2019年，中国房地产行业的内外部形势深刻变化：一方面，中国对外贸易摩擦加剧对宏观经济运行、资本市场发展、就业和居民收入构成不利影响，经济三驾马车进出口、社会固定资产投资、居民消费均面临下行压力。另一方面，年中“不把房地产作为短期经济刺激手段”提出后，市场政策预期趋于统一。就“银根”来看，银行中长期社会贷款占比不断走低，房地产业银行贷款、信托融资政策迅速收紧，房地产业投资增速有所放缓，中小开发商融资困难显现；就“地根”来看，大城市在城市开发边界等“三线”划定后正普遍加速进入收缩式、内涵化发展阶段，《土地管理法》修订改革征地制度，推动农村集体建设用地入市，向构建城乡统一建设用地市场迈出关键一步。
紧“银根”：稳预期、防风险、降杠杆加强房地产融资和信贷管理
2019年，贸易摩擦带来的汇率波动及经济增长预期变化向国内金融市场传导，我国经济、金融市场运行的不确定因素正在增多，周期性、结构性问题凸显，以房地产为代表的重点领域风险评估升高。2019年全年，银保监会、央行等部门密集加力房地产金融风险防范，在银行、信托、海外债、保险等方面强化房地产融资渠道管理。
2019年初，央行在例行会议和公告中明确定调本年度货币政策，在提出“保持房地产金融政策连续性、稳定性，保持个人住房贷款合理适度增长”的同时，特别强调“严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。同时提出加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。
银行贷款方面，央行建立专职部门，强化对系统重要性金融机构和金融控股集团的“宏观审慎管理”，特别要求各金融机构房地产类融资余额（表内及表外、项目融资及按揭贷款）占比不得高于29%，强调房地产开发贷款必须严格用于具备“四三二”条件齐全的项目，严格按照项目工程进度实施放款，严格监管贷款的资金流向，严禁房地产企业将贷款资金用于拍地及项目保证金等用途。银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文)，加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制前端融资模式的发展。
信托融资方面，银保监部门和央行不断加强窗口指导，要求全面、从严控制房地产信托业务规模。特别是对此前部分激进的信托机构突破“四三二”限制、通过特定资产收益权、股权收益权等方式帮助房企前期融资买地的行为进行了警示督导，暂停了此类地产信托业务；对中小开发企业前期项目融资构成较大压力。多年来社会高度关注、期待，多次呼之欲出的房地产信托投资基金(REITs)再次搁置。
个人购房贷款方面，央行明确房贷利率调整事项，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。央行发布公告决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，推动降低实体经济融资成本。央行副行长在政策吹风会上表示，要确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。央行明确自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
强“地根”：改革征地、统一市场推动重点城市内涵式发展
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法》的决定，新《土地管理法》于2020年1月1日起施行。这次土地管理法的修订，包括集体经营性建设用地入市改革，将完善现有的建设用地供应格局。
在国内大城市纷纷提出“建设用地总量约束”甚至“减量化”发展背景下，农村建设用地资源成为城市内涵集约发展必须盘活的宝贵后备空间。破除农村集体建设用地进入市场的法律障碍，有助于建立城乡统一建设用地市场和房地产长效调控机制。新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第43条“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定，明确集体经营性建设用地入市条件：第一，入市的土地要符合规划，必须是工业或者商业等经营性用途；第二，必须要经过依法登记；第三，在每年的土地利用年度计划中要做出安排；第四，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途使用土地。改革在建立城乡统一建设用地市场方面迈出坚实步伐，有利于提升城乡土地资源综合利用效益、提高农民财产性收入，也能够助推乡村产业升级和新业态进驻，促进乡村振兴。同时，这一突破也对建立房地产长效调控机制、突破土地资源瓶颈、降低社会综合用地成本具有重要意义。
稳市场：“三稳”当先、一城一策差别化实施限购限贷
市场交易方面，限购、限贷等行政管理措施依然是抑制短期地价和房价过快上涨的主要手段。按照“稳地价、稳房价、稳预期”的基调，多个城市对限购、限贷、限商政策进行了微调。“4·19”会议后，各地政策普遍收紧，市场热度较高的城市如西安、苏州分别升级了限购、限售政策；深圳等城市二套房贷款利率上浮水平也止降回升，公积金政策收紧；合肥、苏州、东莞等城市及时推出“限—竞”等土拍政策为土地市场降温；河南、福建、浙江、安徽等省份以及成都、长沙、武汉等城市相继推出实施“一城一策”方案和文件。“7·30”政治局会议后，各地方政府根据城市和房地产市场特点精细化政策执行和落实，深化“一城一策”调控，确保市场平稳运行，多地信贷、土地政策收紧，强化限购等交易管理措施。但一些城市则推出放松落户政策、人才房等措施，限购政策迂回式松动。值得注意的是，具有适度放松调控意图的城市在东中西部均有分布，反映出在当前经济形势下地方的压力与急切。
促保障：继续深化制度改革
本年度住房保障政策的核心是坚定不移发展共有产权住房，加快建立多层次住房保障体系。8月，住建部发文提出因地制宜发展共有产权住房，加快促进解决城镇中低收入居民和符合条件新市民住房困难问题。北京、上海、广州等地积极探索共有产权住房的建设模式，增加共有产权房住房供应，优化调整共有产权房申购政策。同期，各地加快发展住房租赁市场，规范住房租赁市场秩序。发改委等十部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。“7·30”政治局会议专门强调城镇老旧小区改造；8月，住建部发文提出棚户区改造应“尽力而为，量力而行”，科学确定年度任务，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。房企、各类地产基金等资本机构加速介入城市更新。
2018年大宗交易的活跃氛围， 2019年Q1的交易额占全年的44%，但受经济形势和中美贸易战等众多因素影响，Q2交易额出现下降，Q3及Q4市场开始回暖。
由于稳定的回报和资产管理模式，办公楼向来是全国大宗交易市场最主要的投资标的。根据高力国际数据，2019年全国办公项目成交金额占总交易额的67%。酒店、公寓、零售、综合体类交易占比有所下降。在不确定性大的环境下，投资人仍然偏好带来稳定现金流、且运营相较其他业态成熟的办公楼。
不过，写字楼的地位也面临着竞争。重点城市优质写字楼出售标的有限，北京等城市核心区域出售资源更是稀少，因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时，重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅，使得写字楼的投资收益较低，因此更多投资商把目光转向增值型资产。
但2019年释放了不少积极信号，包括中美磋商第一阶段协议签署、国内头部企业扩张、零售消费品牌型企业加速布局国内、金融业进一步开放等，这将提振信心并利好未来写字楼需求。
回顾2019年，大宗物业交易市场，北、上、广、深、香港五个城市仍是交易最活跃的城市，长三角地区、粤港澳大湾区、京津冀三个区域的交易数量与金额继续领跑全国市场。总交易规模方面，2017-2019年一线城市北上广深的大宗物业交易趋势上看，上海依旧是大宗物业交易最成熟的一线城市，尽管近三年在成交宗数以及成交金额均有所下降，但整体的成交情况特别是成交宗数，依旧为四个一线城市最多。
二、2019年上海大宗物业交易情况回顾
（一）市场成交
2019年上海大宗物业成交总额四年来首次跌破亿大关
2019年上海市场成交总额相比往年略有下调，四年来首次跌破千亿大关。这主要是受中美贸易摩擦的宏观政经环境及上海写字楼市场供应量过大、租金下跌等原因影响。据CBRE世邦魏理仕报告数据，2019年四季度上海录得了22笔大宗交易，总计160.8亿元人民币；2019年全年累计录得68笔交易，总金额累计达847.2亿元人民币，同比下降了33.8%。
纵观2019年全年，上海交易的活跃度呈现了高开低走的态势，交易市场的收缩主要由于在2018年及2019年一季度积极出手的外资买家自二季度起对上海办公楼市场转为谨慎观望态度。
（二）投资者构成
二季度后外资投资者策略更加谨慎，市场活跃度骤降
2016-2018年，上海大宗物业成交中内资投资者所占份额持续下降，外资随之逐年上升。2019年这一趋势首次出现变化。
季度变现方面，自二季度起，外资投资活跃度大幅下降，其在2019年后三季度的总成交额不足60亿。
相对而言，内资投资者在经历2018年投资步伐的相对放缓后，反而在2019年表现出相对稳定的投资速率。
（三）投资类型偏好
写字楼仍未最热门投资标的，外资投资者对于资产区委地段偏好更明显
2019上海全年写字楼交易中，企业购置占比40%，其中以银行、生物医药及TMT产业表现最为活跃；在自用型企业表现积极的助力下，2019年写字楼相关交易仍为成交的主流。相较于2018年，商业标的占比有所下降；工业/研发办公及综合体这两类物业成交占比率有上升。这类成交主要由内资投资者贡献。
外资投资者对标的物业所处区位地段的筛选更严格
2019年后三个季度，外资投资者收购交易共计6单，分别是：大宁国际/虹桥协信中心二期/豫园福都商厦/张江微电子港3号楼/柏华丽豪华公寓/斜土路商业裙楼。
从区位地段分析，外资投资者对标的物业所处区位地段的筛选更严格，展现出两类偏好：1、核型区域（CBD或CBD边缘）；2、发展成熟的商务区（例如虹桥、张江等）。
（四）2019年度典型成交
(1) 凯德联合非关联第三方公司27.52亿收购浦发大厦约70%面积
2019年1月7日，新加坡大型房地产集团凯德集团宣布，与一家非关联第三方公司成立50:50的合资公司，斥资27.52亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8－19层和21－32层，地上总建筑面积为41773平方米。此项交易也使得海航浦发大厦资产支持专项计划成为国内首单市场化方式退出的类REITs项目。
(2)基汇资本28亿收购万象城4栋写字楼
2019年1月7日，基汇资本宣布通过旗下基金公司联合部分财团伙伴，成功从华润资本管理有限公司手中收购位于上海闵行区吴中路1799号上海MixC万象城四栋超甲级写字楼（A、B、C及D座）。据了解，该项目由4座甲级办公楼组成，总建筑面积达60,807平方米，办公区面积共计56,950平方米、零售商业区面积共计3,857平方米。项目坐落于大虹桥地区，地处长宁、徐汇、闵行三区交界处，毗连地铁10号线紫藤路站。
(3)上海西岸开发集团52.48亿收购梦中心
2019年1月9日，上海联合产权交易所发布公告，上海梦中心创意文化发展有限公司100%股权及20.71亿元债权成交，成交价格52.48亿元。购买方为上海西岸开发集团。
上海梦中心位于“西岸传媒港”的核心位置，总规划建筑面积46万㎡，包括创意及高品质写字楼13万㎡、文化商业区17.8万㎡、停车场及配套区域15.2万㎡，项目共规划了7大创意文化场馆，由2500座空间剧场、1800座专业音乐剧剧场、1000座演艺剧场、800座互动音乐厅、400座黑匣子先锋剧场5个剧院和1个开放性艺术空间聚集组成。
(4)绿地121亿收购中民投董家渡项目
2019年2月14日，绿地控股全资子公司绿地地产集团有限公司宣布，收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标公司的全部债权，交易价格共计121亿元。董家渡项目用地性质为商住办，占地面积12.67万平方米，容积率5.54，总建筑面积119.9万平方米，其中地上建筑面积为76.2万平方米，地下建筑面积为43.75万平方米。地上建筑面积中，计容建筑面积约70.19万平方米，其中商办57.5558万平方米，住宅12.6342万平方米。
(5)三井物产11亿收购腾飞大厦
2019年2月14日：星桥腾飞集团宣布，三菱物产以人民币约11亿元收购包括腾飞大厦以及腾飞元创大厦各45%股权的资产包。腾飞元创大厦靠近人民广场，地上总建筑面积24,880平方米。这个项目于2018年月升级改造后重新入市。改造后的大厦包括了星桥腾飞旗下的联合办公品牌“奕桥”。早在2015年，AEW以人民币9.4亿元从黑石手中收购了该项目（曾命名为宝龙大厦），之后2017年第一季度星桥腾飞以人民币13.2亿元收购该楼。另一标的腾飞大厦位于徐家汇商圈，地上总建筑面44,000平方米。目前腾飞大厦处于装修升级阶段，预计将于2019年下半年重新入市。
(6)睿星资本收购高和海德公馆
2019年2月21日，世界长租公寓巨头，睿星资本宣布，携手荷兰汇盈资产管理公司、Bouwinvest Real Estate Investors和MIRA房地产（麦格理基础设施及有形资其下业务板块之一，Macquarie Infrastructure and Real Assets - Real Estate）在中国联合设立第一支投资基金，并完成首轮4.5亿美元资金募集。高和海德公馆由该基金收购。
2015年10月，高和资本成功并购位于上海长宁区长宁路833号的柏华丽豪华公寓，改造后更名为高和海德公馆，建筑面积36089平米。
(7)加拿大博枫资产132亿收购五里桥项目
2019年3月29日，绿地香港控股有限公司对外宣布，其附属子公司SPG InvestmentX(BVI)Limited作为卖方与买方加拿大博枫资产（Brookfield）订立协议，按购买价向买方出售目标公司旺泉投资有限公司的100%权益。购买价132亿元人民币相当于物业估值105.7亿元人民币加上标的公司的资产总值（不包括该物业）的估计总额，减去所有负债及债务。此次被出售项目公司所持有的项目是位于上海五里桥街道0099街坊2/2丘999的项目，即绿地五里桥项目，官方名称为绿地黄埔滨江项目。此次买方收购标的包括三座办公楼和一座零售商场，总面积达154,500平方米。在双方同意的总资产价值人民币105.7亿元的情况下，交易达到每平方米68,414元。目前该项目处于分期施工中，最后一期预期将于年内竣工。
（8）蓝光发展3.47亿元收购虹桥世界中心
2019年4月28日，四川蓝光发展股份有限公司发布公告称，该公司的下属控股子公司成都新都蓝光房地产开发有限公司拟以2.99亿元收购“虹桥世界中心”578号办公楼50.18%的股权，同时，公司控股股东蓝光投资控股集团有限公司收购上述项目8%的股权。共计3.47亿元收购58.18%股权，收购完成后，蓝光发展公司将取得上海市青浦区褚光路1588弄“虹桥世界中心”578号办公楼资产的控制权，将用于对外租赁运营及作为自用办公场所。
（9）瑞安SCOV65亿港币回购企业天地5号
2019年6月20日，瑞安房地产有限公司宣布，6月20日，瑞房宣布，与宏利投资者和中国人寿信托有限公司共同成立的瑞安房地产核心+办公楼投资平台SCOV完成首项收购，以总代价港币 65 亿元（折合人民币约56.9亿元）买入位于上海新天地的甲级办公楼上海企业天地 5 号。
企业天地5号，于2013年落成，2013年12月，中国人寿以33.23亿元购入该项目99%权益及负债。这笔交易也是自2015年以来持续抛售内地商业项目的瑞房再次出手收购内地商业项目。
（10）朗诗联合平安不动产收购张江嘉利大厦、朗诗联合阳光融汇资本收购静安星星大厦
2019年7月9日，朗诗绿色集团发布公告，旗下青杉资本全资公司上海朗昊与平安不动产成立嘉兴朗裕，分别持有其30%及70%股权，就嘉兴朗裕收购上海嘉利矿山电子有限公司持有的位于上海市浦东新区张江高科技园区科苑路201号1幢及2幢房产（即张江嘉利大厦）达成合作协议。
2019年7月18日，朗诗绿色集团发布公告，公司旗下地产基金平台青杉资本的全资附属上海朗昆与北京融汇及上海随渠订立协议，上海随渠由上海朗昆及北京融汇各持有50%股权。上海随渠同意收购并经营由目标公司杭州丰昀投资持有的位于上海市永和路118弄41号星星大厦，物业包括1层至15层合计60套物业单位，建筑面积为19,389.82平方米。静安星星大厦是继2019年5月收购北京船舶重工大厦项目后，青衫资本联合北京融汇收购的第二个项目。
（11）翰同资本联合KKR收购外滩福都商厦
翰同资本联合KKR收购位于上海市黄浦区人民路399号的福都商厦，收购完成后，项目将改造为“外滩NEO”。2018年12月12日，翰同资本借由静安NEO的亮相发布了首个城市更新运营品牌“NEO”，翰同资本表示它不仅代表新一代年轻人全新的生活方式，也代表翰同资本致力于为办公、居住、商业等综合业态营造Natural（自然）、Environmental（环保）、Organic（有机）、可持续发展理念的城市空间。
福都商厦建设用地面积约3840平方米，总建筑面积约1.6万平方米，地下2层地上6层。其中，地下1层至地上3层全部是零售商铺，建筑面积合计约9561.36平方米；4-6层为办公用房，建筑面积5284.38平方米；地下2层为地下车库，建筑面积1196.27平方米。
（12）开元联合其他投资者收购浦东太平洋数码广场
2019年11月18日，第一太平戴维斯微信公众号发布文章，称已促成上海浦东太平洋数码广场整体出售。
浦东太平洋数码广场总建筑面积30749.02平方米，为一栋地上5层的独立商业建筑。项目位于上海市传统核心商圈-浦东第一八佰伴商圈，毗邻张杨路/复兴东路隧道，步行5分钟可抵达世纪大道交通枢纽及浦东竹园CBD，距离小陆家嘴核心CBD仅需5分钟车程。地理位置优越，且周边商业氛围成熟，项目重新定位及改造升级后，将有望获取丰厚的投资回报。
（13）沪港联合控股&阿波罗投资收购上海斯格威酒店100%股权
2019年11月12日，上海联合产权交易所正式挂牌出让上海斯格威酒店91%及9%股权，挂牌出让方分别为长城国富置业有限公司(拥有上海斯格威大酒店91%股本权益)及上海住宅产业新技术发展股份有限公司(拥有上海斯格威大酒店9%股本权益)，挂牌截至时间为12月9日，项目由沪港联合控股与阿波罗投资摘得，项目现金代价为人民币约13.65亿元，承债16.94亿元，总交易对价约30.59亿元。
上海斯格威大酒店物业为上海长城金融大厦的商业房地产物业，位于上海市黄浦区打浦路15号，拥有建筑面积91,733.35平方米。
（14）融创12.5亿收购上海腾展建设管理有限公司100%股权
2019年11月20日，上海联合产权交易所正式挂牌出让上海腾展建设管理有限公司100%股权，挂牌截至日期为2019年12月17日，转让底价10亿元。
上海腾展建设管理有限公司核心资产为上海市徐汇区188S-B-4地块住宅项目，该地块位于上海市徐汇区龙华街道，东至188S-B-5地块，南至黄石路，西至天钥桥南路，北至188S-B-3地块，用地性质是2、3类综合住宅组团用地，总用地面积为17554平方米，形状为不规则矩形用地。项目属住宅项目及部分配套商业，总建筑面积为73897 平方米，地上建筑面积为44198平方米，地下建筑面积为29699平方米。挂牌截至征集到两个以上意向受让方，最终通过网络竞价-权重报价的方式由融创12.5亿获得该项目。
（15）ARA &Straits Real Estate&工银国际收购浦东三林印象城
新加坡上市房地产资产管理公司ARA（ARA Asset Management Ltd.，亚腾资产管理公司）宣布，拟通过其房地产私募基金参与位于上海浦东的三林万象城的收购，交易预计将于2020年一季度完成。ARA发布的公告显示，其将与新加坡财团Straits Trading Company Limited子公司Straits Real Estate Pte. Ltd.的全资子公司SRE Venture 16 Pte.Ltd.,以及工银国际间接全资控股的公司Fine Process Limited共同合作收购三林万象城。据悉，交易对价24.2亿。
三林印象城的前身是三林城市商业广场，于2008年竣工，2010年开业，2017年4月，三林印象城的前身三林城市商业广场以24.3亿人民币的价格被深圳市信城不动产有限公司竞得。其商业总面积约10万方，地下2层，地上5层，B1-5F为6个主题商业楼层，业态上综合了影院、超市、零售、餐饮、教育、娱乐、生活配套等。
三、 2020年市场预测
对于2020年上海大宗交易成交市场持积极展望态度，信心主要来自以下三个方面：
中美贸易摩擦暂告一段落，上海写字楼租赁需求回暖
2019年12月12日，随美方签署面向中国的第一阶段贸易协议，持续了一年多时间的中美贸易战暂告一段落。早期受中美贸易摩擦紧张形势而有计划撤离中国、推迟进入中国市场的外贸企业将有机会重新考虑布局上海。随着外资企业设立办公室的需求逐步回暖，上海写字楼租赁市场的吸纳量也有望好转。
项目推迟入市，上海写字楼未来供应低于预期
自2019年一季度起，部分原计划于2019年投入市场的写字楼项目纷纷推迟入市时间。2019年三季度相比于一季度下降约26万平方米的供应。推迟入市主要由于业主的预期调整。这一趋势有很大概率将持续下去。随着写字楼租赁市场需求和租金的整体变化所向，供应量也在随之调整，这一动态的供求关系将逐渐趋于平衡。
外资投资机构募资乐观，不断积聚能量
站在投资者的角度，2019年外资虽出手谨慎，却从未停止积聚能量，截至2019年三季度，针对亚太地区投资的外资房地产基金募资总额已超过100亿美元，亚太区募资进展顺利，有计划投资上海房地产的投资者资金充足，明年有望厚积薄发。
2020年上海大宗交易成交市场，未来一年投资者将更加关注位于市中心的商办物业；产业园、物流园区、数据中心等高收益率项目将成为新一轮的投资热门标的。与之相对，空置或存在较大租赁风险的资产在定价与议价方面将遭遇更严峻的挑战。
沪公网安备 31010102006842号