摘 要：本文试图整理土地租金估价的基本方法，通过实践案例分析强调根据估价目的准确把握其真实价值内涵是为关键，估价思路、方法的合理选定对于估价结果的合理、准确性同样至关重要,本文尝试对以上问题的思考作出小结。
关键词：土地租金估价 估价方法 价值内涵
在现有的估价理论体系中，土地收益视作是土地价值的来源和基础，而土地收益通常是以土地租金予以体现，即按照地租理论，土地价格等于土地若干年租金的折现。在土地估价中，土地市场价值的实质是土地年收益的资本化。
本文所指的土地租金,较符合现代收益法的解释,即为土地的净收益,在估价实务中或者体现为房地产租金中土地的价值贡献部分。
本文将不严格区分土地租金与土地净收益的区别，根据现有估价方法的理解，整理土地租金估价的基本方法如下:
基本原理为：根据替代原则，两块基本条件相同的土地，在市场上具有相同的收益能力。将土地租金交易实例与估价对象土地的条件差异转化成两者的租金价格差异，并以土地交易实例的租金价格为基础修正转化到估价对象土地的租金价格。
适用条件：比较法对市场信息具有高度的依赖性，应掌握交易实例的市场交易情况、涉及影响租金的交易方式及细节、交易时间及当时的状况、影响租金的区域因素及个别因素等一系列信息。适用于能够出租或者作为场地使用等直接获取收益的土地,如停车场,货物堆放场地,临时租赁用地等地上没有建筑物,使用限制少的土地租金评估。
比较法计算公式为: A=AB×B×C×D×E×F
式中：
A—估价对象租金价格； AB—可比实例租金价格；
B—估价对象租赁交易情况指数/可比实例租赁交易情况指数；
C—估价对象价值时点租金指数/可比实例交易日期租金指数；
D—估价对象区域因素条件指数/可比实例区域因素条件指数；
E—估价对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数;
F—估价对象权益因素条件指数/可比实例权益因素条件指数。
基本原理为：根据土地收益与地价的关系，土地市场价值的实质是土地年收益的资本化，土地在市场中收益能力的大小在一定程度上决定土地价值的大小，在资本化方式一致的前提下，通过土地市场价值逆向资本化可求取土地收益。
适用条件：地价还原法对于土地价值和资本化水平的准确度有较高的要求，土地市场应为成熟市场且相对稳定，与地价匹配的资本化水平可准确计算。适用于各类工业、商业、办公等经营性土地租金的求取。对于如机关、学校、公园、教堂、基础设施等公益用地一般不适用。
根据资本化方式不同，其基本计算公式有以下两种：
1. 直接资本化法，其基本计算公式为
A=PxR
式中：A—未来第一年土地净收益；P—为土地价值；R—土地资本化率。
2. 报酬资本化法，年收益每年不变的计算公式为
式中：A—土地净收益；P—为土地价值；R—土地还原率；n—土地使用年期或收益年期。
在报酬资本化法中，当年收益流模式不同，会影响求取的首年年收益的差别，其一般用于求取在具体合同条款下（如年租金按一定幅度或比率变化）的首年或者基础年租金的确定，其具体公式可按传统收益法推导，此处不作赘述。
土地估价剩余法基本原理为土地价值剩余原理，其认为土地价值（或地租）由土地产品价格所决定，是扣除其他生产费用的余额。
从估价实务角度土地产品一般为房地产，则剩余法（土地租金）可进一步表述为整体房地产的净收益中扣除归属于已知组成部分的净收益求出另外组成部分的净收益。在实践中已知组成部分的净收益即地上建筑物的净收益，一般采用其价值结合资本化率或报酬率的方式求取。
综上归纳得出土地租金剩余法基本原理：土地及其上的建筑物共同产生收益，求得其中建筑物的价值(通常采用成本法) ,则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益， 得到归属于土地的净收益。
适用条件：包括土地在内的不动产整体租金价值能够确定且符合市场水平，影响建筑物价值和报酬率（资本化率）的各因素相对稳定并可量化。适用于地上已有常规经营性建筑物的土地,包括商场,写字楼,工业厂房等,一般不适用于房地产没有收益或者预期收益的机关,学校,公园,教堂,基础设施及特殊建筑或者是附加值较高的经营性物业。
根据建筑物资本化方式不同，其基本计算公式有以下两种：
1. 建筑物直接资本化法，其基本计算公式为
A=A0-PXR
式中：A—土地净收益；A0—房地产净收益；P—为建筑物价值；R—建筑物的直接
2. 建筑物报酬资本化法，基本计算公式为
A=A0-PXR÷(1-1÷(1+R)^n)
式中：A—土地净收益；A0—房地产净收益；P—为建筑物价值；R—建筑物还原率；
n—建筑物使用年期或收益年期。
项目基本情况：企业 A 以其工业园区空地出租给企业 B，由企业B 对土地作硬化等处理后作为集装箱堆场使用，约定分 2 个租赁期各 5 年签订租赁合同，首个租赁期5 年作为对企业 B 土地作硬化等投入的考虑约定了较优惠的租金价格；第 2 个租赁期的租金约定以首个租赁期结束时的市场租金来签订。至首个租赁期结束，双方无法就第 2 个租赁期的租金达成一致，双方起诉至法院，出租方企业 A 诉求为由于双方无法就租金达成一致要求终止第 2 个租赁期的租赁关系；承租人企业 B 要求维持第一阶段优惠租金或仅同意略作上涨。法院经过审理要求双方继续履行合同，第 2 个租赁期的租金遵照合同约定为市场租金，具体通过委托评估来确定。
分析土地租金内涵及确定估价思路、方法:
基于司法委托明确委托评估土地市场租金，是为确定双方第 2 个租赁期合同租金提供依据，并通过分析第一阶段的租金情况，其优惠程度已可覆盖土地作硬化等投入成本。故确定评估土地为已作硬化处理等条件下的市场租金。
结合以上分析，选取得估价方法为比较法，具体为选取同类土地出租的合同租金， 通过修正求取估价对象土地租金。
项目基本情况：集体组织 A 以其集体土地使用权作价出资入股与外商 B 共同成立合资公司 C，合资期限至 20XX 年 11 月 13 日共计 20 年，成立后由合资公司 C 进行开发建设，并以合资公司 C 为权利人取得了房屋所有权证和集体土地批准使用权（登记用途为工业，期限至合资期限结束）。由于合资期限结束至估价委托时仍未就清算事宜达成一致，集体组织 A 起诉主张自合资期限结束至估价委托时的土地收益应单独归于本方，故申请委托评估在此期间内土地市场租金价值。
分析土地租金内涵及确定估价思路、方法:
经调查了解,从合资期限结束至估价委托时，该评估对象房地产处于正常使用并获取相应的房地产收益，房地产收益未受集体土地批准使用权或者使用期限到期的影响，即在合资期限结束后的房地产利用过程中并未出现权利瑕疵带来的收益影响，权利各方均认同上述基本情况。在与委托法院沟通,确定土地租金内涵为正常条件下土地租金价值。
结合以上分析，选取得估价方法为地价还原法和剩余法，地价还原法中土地价值
及相关参数参照国有建设用地（工业）求取；剩余法中房地产净收益采用比较法求取，建筑物收益(即合资公司 C 独立对应的收益权益)采用直接资本化法求取。
出租方 A 以其拥有的国有划拨用地使用权与承租人 B 签订地块（以下称估价对象） 租赁协议，由承租人 B 在土地上投资开发建设，承租人 B 在地块上投资建造的房屋及水、电、煤气、消防、锅炉等附属设施设备的产权为出租方 A 所有，租赁协议约定承租人取得自建设完成后共计 N 年租赁期限的经营管理使用权，并在租赁期限内支付相应土地租金，租赁期满后承租人投资建造的房屋及配套设施设备应按当时现状无偿移交甲方。为确定租赁期首年的合同租金，委托评估其合同期首年的土地租金。
分析土地租金内涵及确定估价思路、方法:
土地租金内涵 1：因合同到期后出租方 A 无偿收回地上建筑物使用权，对承租人B 而言建筑物使用年期或收益年期为租赁期限。则土地租金内涵可视为承租人 B 在租赁期内获取的房地产整体收益中扣除建筑物价值在租赁经营期内摊销成正常合理年回报后应支付的土地年租金，结合实例具体可表述为：房地产整体年收益扣除建筑物价值在租赁经营期内摊销成正常合理年回报后归属于土地的合理年租金。
结合以上分析，选取得估价方法为剩余法，房地产净收益采用比较法求取，建筑物收益采用报酬资本化法（收益期为 N 年租赁期限）
土地租金内涵 2：因合同到期后出租方 A 无偿收回地上建筑物使用权，即出租方A 可无偿获取租赁期外建筑物所有权，在此基础上可视为出租方 A 租赁期内的土地租金通过合同租金和租约获益（无偿获取租赁期外建筑物所有权）来共同获取，在此本次估价求取的合同租金应为：无租约土地年租金扣除租约获益年摊销值后的土地合理年租金。
结合以上分析，无租约土地租金采用地价还原法（直接资本化法）求取；租约获
基于不同的估价目的，其土地租金价值内涵也不尽相同，也决定了不同的估价思路与方法选取,故在估价实践中必须准确把握估价目的并以此为基础准确定义其价值
（作者单位：上海信衡房地产估价有限公司）
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