新冠疫情对上海市房地产市场的影响分析

2020年春节，新型冠状病毒肺炎疫情在全国蔓延，多地启动公共卫生事件一级响应,为避免人口大规模流动和聚集，全国人民居家隔离，出行人数大幅下降，交通运输、旅游酒店、线下零售、餐饮娱乐等行业都受到了严重的影响。疫情之下，对本是淡季的房地产市场来说更是一个很大的打击：暂停售楼处的开放、严禁中介线下带客看房，房管局备案、银行按揭贷款放款停滞，大量线下零售商业歇业，在建项目临时停工。下文就以2020年一季度上海市房地产市场受新冠疫情对的影响进行分析。

一、固定资产投资状况

疫情对房地产行业的冲击主要是影响房地产业的固定资产投资。近年来，上海市固定资产投资的增速长期保持在7%以下，2019年出现同比下降，但降幅逐月收窄。一季度，上海全市固定资产投资总额比去年同期下降9.3%。分领域看，工业投资增长2.2%，房地产开发投资下降8.2%，城市基础设施投资下降19.5%。分产业看，第二产业投资增长2.3%，第三产业投资下降11.3%。

二、房地产市场状况

2020年一季度，本市房地产开发投资出现断崖式下降，比去年同期下降8.2%，其中国有经济投资增长15.3%，占房地产开发投资的17.8%;非国有经济投资下降12.1%，占82.2%。从房屋用途看，住宅投资下降14.2%，办公楼投资增长0.2%，商业营业用房投资下降1.1%，其他用房投资下降3.2%。

疫情防控期间，国家层面、上海层面政府都采取更积极的财政和货币措施来稳定经济，也推出了各种企业扶持政策，相关政策梳理情况如下：

时间	政策	主要内容
1月17日	国办：国家级新区严禁大规模无序房地产开发,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房行为	国务院办公厅发布《关于支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见》，《意见》提出探索高品质城市治理方式。深入推进智慧城市建设,提升城市精细化管理水平。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实职住平衡要求,严禁大规模无序房地产开发,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房行为
2月1日	央行、财政部、银保监会等五部门：加大货币信贷支持力度	保持流动性合理充裕，加大货币信贷支持力度。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害的影响。
2月7日	上海：全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施	上海市人民政府关于印发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施》的通知，分为六个方面：全力支持企业抗击疫情、切实为各类企业减轻负担、加大金融助企纾困力度、着力做好援企稳岗工作、有序促进企业复工复产、优化为企服务营商环境，具体政策措施共计28条，简称“沪28条”。
2月11日	国务院：各地各部门要建立企业应对疫情专项帮扶机制；	国务院常务会议部署，在全力以赴抓好疫情防控同时，加强经济运行调度和调节，更好保障供给。各地各部门要建立企业应对疫情专项帮扶机制，纾解企业特别是民营、小微企业困难。通过减免国有物业房租、下调贷款利率、延期还本付息、完善税收减免政策等，实施临时性支持措施。
2月11日	上海国资督委：承租国企房产的中小企业免除2-3月的租金	上海市国有资产监督管理委员会发布关于印发《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》的通知，《通知》指明对承租上海市属和区属国有企业经营性房产从事生产经营活动的中小企业免除2020年2-3月这2个月的租金,对免除2个月租金后仍有较大困难的中小全业根据实际情况进一步减免缓收租金,确保中小企业受益。
2月12日	上海：调整土地价款缴纳方式和期限	上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》，调整了土地价款缴纳方式和期限，受疫情影响，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付，疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限，交地时间相应顺延。
2月19日	央行报告：不将房地产作为短期刺激经济的手段	央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”原则，加快建立房地产金融长效管理机制，促进市场平稳运行。
2月25日	银保监会：房地产金融政策没有调整和改变	银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示,“目前,房地产金融政策没有调整和改变,但是会对房地产市场融资情况进一步监测,动态掌握。”他指出,“房地产金融政策原本也是遵循一城一策的原则,各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排,只要不违反相关政策，包括房地产融资政策。”
3月3日	央行、同财政部、银保监会：	央行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会提出，金融部门要加大信贷投放力度，释放贷款市场报价利率（LPR)）改革潜力，降低融资成本，帮助企业渡过难关。会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
3月20日	央行：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。	备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换为LPR工作正式拉开帷幕，但“房住不炒”仍是调控政策主导方向。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。
3月26日	住建部：指导各地建筑业企业稳步有序推动工程项目复工复产	住建部发布《关于印发房屋市政工程复工复产指南的通知》，包括复工复产条件、现场疫情防控、质量安全管理等方面内容。对因疫情不可抗力导致工期延误，施工单位可根据实际情况依法与建设单位协商，合理顺延合同工期。停工期间或工期延误增加的费用，由发承包双方按照有关规定协商处理，因疫情防控发生的防疫费用，可计入工程造价。
4月17日	中共中央政治局会议：房住不炒	中共中央政治局会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

1.土地市场

⑴市场现状

2月12日，上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》（沪规划资源用〔2020〕42号文）的通知，明确了通过电子化交易和批准后现场交易双管齐下进行土地出让交易活动；调整土地价款缴付方式和期限、顺延开竣工和投达产履约时间，帮助拿地企业避免违约风险，减轻企业的资金压力。整体来看，该通知的发布向市场传达政府会保障土地交易市场的顺利运行的决心，同时提振企业拿地的积极性和信心，继而稳住土地市场的交投走势。

4月22日，上海市人民政府办公厅印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知，包括推进重大项目开复工、扩大政府有效投资、激发社会投资活力、不断优化投资环境等四方面20条政策措施。包括：疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金，加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目；加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量；存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款；2020年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费，并且允许符合条件的房地产开发企业延期申报、缴纳土地增值税；工业用地出让起始价可参考全国工业用地最低价，研发用地出让起始价可参考本市研发用地基准地价等等。

受到疫情的影响部分地块延期出让，但整体交易较为顺利，暂未出现中止、流拍地块。一季度，上海共成交61幅土地，土地成交建筑面积646万平方米，同比增长11%；土地出让金690亿元，同比增长80%。成交建筑面积和土地出让金同比出现增长，而且市中心优质地块出让的数量也明显增多，土地开发难度也有所降低，除了个别优质地块，低溢价率仍为目前上海土地市场的主基调。

⑵市场展望

一季度，政府由于疫情延缓了推地节奏，二季度土地市场可能会出现一波反弹。保障性用地、租赁住房用地捆绑政府工作目标，多为定向出让，少有市场竞争，疫情的影响不显著。商品住宅用地均有市场稀缺性，且按照之前上海的拿地门槛，以大型房企为主，这些企业受疫情影响小、抗压能力较强，同样可以顺利消化市场上的宅地。此次疫情影响最大的为第三产业，服务业受损较大，该部分企业对于商办用地的拿地意向大概率抱谨慎态度，土地竞争程度下滑。对于产业用地而言，由于无法及时开工建设投产，将对企业造成资金压力，目前可能多会观望为主，因此产业用地的交易量会有明显下滑，不过上海当下大力支撑产业发展，拿地企业将会受到较大的政策扶持，因此该类地块可以在短时间内重回正常交投水平。

2.住宅类房地产市场

⑴市场现状

①新建商品房

1月26日，为有效预防疫情扩散，中国房地产业协会倡议房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，全国多省市区开发商暂时关闭了售楼中心及样板间，房企面临着巨大的销售压力，纷纷转战线上营销。本轮线上营销热潮主要有两种模式，一种是线上售楼部，一种是通过自媒体等进行线上推广，很多房企同时使用两种模式。线上推广主要是根据客户对于手机的使用偏好等来选择推广方式，主要有微信朋友圈广告、直播、短视频等。线上营销方面，多数房企提供的功能主要是线上展示、咨询、预约及客户推荐，少量房企还能提供产证进度、线上登记、认购的功能。目前的线上营销只是到达用户获取或者“伪”认购的阶段，所以实际上目前线上营销的主要功能仍然是获客，而无法实现签约成交，完成营销的闭环。

受疫情影响，2020年一季度上海新建商品住房新增供应量骤减，共计约49.4万平方米，环比下降73.3%，同比则下降66.1%。大部分供应均在1月疫情爆发前入市，由于售楼中心的暂时关闭，成交进度延迟，致使一季度商品住宅成交量大幅受挫，成交量共计约97.92万平方米，环比下降49.26%，同比下降33.2%。一季度，一手商品住宅成交均价环比攀升3.4%，达到每平方米人民币56028元，同比则下降0.5%。

第一季度，上海一手高端住宅市场迎来9万平方米的新增供应，环比下降60.3%，同比上升65.5%；一手高端住宅成交量共计约12.5万平方米，较上季度下降26.5%，同比下降43.4%；一手高端住宅价格指数较上季度环比上升2.2%，同比上升1.8%，平均成交价格达到人民币每平方米11.04万元/平方米。

高端住宅市场疫情期间表现突出：3月24日，董家渡地王项目绿地海珀外滩开盘，均价13.8万元/平方米，首期203套房源，328组客户认筹，认筹率161%，去化率88%；3月31日，新鸿基开发的滨江凯旋门开盘，均价13.8万元/平方米，175套房源，认筹率高达205%；4月13日，浦东碧云板块的碧云尊邸推出160套房源，均价11.2万元/平方米，总价1700万元起，认筹金600万元，现场认筹的人数近200人；4月15日，中海汇德里推出360套洋房，均价约9万元/平方米，20万认筹金，900多人交付认筹金。

新冠疫情爆发加上全球金融市场大幅波动，高端住宅因具有抵抗通胀、资产保值、资金避险的功能，富有阶层近期加大了在一线城市稀有住房资产的配置力度。另外，国内疫情得到控制后，金融政策变得相对宽松，本来就有置换需求的人群，会利用这个机会置换购房。当前部分中高端项目入市带动价格呈现结构型上涨，后期随着高价盘的不断入市及改善型需求的释放将会带动销售价格上涨。

②二手住房

从二手住宅来看，成交量同样受到严重冲击。从单月走势上看，1月二手住宅累计成交约1.14万套；在疫情叠加春节假期的影响下，2月二手房市场近乎冰点，成交量仅达4千余套，跌破2018年2月低点，刷新近期新低；3月份随着国内疫情形势的好转，二手住宅市场逐渐复苏，成交量较2月增长1万多套。3月，二手住宅合同成交均价受成交环线分布和成交结构影响，出现近半年来的首次下跌，成交均价为38622元/平方米，环比下跌5.7%，同比上涨1%，市场逐步恢复至正常水平，总体趋于稳定。

⑵市场展望

虽然2020年的货币政策有望进一步宽松以提振经济，但上海的楼市政策预计仍将保持紧缩。疫情过后购房需求会逐步得到释放，成交量可能在短期内有小幅回暖，但紧缩的楼市政策和全球经济不确定性的增加可能使未来买家趋于谨慎，预计2020年下半年成交进度将有所放缓，开发商也将使用各种优惠政策来加速推盘，实现去库存和回款来缓解资金压力，一些即将入市的高品质项目有望取得更高的预售价格，但已开盘项目将在限价政策下保持价格的基本稳定。大量新增供应将稀释购房需求，因此二手房价格仍将持续承压。

3.商业类房地产市场

⑴市场现状

2020年第一季度，上海楼市共计成交商铺1361套，成交面积达27.31万平方米，环比下跌36.55%，同比下跌14.12%；成交均价为26874元/平方米，环比下跌9.8%，同比下跌23.06%；相比上一季度的商铺类房地产成交情况，本季度突发的疫情及居家隔离等措施给零售物业市场带来较大冲击，整体商铺市场出现量价齐跌的现象。

虽然疫情期间全市公共交通、多数购物中心及超市保持正常运营状态，但消费市场仍备受影响，1-2月上海零售总额同比下降20.3%。家庭外出活动和非必需物品支出的减少，短期内对实体商场的人流和营业额的冲击不可避免，尤其是娱乐、餐饮和服饰等业态商户更为明显。海底捞、西贝、宜家等商户均阶段性关闭全国大量门店；商场缩短了营业时间，并为商户提供了临时的租金补贴；部分小型餐饮品牌抗风险能力较弱选择关店，策展型租户的撤离使本季度空置率上升。然而，一些国内的新零售品牌商继续其扩张计划，增强其市场渗透力，以获得更多市场份额，如盒马生鲜。

相比之下，此时上海零售物业租赁市场中的租户方拥有更多的议价能力，租户零售商的选择余地也更大，亦更倾向于以合理的价格在较为成熟的商圈开店。一季度核心商圈购物中心空置率较上季度增长1.4个百分点至7.4%；但非核心商圈新项目入驻率提升和部分项目调改引进面积较大的新主力店，使空置率较上季度小幅下降0.2个百分点至8.7%。租金方面，本季度全市购物中心首层租金与上季度持平，仍为每平方米每天人民币27.5元。疫情期间，多数业主亦给予两周左右租金减让作为临时举措。

⑵市场展望

3月13日，国家发展改革委等多23个部门联合印发了《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》。在促消费、扩内需的政策导向下，全国已有超过30个城市通过支付宝、微信等平台精准发放累计逾56亿元的电子消费券，实现线上线下联动，鼓励零售业数字化升级。此次疫情也倒逼业主及零售商加速打通线上和线下渠道，构建闭环营销生态系统，从而增加消费者互动并改善销售业绩，线上线下结合已成必然趋势，社区生活圈亦为未来项目发展重点。餐饮及休闲娱乐、亲子服务品牌本季度受冲击严重，但随着疫情好转正陆续复工，消费潜力有待释放，业主和租户对上海消费市场仍有信心。

随着境外疫情的发展，国际品牌决策速度受到了影响，但大多品牌对中国消费转型及长期发展前景仍抱有信心，仍有众多国际品牌积极考虑在上海开设店铺，潜在品牌分布较以往更为多样，餐饮、小众、精品、娱乐各门类均有涉及。

4.办公类房地产市场

⑴市场现状

2020年一季度，上海楼市共计成交写字楼1409套，成交面积约27.36万平方米，环比下跌37.1%，同比下跌40.52%；成交均价为33335元/平方米，环比下跌2.77%，同比下跌18.29%；受疫情影响，短期不确定因素致使上海作为经济对外窗口新增或扩租办公需求在季内放缓，相比上一季度的成交情况，本季度办公类房地产同样出现量价齐跌态势。季内写字楼成交主要来自大宗物业，其中海通证券以人民币67亿元购得绿地外滩中心三栋写字楼，海航以人民币36亿元将上海海航大厦出售予信达资产。

受新冠疫情影响，数个项目出现延期。一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市，截至季末，全市甲级写字楼总存量维持在1330万平方米。一季度，上海甲级写字楼市场录得69500平方米净吸纳量，较去年四季度环比持平，但同比仍下降49%，租赁需求主要来自于春节前谈妥的成交。由于无新供应，季内市场以吸纳现有存量为主，这使得全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。但随着未来三年供应高峰的来临，空置率还将继续上行。一季度，全市甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%，至人民币每平方米每天7.8元。

为扶持企业生产经营，全国层面和上海层面都出台了各项税费减免政策，主要涉及增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，对于受疫情影响严重的交通运输、餐饮、住宿、旅游这四类企业，给予亏损延长结转年限的优待。除此之外，上海对于疫情防控重点保障物资生产企业给予50%以上的财政补贴，要求国有企业的经营性房产免收2-3月份的租金，并且对于主动为租户减免房产或土地租金的企业，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。

然而，疫情对主要需求驱动行业(医疗健康、TMT、金融业和专业服务业)的影响较小，甚至可能刺激某些科技类企业的办公租赁需求的加速增长，如在线游戏和教育、企业在线办公服务等。

⑵市场展望

受疫情影响，一些项目推迟交付，预计年内将迎来近120万平方米新供应，较去年末预测量缩减约35%。而随着更多租户取消搬迁计划选择续租，加之一些交易的决策周期拉长，预计二季度租赁需求仍将趋缓。

本次疫情产生的负面影响主要集中于短期市场，从中长期整体市场来看，基本面仍保持稳健。2020年，人寿保险、期货、基金和证券行业将全面取消外资持股比例的限制，对信用评级、支付等行业的外资企业也将实行国民待遇。外资金融机构的进驻或业务扩张将带来新的写字楼需求，成为驱动2020年租赁市场的新引擎，尤其将利好北上深等金融中心城市的核心商务区。随着5G商用全面启动，人工智能、区块链和云计算这三大‘ABC’科技产业将获得新的高速成长空间，并加快B端或C端的应用领域发展，如智能安防、智慧楼宇、无人驾驶、视频直播、网络游戏等，有望利好写字楼需求应势回暖，并实现经济转轨高质量发展。

上海2月初就出台了“沪28条”措施支持企业发展，以最小化疫情造成的损失并刺激经济，该扶持政策具有定向性且相对谨慎，而全球经济的疲软或意味着未来数月内不乏出台更多支持性金融和财政举措的可能。短期内负面情绪和商务活动的削减可能会导致房地产投资活动有所放缓。但未来随着金融领域的进一步开放，货币政策也有望进一步放宽和利率下调，部分业主和开发商也可能面临现金流方面的挑战，是投资机构抄底的好机会。

5.工业类房地产市场

⑴市场现状

2020年3月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为52.0%，比上月回升16.3个百分点。从企业规模看，大、中、小型企业PMI分别为52.6%、51.5%和50.9%，比上月回升16.3、16.0和16.8个百分点。从分类指数看，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数、新订单指数和从业人员指数均升至临界点之上，原材料库存指数和供应商配送时间指数低于临界点。

疫情下，更多线上渠道扩容、仓储租金占企业支出比例相对有限、民生相关品类需求不降反升，基于上述三大因素使得高标仓库在疫情下更显韧性。虽然部分承租企业尤其中小型租户的现金流可能会受到货物囤积、个别消费品类短期动荡、卫生升级致物流成本上升等因素的影响，但是与民生相关的需求品类不降反升并有更多消费品类打开线上渠道，短期内或有新增租赁需求出现。

总体看，一季度市场需求保持平稳，净吸纳量达7.85万平方米。多家国内外第三方物流公司在上海多个子市场进行扩租布点。零售业、汽车零部件制造商和包括医疗器械在内的新兴需求也带来部分吸纳量。部分物流仓储租户租赁需求逆势上扬,其中生鲜电商交易量大幅增长并创下历史新高。此外，线上消费扩容以及周转难度的增加导致了货物囤积，上海东部市场迎来第三方物流的短期新增租赁需求。无论是在市场需求还是物业租金走势方面，疫情对于整体市场的负面影响将极为有限。中长期来看，随着疫情控制后企业周转提速并受益于疫情期间更多线上购买渠道的打开，整体市场将快速回归正轨。

一季度仍无新增项目入市，疫情防控和审慎复工等措施影响了项目施工进度和消防验收，导致在建项目延期。由于无新增供应且租赁进度依旧，物流地产市场整体空置率下降1.3个百分点至5.3%。上海整体可租赁面积依旧有限，租赁趋势拥有较强的韧性，热门板块的新增空置面积能够快速回填。因此，全市平均租金即使在疫情的影响下，依旧保持上涨趋势，季度内环比上涨0.9%，为每月每平方米47.6元。

⑵市场展望

未来六个月内，预计将有超过31万平方米的高标仓库入市，短期内可能推升全市空置率。一季度爆发的疫情对于整体仓储物流市场存在一定冲击，但多以短期影响为主。存量稀少，租赁需求活跃且未来供应有限的上海，相较其他城市而言，拥有更强的抗压能力。预计市场情况将在二季度末出现回升，并在下半年趋于稳定走势。

与此同时，在疫情中有着瞩目表现的医药类租户以及冷链物流租户在需求方面已呈现短期成长的趋势，根据城市配送战略配积极布点，上海及环沪地区能观察到多个冷链生鲜企业的租赁或预租案例。经受考验的物流开发商与第三方物流租户们也将持续思考如何在技术革新，资源整合，模式创新等多个位面提升仓储物业以及物流运输的通达效率。未来上海物流市场无论是在存量去化还是租金增长方面，都保有稳定的成长潜力。

本文于2020-5-28发布