齐 刚
【摘要】
在加快建立租购并举的住房制度、房地产经营模式从开发向运营转变等背景下，催生出了大量以房地产租金评估为目的估价项目。而由于业务能力参差不齐, 在缺乏具体指导标准的情况下，各估价机构和估价人员对租金评估中遇到的各类问题，处理的口径并不一致，甚至出现错误。本文结合多个实际案例对租金评估中如何结合估价目的具体考虑中介费和空置率、装修和电器配置、租期等的影响等问题进行了分析和探讨。并就如何进一步做好租金价格评估提出了相关政策建议。
【关键词】租金评估 评估技术 政策建议
一、引言
2017年10月，党的十九大报告提出中加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并且把“租”放在“购”的前面，更加突出了要培育和发展住房租赁市场。与此同时,经过住房制度改革以来近二十年突飞猛进的超常规发展，我国的房地产市场已经逐渐进入存量时代，房地产经营模式从“开发”向“运营”过渡。另外随着近年来行政企事业单位强化出租房屋管理，部队清理军地合作建房项目等，催生出了大量以房地产租金评估为目的估价项目。
一方面,在此宏大的背景下，估价机构和房地产估价师也摩拳擦掌跃跃欲试，区别与抵押、征收等传统的估价业务，希望能在房地产租金评估业务方面发挥专业优势，为社会提供优质的专业服务。
另一方面,众多的估价机构和估价师的业务能力参差不齐，现行的《房地产估价规范》[GB/T 50291-2015]中也仅在5.9“房地产租赁估价”中用两百余字的篇幅,对租金评估做了原则性、概要性的规定，缺乏指导具体工作的指导意见。因此在估价实践中遇到的许多问题，各估价机构和估价人员把握的尺度口径并不一致，甚至会有错误处理。因此笔者结合多年的实践工作经验，通过具体案例剖析了租金评估中几个常见的易疏忽、易错误的问题，供业内共同探讨。同时也对行业如何进一步提高租金评估的业务能力提出了相关的政策建议。
二、若干常见问题
（一）、中介费及空置率等的处理
在估价项目受理阶段，受专业知识所限，委托人往往仅较为笼统提出租金评估的需求，未明确具体价值内涵要求，例如评估结论是否需要考虑中介费及空置率影响等等。这时就要求评估人员根据委托人的具体估价目的，剥茧抽丝，帮助其厘清准确的评估价值内涵后，再进行评估。
案例一：某事业单位因经济责任审计需要，其上级单位委托估价机构对该单位之前出租的房屋租金价格进行评估。
接受委托后，经估价人员分析，虽然该项目以“租金价格”评估的形式出现，但本质应为评估其“租金收入”。随着对估价对象的实地查勘,发现该房产还存在“外墙局部渗水、电梯不直达”等缺陷，导致可接受的承租方受限，空置率较正常物业偏高的情况。出租方此前一直采取“低租金、低空置”的招租策略，尤其在原租客续租的情况下，虽然签约租金与市场租金有一定差异，但考虑“空置率”和“中介费”因素后的“租金收入”并未减少。
经估价人员与委托人就评估价值内涵深入沟通后，委托人赞同估价人员的分析，并在委托书中细化了具体的价值内涵，最终的估价报告也获得了对方的认可。
案例二：某法院委托进行房屋租金价格，具体案由为：产权人房产被他人占用数年，现需对产权人损失的租金进行赔偿。
接受委托后，经估价人员分析，虽然该项目以“租金价格”评估的形式出现，但本质为计算“租金损失”。经与承办法官进一步沟通和确认后,估价人员将评估价值内涵界定为“扣除中介费、空置损失、出租管理费及出租人需缴纳的税金后的估价对象房地产租金”。
通过对租金价值内涵的清晰界定，案例一避免了“高估”、而案例二则避免了“低评”。
（二）、装修、电器的影响
案例：某法院委托进行房屋租金价格，具体案由为：因历史原因，被告将原告毛坯状态的房产占用后，进行了精装修、配置了全套的生活电器，长期居住占用。现法院委托评估该处房产自占用起的租金。
接受委托后，经估价人员分析，若简单按照委估房屋的现状（精装、全配）评估肯定是错误的，但直接按照原状（毛坯、无家具家电）评估是否合适？经进一步分析，因现实中完全毛坯、无家具家电出租的情况较为少见，若有租金价格也会有大幅折扣，直接按照原状评估不符合最高最佳利用的估价原则。因此，估价人员先按照市场普遍的简装全配评估其出租价格，再扣除简装全配在经济耐用年限内每年摊销的费用,从而求得估价对象在最高最佳利用状态下的租金价格。
通过对装修、电器对租金价格的影响分析，既避免了按照实际情况进行评估造成的“高估”，又避免了按照原状进行评估造成“低评”。
（三）、租期的影响
案例：某法院委托进行房屋租金价格，具体案由为：因开发商销售的房屋存在质量需进行维修，原告需短期租房（3月）过渡，因此法院委托评估过渡期的租房租金。
接受委托后，承办估价师起初并未特别关注租期,而是按照市场正常租期（一年起租）进行了月租金的市场调查和评估。在评估报告的审核阶段，经审核人员提示须重点关注租期影响后,估价人员再次进行了市场调查和交易实例的收集。因估价对象属高档小区，房东出租房屋的管理成本较高，出于“怕麻烦”和“中介费”等因素，短租的月租金价格高出正常租期租金的50%左右，且中介费均由租客承担。估价人员最终按照二次调查的交易实例完成了估价报告。
通过充分考虑租期对租金价格的影响，避免了“低评”的错误。
（四）、特殊问题
案例：解放军某单位委托土地租金价格。具体案由为：军地双方之前采用一方出地、一方造房的形式进行合作，现根据上级要求，拟与承租人谈判变更土地租赁合同，故需进行土地租金评估。
接受委托后，估价人员分析，虽然该项目以“土地租金”评估的形式出现，但区别于普通的土地出租，租赁双方采用一方出地另一方造房的形式进行合作开发，且协议中明确租赁到期（10年）后，土地及建筑物均无偿归出租方所有。因此，评估过程中不仅要求取土地租金，还需考虑承租方的投资在租赁期限内取得合理回报的因素。
经进一步沟通，委托人不但认可了此估价思路，还请估价人员参与了具体的谈判过程，评估结论为租金谈判提供了有力的技术支撑。
三、政策建议
（一）、租赁交易数据库
与房地产价格评估不同，房地产租金评估时往往缺乏交易中心登记的较为权威的租金交易价格实例，虽然多数估价机构也都按照《房地产估价规范》的要求在内部建立了“房地产买卖、租赁等交易实例库”，但存在着数据量有限等诸多不足,而采用市场调查方式收集实例既费时费力又不具备较高的可信度。
因此，在提供高质量租金价格评估服务的大背景下，租赁交易数据库的建设变的刻不容缓。具体建议由行业协会牵头、引导，各估价机构参与，本着共建共享原则，建立具有海量租赁交易信息的“租赁价格信息数据库”。
在“租赁价格信息数据库”基础上，行业协会可进一步借助相关高校的科研力量，开发涵盖住宅、商业、办公等各类型房地产的价格指数，既能提高租金估价报告可信度、公信力，也可提升社会对行业的关注度，进而提升行业社会形象。
（二）、技术指引
抓紧研究制定规范租金评估行为的《租金价格评估指导意见》，并以此为契机，加强理论学习和实践指导，系统提高行业内各机构的租金评估水平。
四、结束语
在行业向“提供高品质估价服务”努力过程中，对待租金价格评估业务，我们既不能妄自尊大,也不该妄自菲薄，正视问题的存在，才有解决问题的可能。相信经行业全体同仁的积极行动和努力，一定会开创出高质量租金评估服务的新局面。
另受能力所限，本文仅起到抛砖引玉的作用，其中的观点和想法难免存在不足和偏颇之处，很多内容仍有待细化研究，还望各位同行多多指正。
参考文献
[1] GB/T 50291-2015，房地产估价规范〔S〕.北京：中国建筑工业出版社，2015.
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