会议背景
“沪七条”在针对楼市交易量上升、房价上涨压力增大的态势，上海2013年11月8日公布了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的七条措施，在二套房首付、限购等方面均有所“加码”，住房保障的覆盖面则要求进一步加大。
会议结论
“沪七条”规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。限购方面，调整非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限，从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为"前3年内在本市累计缴纳2年以上"。
在土地供应方面，此次“沪七条”还要求，2013年住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷，并进一步加大中小套型住房用地供应，确保土地市场交易平稳。
会议原则
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨。
政策内容
上海坚决贯彻国家各项房地产调控政策措施，采取差别化住房信贷税收、住房限购、增加土地供应等综合措施，抑制投资投机性需求，调控取得积极成效，市场运行总体平稳。
2011年、2012年上海市新建商品住房价格指数全年涨幅分别为2%和0。2013年以来，住房价格波动较为明显，2013年10月、11月份随着交易量上升，房价上涨压力加大。对2013年10至11月份房价持续上涨，上海市委、市政府高度重视，市政府常务会议进行了专题研究，会议明确本市将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，会议明确了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的相关措施。
一、落实各区县房价调控目标责任制。各区县、各有关部门要按照2013年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。
二、增加住房用地供应。2013年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。
三、进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。对符合条件的廉租住房申请家庭实行“应保尽保”、“愿配尽配”；加快共有产权保障住房申请供应，扩大受益家庭规模；推动公共租赁住房建设筹措和分配供应，尽力满足保障对象租赁需求；继续做好征收安置住房搭桥供应，确保旧区改造家庭用房需求。参照物价、收入等因素，研究2014年放宽廉租住房和共有产权保障住房准入标准，努力扩大住房保障受益面。
四、进一步严格执行差别化的住房信贷政策。
五、严格执行差别化住房税收政策。做好房地产开发企业土地增值税预征和清算管理以及存量房交易税收管理，强化部门间信息共享机制建设，堵塞税收漏洞。继续稳步推进个人住房房产税试点工作。
六、从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
七、加强房地产市场监管。房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用，加强审核。房管、工商、地税、价格主管等部门加强市场监管，严格执行“一房一价”，明码标价、商品房销售备案管理等规定。加大开展房地产经纪市场治理工作力度，严厉查处骗购、骗税等各类违法违规行为，并予以曝光
而对于三四线城市，全面跟进的可能性不大。这主要是因为自2013年以来，各个城市之间的分化明显加大。一线城市以及个别二线城市价格上涨较快，但是三四线城市市场比较稳定，个别城市甚至出现了下跌，调控压力并不大。
政策解读
上海房管局2013年11月8日出台《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，从七方面对上海楼市政策做出调整，被称为“沪七条”。“沪七条”将上海购买第二套住房首付比例提高到七成，同对外籍购房者需要缴纳社保年限从一年提高至两年。另外，对住房用地供应、住房保障体系方面也做出调整。
上海在年底前出台一系列调控措施，有利于进一步防止需求过量，并在短期起到缓解楼市压力的作用。
“沪七条”中规定：“进一步严格执行差别化的住房信贷政策”。据了解，此举是继前不久深圳二套房首付比例调至七折后的同项举措，业内人士认为，此举会对二套房购买者产生影响，一部分徘徊在“可买可不买”之间犹豫的购房者可能会就此停手。
另一项重要的调整是限购政策加码，“沪七条”对“从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。”对此，顾云昌认为，此举依然是在抑制需求方面作努力，可阶段性缓解楼市压力，但政府需要在“千方百计增加住房供应”上做文章。
据国家统计局数据显示，2013年9月份北京、上海等一线城市房价同比上涨都超过20%，业内多认为这些城市年度房价调控目标完成难度较大。随后，“深八条”、“京七条”等地方政策相继出台，分别从增加土地供应、加大住房保障方面提出要求。那么，此举是否会引发其他城市效仿？
目前国内楼市区域差别化形势严重，一线城市供求关系紧张。但是部分三、四线城市的房子却卖不掉，所以，各地是否会效仿出台调控政策还要看地方的房价变化情况。在楼市出现差别化的情况下，调控政策也需要差别化，不搞一刀切。
限制力度强于北京
作为一线城市，上海房价涨幅一直比较快，以统计局公布的2013年9月商品房住宅房价指数看，同比上涨幅度达到了20.4%，仅次于北京，是全国房价涨幅最快的城市之一。上海版的七条内容，从限制力度上明显超过之前的北京和深圳版本，但效果难讲。
从限贷政策来看，对二套房贷提高一成首付，这一收紧的实际影响不大。
因为二套房基本都是改善需求，对于改善需求来说，首付能力比较强，一成的首付影响不大。对于刚需来说，如果增加一成首付可能会影响30%的需求，而如果是改善型需求，增加一成首付影响只有5%-10%。
本次上海政策中，外地居民家庭购房缴纳税收或社保年限，从最低1年调整到2年。从上海的人口结构看，常住人口中外地居民的占比超过40%，高于北京。
2011年以来，上海在单身人士购房等方面有所限制，本次提高社保年限，可能抑制住一部分非上海户籍人群的购房冲动。
发布第二天便开始严格执行的“沪七条”，让刚刚收获2010年以来成交最活跃“金九银十”的上海楼市逐渐“冷静”下来。
2013年11月第三周，上海仅有三个项目约500套房源入市，且去化率均未超过七成，这和9、10两个月动辄八九成的开盘去化率相去甚远。
上海多家大型中介相关负责人反应“沪七条”出台后，2013年11月统计上海在预售证发放方面明显收紧，加上限购限贷升级，短期内，市场上行空间将受到显著压缩。
“沪七条”出台后，看房者出现减少，房东心态出现变化。
全国示范效应重大
从全国来看，即便是统计局官方数据，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州、南充、太原、岳阳、长沙、武汉、乌鲁木齐。这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。
此外，还有24个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。在上海新政之前，北京、深圳已经收紧了调控措施。业内预计，调控潮很快会扩散到其他城市，尤其是全国一二线城市中房价上涨较快的城市。这有可能对四季度市场走势有明显影响。
沪公网安备 31010102006842号