许，这些开发完成的小产权房成为一个难题长期存在。而在新修订的《土地管理法》对集体用地开了闸门后，这些村集体可以合法利用这些土地，有可能成为一支不可忽略的生力军，进入房地产开发领域，与传统的开发商相比，由于自身土地成本低，资金压力小，他们更可以采取租售并举的方式，将短期收益化为长期收益，开发模式也更加灵活多样。村集体的这些优势，明显超过传统的开发商。而开发商则可以通过代建、合作开发等方式，加强与村集体的合作，获得新的发展良机。
七、小结
随着中国城市地区的发展，其不可避免会遭遇到土地的困局。受土地市场的制约影响，城市要发展，自然需要研究新的用地渠道，而包括城市郊区、远郊区和小城镇等，都会成为土地积极利用和开发的重点区域。另外需要注意的是，包括近期中央财经委的相关会议，都体现了对中国区域市场发展的重视，预计未来中国新型城镇化发展阶段，包括城市群、都市圈等概念会强化，进而会对相关土地开发提出新的要求。在大城市土地稀缺的情况下，农村土地市场势必会释放出更多的土地资源。通过突破用地障碍，将有助于发展多元化的房地产业务，最终也体现了让土地资源更均衡配置的导向。
明年，随着新修订的《土地管理法》在2020年正式施行，新土地管理法实施后，用地政策必将发生新的变化，相应的配套政策和操作细则也必将随之而来，对房地产行业而言，则迎来了新的用地环境以及更多的机遇和挑战
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