一、2019年上海市房地产市场基本情况：
（一）商品住宅交易市场：
转眼已经步入2020年，回首2019年上海楼市，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海楼市相继经历了3月小阳春新房市场供求齐涨、临港新政带动区域成交火爆、长三角一体化规划振奋人心等一系列事件，使得市场整体“量涨价稳”，相比上年明显回暖。
全年，上海商品住宅供应726.85万方，较18年同期下降5.39%，为近五年同期中位水平，月均供应量为60.57万方。月度供应走势呈现出规律的波动规律，每季度最后一个月均为当季的商品住宅供应高点。随着全国楼市实施紧缩性调控政策不断加强，上海1、2月供应处低位水平，但春节之后供应情况有所改善，在3、4月随着预售资格相继获批，出现较大涨幅，5月大幅下跌逾4成，6月大幅上涨超一倍；9月份开发商加大推盘量迎接“金九”，住宅供应达到三季度商品高位；12月份为年底冲刺关键点，再次推高商品住宅供应量。
上海新房成交量达到近3年的最高值
2019年，上海商品住宅成交751.50万方，较18年同期上涨19.13%，处于近三年高位。回顾2019年全年月度成交数据，商品房成交量整体“先扬后抑”，即先提升后下降。从三月小阳春，市场热度短暂提升后步入整体平稳状态，直到8月份临港自贸新片区限购政策微调后再次激发市场潜力，促成一波成交量;然而预想之中的“金九银十”并未出现，所以自九月份到年底，楼市成交量持续下降，略显冷清，但价格基本保持平稳。
成交均价54090元/平米，同比上涨1.88%，呈“V”型走势
受商品住宅市场限购限贷政策升级以及调控政策的双重影响，购房者逐渐回归理性，商品住宅成交价格保持稳定，全年成交均价为54090元/平米，较18年同期上涨1.88%。月度走势，成交均价全年呈“V”型波动，成交均价分别在2月、12月分别达到上下半年的高点。全年整体波幅明显较此18年收窄，月度成交价的最高值与最低值之间的比值从18年1.49缩小至1.19。
商品住宅销供比：全年销供比为1.01，销供比月度波动明显收窄，供求关系逐步向均衡态调整
2019年，上海商品住宅新增供应面积为739.8万方，成交751.5万方，销供比为1.02，相比于18年同期的0.82提高了23.7%，成交增长使供需关系从供大于求逐渐调整到供需均衡。从月度走势来看，2019年以来，销供比波动明显小于此前年份，8月达到前月度峰值1.79，其余月度供求大致平衡。
（二）二手住房交易市场：
手房住宅成交量同比上涨30.7%，5月份以来成交持续走弱
自2016年上海限购要求提升至“五年社保”以来，二手住宅市场保持稳定，买房需求逐步释放，2019年成交量创三年来新高，全年累计成交二手房约23.7万套，同比增长44.8%。从走势上看，成交套数在3、4月份达到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑，10月成交套数仅1.58万套，11月回升至1.77万套。旧改是促进交易增加的原因之一，此外，新房推盘积极，促进置换需求释放等等。
成交均价走势平稳，调控成效明显
2019年，上海二手住宅的成交均价为38300元/平米，较2018年全年下降2.3%，从近10年的成交均价走势来看，近三年的成交均价整体保持平稳的走势，市场调控成效明显。
外环外新房逐步进入二手房市场，300万以下仍占成交主力
从2019年各环线占比来看，外环外占比和外环内占比基本持平。外环外新房逐渐进入二手房市场，占比逐年增长，而与之对应的内环内成交占比则一路收窄，且2019年为近十年的最低值。从二手住宅成交的各总价段来看，300万以下成交占比64.8%，较2018年上涨1.4个百分点，仍是市场成交的主力价段。近三年来，市场整体保持平稳，变化幅度并不大，这也与成交均价的走势相呼应。
（三）商业地产交易市场:
优质写字楼市场：供应持续增量，业主积极应对
2019年上海写字楼市场录得约99万平方米的新增供应，受到大量供应持续入市而经济放缓、需求端走弱的影响，新交付项目预租普遍表现低于预期。全年净吸纳量累计仅录得29.6万平方米，企业保守扩张、缩减成本为主导的当前形势下，超过四分之三的市场去化来自于租金性价比凸显的新兴商务区。由此，全市空置率同比上升4.2个百分点至19.4%。此外，业主面临竞争持续加码的写字楼市场，积极调整租赁策略，给予多元化优惠激励政策，其中装免期优惠幅度平均为3.7个月，与去年相比提升了22%，可见一斑。
纵观全年，金融业(21%)、TMT(17%)、消费品制造业(13%)，专业服务（9%）以及医药和生命科学（6%）为主力需求来源。从区位上来看，在租户外迁新兴商务区的客观事实下，租户结构稳定，商业配套完善的核心商务区南京西路表现出良好抗压性，租金逆势坚挺；核心拓展区全年新增供应居首，去化压力较大；而新兴商务区以其前期高性价比的租金优势，极大地满足了扩租、定制办公以及地区总部整合需求。年底全市租金报价同比下调1.7%，有效租金下调4.7%，皆反映业主面对市场疲软期所采取的积极措施。
商务园区写字楼市场：科技行业引领需求
2019年商务园区写字楼市场迎来逾百万平方米的新增供应入市，推升总存量进入千万量级水平。尽管经济局势尚未明朗，上海聚焦三大战略性产业，打造科创中心，为商务园区写字楼市场传递极大动力。TMT、医药生技以及3C电子行业的活跃需求推动全年净吸纳量优于近五年均值；制造业转型升级，带动消费品制造行业录得显著增长，可见其积极选址于漕河泾、市北等板块。然而大量供应之下，去化仍需时间，空置率环比攀升1.3个百分点。全市平均租金报价面临下行压力，涨幅略逊于去年同期水平；市场竞争日趋明显，致使年均有效租金同比下滑0.9%。
优质零售物业市场：年轻消费群体的崛起，“首店经济”活跃
回顾2019年，上海零售物业市场共录得8个新开业项目，新增零售面积约51.8万平方米。年供应量较过去三年平均超百万水平有所放缓。从供应区域来看，非核心项目占比达90%。全年，共有3个改造项目于调改后重新开业，助推全市空置率环比回落在低位水平，至年末为7.2%。2019年，存量改造驱动城市发展迭代更新，区域型和社区型商业成为重要增长点。上海零售物业市场多中心化趋势逐渐显现。
品牌方面，服饰、餐饮以及生活体验类业态租赁需求活跃，全年录得77%新租案例，这些品牌大多在业态上有创新、有特色、吸引了众多消费者打卡，较好地拉动了消费升级与经营规模的增长。此外，受益于上海进博会溢出效应，小众国家服饰类品牌来沪拓店数量增多，推升上海国际化程度不断攀升。另一方面，互联网和国际品牌巨头持续涌入申城，为上海零售物业市场注入新的活力。
（四）土地市场
2019年上海共成交各类土地298宗，规划建筑面积合计2443.98万平方米，较18年全年增长5.0%。整体来看，2019年上海土地市场，依旧延续之前的“招挂复合”政策，土地市场季度分化显著，上半场企业拿地“高歌猛进” ，下半年，因融资环境收紧，传导至投资端，企业拿地趋于理性，更重“性价比”；在市场压力下，虽然土地供应量增多，但是仍低位维稳运行，溢价率基本上为零，理性拿地为市场主旋律。
土地成交结构：商品住宅用地成交占比大幅提升，商办用地成交占比下降明显
从土地成交结构来看，2019年商品住宅用地成交面积占比最高，为27%，较2018年占比上涨11个百分点；动迁房用地成交占比小幅提升1个百分点至23%，租赁住房成交占比下降3个百分点至6%。涉宅用地因商品住宅用地成交大幅提升，占比也从18年的47%提升至56%。受宏观经济下行和商办库存压力较大的综合影响，商办用地供地节奏放缓，成交规模较18年减半，成交占比也下降7个百分点至9%。另外，工业用地成交规模及占比也较18年有较大幅度下降。
住宅用地成交：商品住宅用地成交666.1万方，同比增长78.07%
2019年上海商品住宅用地月均成交建面为48.74万平方米，略微超过18年的月均成交规模，达到了5年的成交峰值。上下半年，商品住宅用地成交占比分别为39%、61%，其中8月份成交建面达到月度成交峰值120.46万平方米，4月份为月度成交最低值7.77万平方米。
住宅用地地价走势：涉宅用地仍是“主力军”,溢价率普遍较低
纵观全年土地出让发现，无论是宅地还是租赁用地，最终成交的土地溢价率拔尖的非常少，即便是有溢价，溢价率仅鲜有超过10%，底价成交地块占总出让地块的78%。甚至一直被认为相对较热门的重点宅地块都没有出现激烈的竞价，最终多以底价成交。
据统计，溢价率超过10%的土拍，仅有2幅地块，分别是2月1日的崇明陈家镇CMSA0008单元19-01地块土拍（溢价率16.3%）和9月4日青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块地块土拍（溢价率12.6%）。
相对于热门地块“爆冷门”，一些商业地块如徐汇区长桥街道xh336c-01地块、长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块却意外的竞争激烈，其中溢价率最高的是长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块，该地块出让面积12447.2平方米，成交价70552万元，溢价率达109.7%，位居2019年土地出让溢价率第一。
住宅用地成交区域分布：郊区仍是成交集中区，市区成交占比不足10%
郊区仍是商品住宅用地的主力成交区域，宝山、奉贤和青浦商品住宅用地成交活跃，成交建面均超过75万平方米；崇明、金山两区成交建面也均超过60万平方米，嘉定、松江则超过40万平方米，7个区成交建面占上海全市的比例达到83%。
图：2019年上海商品住宅用地成交区域分布
商办用地成交：商办用地成交冷淡，成交面积较去年同期降幅超五成
2019年，上海成交商办用地42宗，成交规划建筑面积209.26万方，同比下降53.8%；全年月均成交建面为17.44万平方米，为近五年最低点。下半年，商办用地成交较为集中，共成交159.54万方，占全年成交量的76.2%。从区域来看，成交地块主要集中在青浦、闵行和奉贤，共成交17宗，成交规划建面占全市总成交量54.8%。
商办用地地价走势：商办用地成交楼面均价同比下挫14.51%，平均溢价率提升，溢价率走势前高后低
2019年，上海商办用地成交楼面均价为12519元/平米，同比下降14.51%。从季度价格走势来看，上半年价格较为平稳，第三季度走低，第四季度有所回升。一、二季度楼面均价较接近，分别为22868元/平米、22877元/平米，同比分别增长145.27%、72.4%；第三季度楼面价最低，为6153元/平米，同比下降78.68%；第四季度，商办用地楼面均价回升至10666元/平米，同比下降9.57%。
房企拿地更理性 中小房企发力
土地市场常常是大鳄纷争，群雄逐鹿，既有像碧桂园、融创、招商、中海、大华等行业龙头继续深耕，也有像华发、国贸、瑞安等强势回归的实力房企，更不乏像京都、虹诺发展等厚积薄发的新晋面孔。
2019年，大华可以称得上是当之无愧的“地主”，不仅拿地面积最多，拿地总金额也最高。据统计，在2019年一年中大华累计获得了宝山区8幅地块，累计成交价格达到了154.2亿元，累计获取了66万㎡的土地。
2019年在土地市场上表现不俗的开发商还有陆家嘴集团，斩获2宗地块，成交面积达到63万㎡，累计成交价格达到了120.5亿元。其中，91.08亿元竞得的浦东新区张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间，成为本年度上海总价地王。
瑞安延续了2018年拿地的热情，57.4亿拿下了青浦区徐泾板块的四幅宅地和普陀长寿板块的一幅商办地，总建面约24万㎡。
其实不仅仅是上面几家,还有许多房企都在大力的拿地，比如厦门国贸、碧桂园、珠海华发、融创、禹洲均在本年度内斩获了3幅地块，中海、上实、金融街、保利等也都有所收获。
值得一提的是，2019年还有许多头部房企在土地市场上颗粒无收，比如万科、金茂等，万科曾参与静安区市北高新技术服务业园区N070501单元18-03地块和普陀区长寿社区W060102单元D5-1地块的竞标；金茂也曾多次出现在土拍市场上，遗憾的是，与所竞标地块都失之交臂。
三、2019年上海房地产大事记
405次，这是2018年12月11日，中国社科院发布的报告中所提到的2018年全国楼市调控次数；620次，这是2019年全国楼市的调控次数。回顾2019这一年，在经历了最严调控年之后，“房住不炒”依然是楼市的主基调，相比去年，2019年的地方调控更为精准，市场迎来了平稳过渡期。
之于上海，在“稳地价、稳房价、稳预期”的主旋律指导下，房价良性回调，土地市场降温，供求维稳。回顾这一年，上海房地产市场波澜不惊，在一系列精准调控下，上海房地产市场已经回归理性。这平稳的一年里，上海楼市发生了哪些事？
上海房地产税原值减除比例由20%提升至30%，可减少相关房地产税的支出
1月31日上海市人民政府官网发布《上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》，《通知》指出，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。
加快租赁房建设，进一步规范住房租赁市场发展
2019年2月，上海市十五届人大二次会议明确，加快构建租购并举的住房制度，上海近年加强了租赁住房的建设和租赁市场的完善。仅2018年，上海全市推出了租赁住房建设用地68宗、近200公顷;2018年，新建和转化租赁房源21.2万套，新增代理经租房源14.6万套。2019年还要继续加强租赁住房建设，明确了计划目标，要继续新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。同时，还要努力保持租金的稳定，落实租赁住房的公共服务政策，加快构建租赁市场体系，促进租购并举住房制度建设。
二手房部分税费下调
2月19日，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》发布。通知明确，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
新政后，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，增值税及附加税税率调整为5.3%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，增值税及附加税税率调整为5.25%。
临港自贸新片区限购政策放松，临港房地产市场一度迎来拐点
临港自贸区新片区新政，对于上海房地产市场来说，恐怕是2019年最重磅的政策了。8月6日，上海自由贸易试验区临港新片区总体方案公布，紧随其后，上海自贸区临港新片区人才落户、房产限购政策调整。具体内容包括三方面：
第一、限购由以家庭为单位，转为以个人名下房产数量限购，对于非沪籍单身限购政策有所松动，意味着单身也可以在此区域购房。
第二、购房资格社保要求由5年转为3年;
第三、人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年，降低购房者落户难度，后续可通过居转户获得购房资格。
人才新政细则的落地为新片区吸引和引进人才注入了“强心剂”。这是上海2019年罕见的政策大动作，对于楼市的影响非常大， 临港房地产市场一度迎来拐点，新房爆发式的集中签约，让8、9两月的新房成交均价走低，这两月的成交均价全部跌破5万元大关。
上海普通自住房标准不变，延期5年
11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。这意味着，自2014年11月20日起执行的上海普通住宅标准，将延续到2024年。普通住宅需同时满足以下三个条件：
（1）五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
（2）单套建筑面积在140平方米以下；
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
房贷利率换锚，LPR即贷款基础利率
2019年央行正式推行LPR利率改革，发布房贷新政。以LPR为定价基准定于从10月8日开始实施。
LPR(LoanPrimeRate的简称)是指贷款基础利率。LPR的计算方法由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出，每月20日重新报价计算，可以简单解读为，这是一个市场化利率的意思。所以，这个LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程，并不是说利息一定会降，相反，市场化定价，这个利率既有可能降低，也有可能提高。贷款利率与LPR挂钩，这项改革并不是专门针对房地产市场来的，利率市场化是金融改革的趋势，房贷利率新政仅仅是其中的一部分，稳利率是稳预期的一部分，能对房地产形成长期利好。
成立城市更新和旧区改造工作领导小组
11月11日，上海市人民政府办公厅发布关于成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组的通知，提到成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组。将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并，成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组，由市长应勇担任组长。领导小组下设办公室、城市更新工作小组、旧区改造工作小组。
2020年楼市定调：延续“房住不炒”定位
12月10日至12日的中央经济工作会议为2020年楼市定调：延续“房住不炒”定位。在房地产政策方面，中央经济工作会议指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
四、2020年上海房地产市场展望
回顾2019年上海房地产市场，市场整体保持平稳运行趋势，供给端加大住宅用地特别是商品住房的土地供应力度，以增加房地产市场的有效供给。土拍仍维持现有“招挂复合”“打分管理”的出让制度，零溢价成交仍是上海涉宅地块的“标配”，宅地土拍波澜不惊。商办用地供地力度明显下降，以缓解宏观经济下行和库存去化压力加大的不利影响。预计2020年，上海土拍市场仍将延续当前平稳运行的态势，涉宅用地仍会加大供应。此外，随着城市更新的推进，近两年上海加大“城中村”改造地块的供应，成为新的土地获取方式。
基于2019年的整体情况来看，三月之所以成交量“暴增”，是因为距上海限购政策的出台刚好满三年，很多人的限购资格得到解禁，无论是对于买方还是卖方而言，房产成交的需求都得到释放，但结果是热度的提升只是阶段性的;同理，临港片区的限购政策放松，对上海楼市的利好影响也是短期而有限的。限购、限贷政策从未从根本上放松，楼市趋于理性。在“房住不炒”的政策背景下，维稳仍然将是2020年房地产市场的主基调，紧缩之势延续；需求端观望情绪仍然较大，成交量难以持续放量，房价也将维持平稳走势。
沪公网安备 31010102006842号