沪规土资征规〔2013〕773号
各区县规土局，市建设用地和土地整理事务中心:
我局对《关于贯彻实施〈上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的若干意见》（沪规土资法〔2011〕1096号）进行了修订，并经局长办公会审议通过。现予印发，请遵照执行。
上海市规划和国土资源管理局
2013年11月9日
关于贯彻实施《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的若干意见
为贯彻实施《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（以下简称《暂行规定》），提出以下意见：
一、区（县）土地管理部门拟订的征收土地方案除应当符合相关规定外，还应当包括拟征地范围涉及房屋补偿的宅基地产数、建筑面积和非居住房屋产数、建筑面积等情况。
拟定征地房屋补偿方案时，征地房屋补偿范围应当按征地批准范围确定；建设项目用地涉及已征未拆地块的，区（县）土地管理部门可以按照建设项目用地范围确定房屋补偿范围。
区（县）土地管理部门报区（县）人民政府批准征地房屋补偿方案前，应当将涉及房屋补偿范围的建设项目批文的文号、《建设用地规划许可证》批准的范围、房屋情况、补偿资金和房源准备等情况报市土地管理部门备案。
二、《拟征地告知书》公布后，区（县）土地管理部门应当将《暂行规定》第七条第二款的相关事项书面通知工商管理部门和被征收土地所在的镇（乡）人民政府或者街道办事处。
三、《拟征地告知书》公布后，区（县）征地事务机构应当会同镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划土地管理所、村（居）民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。房屋建筑面积调查包括房屋现状调查以及宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载的内容核实。
拟征地范围内的宅基地使用人和房屋所有人，在《拟征地告知书》公布之日起十五日内，凭宅基地使用证、房地产权证、建房批准文件或者其他相关证明文件，对调查结果进行确认。宅基地使用人或者房屋所有人拒绝确认的，应当记录在册。
调查结果应当在拟征地范围内公示。公示内容包括宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载的权属、面积、房屋用途等情况以及房屋现状建筑面积。
对公示的结果有异议的，区（县）征地事务机构应当进行核实。经核实后有变化的，应当及时公布。
四、征地房屋补偿方案公告前，区（县）征地事务机构应当根据拟定的征地房屋补偿方案与用地单位协商签订征地房屋补偿费用支付协议。征地房屋补偿费用应当纳入征地费用范围。
货币补偿资金未到位，安置房源未落实的，区（县）土地管理部门不得发布征地房屋补偿方案公告。
五、宅基地使用人或者房屋所有人对征地房屋补偿方案申请听证的，区（县）土地管理部门应当按照《国土资源听证规定》中的程序和有关要求组织听证。
六、征地房屋补偿方案中的签约期限是征地事务机构与征地范围内的宅基地使用人或者房屋所有人协商签订房屋补偿安置协议的期限。签约期限届满，区（县）征地事务机构仍可以与宅基地使用人或者房屋所有人进行协商签订补偿安置协议，也可以照《暂行规定》第二十五条提请区（县）土地管理部门协调处理房屋补偿争议。
七、区（县）土地管理部门向区（县）人民政府上报的征地房屋补偿方案，除《暂行规定》第十条规定的内容外，还应当包括以下内容：
（一）征地范围内总户数、总建筑面积（居住房屋和非居住房屋分别单列）；
（二）补偿安置总金额（安置房屋价值和货币补偿金额）；
（三）易地建房用地坐落位置（具备易地建房条件的）；
（四）安置房屋中期房的数量和预计交房时间；
（五）搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、奖励费等有关费用标准；
（六）委托实施征地房屋补偿的单位名称。
八、各区（县）根据《暂行规定》第十三条制定的同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，应当与安置房屋的供应价格相衔接，以保障被征地农民的居住条件。
九、补偿《暂行规定》第十九条第二款中的非居住房屋，共同举办的企业应当出示经依法办理了土地使用权登记的权属证明。
《暂行规定》第十九条中“相应的土地使用权取得费用”，是指在征地房屋补偿方案公告之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应支付的费用。一般按照征收该地块集体土地的现行标准评估，包括耕地占用税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费和劳动力安置补偿费（参加镇保或城保费用）等。评估时可以参照同区域工业园区内相同数量的土地使用权取得费用作相应的系数调整。
十、《暂行规定》第十四条所称的“不具备易地建房条件的区域”，是指有下列情形的村或者村民小组所有土地的范围：
（一）该区域在土地利用总体规划确定的中心城、城镇建设用地规模范围内；
（二）该区域内无土地利用总体规划确定的中心村或者居民点。
十一、宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在《拟征地告知书》公布前已办理了工商营业执照的，可一次性给予适当的停产停业损失补偿。
十二、经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。
房屋所有人认为其停产停业损失超过被拆除房屋建筑面积每平方米350元的，应当提供实施房屋补偿前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。区（县）征地事务机构应当委托估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
十三、区（县）征地事务机构可以委托实施单位承担征地房屋补偿具体工作，区（县）征地事务机构对实施单位在委托范围内实施的征地房屋补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
区（县）土地管理部门应当将实施单位的企业性质、上岗人员名单等情况报市土地管理部门备案。
实施单位的上岗人员，应当通过市土地管理部门组织的培训考核，取得上岗证后，方可从事征地房屋补偿具体工作。
十四、本文下发前已经发布《拟征地告知书》，但征地公告尚未发布的，区（县）土地管理部门应当以书面形式补充告知《暂行规定》第七条第二款的相关事项，并通知相关部门。
《暂行规定》施行前已发布征地公告，但尚未发布征地补偿安置方案公告的，《暂行规定》施行后，应当按照《暂行规定》第十条的规定发布征地补偿安置方案公告。
《暂行规定》施行前已经发布征地补偿安置方案公告，但尚未完成土地、青苗、集体资产补偿和被征地人员社会保障手续的，应当按照《暂行规定》第十条、第十一条的规定补办征地房屋补偿方案拟订、公告、征求意见、审批等程序。
十五、协议动迁遗留地块转为按《暂行规定》实施征地房屋补偿的，区（县）征地事务机构应当按照《暂行规定》程序执行，其中房屋调查和估价机构选定工作可以按照以下意见执行：
镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划土地管理所、村（居）民委员会已经组织开展过房屋补偿调查，调查结果经宅基地使用人或者房屋所有人签字确认的，区（县）征地事务机构可以将调查结果在征地范围内公示，公示后的调查结果可以作为开展征地房屋补偿工作的依据。
镇（乡）人民政府或者街道办事处已经组织宅基地使用人或者房屋所有人以投票、摇号、抽签方式选定了符合资格要求的估价机构的，征地事务机构可以直接确定该估价机构开展评估工作。
十六、本意见自2013年11月9日起施行，有效期至2015年9月30日。
要点解读
1、区（县）人民政府负责、区（县）土地管理部门组织实施、区（县）土地管理部门下属的征地事务机构具体实施征地房屋补偿工作。
2、房屋补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并做到产权清晰、无权利负担。
3、征收集体土地依法批准后，区（县）人民政府应当在被征地所在的镇（乡）、村予以公告（以下称“征地公告”），公告期不得少于10日。
4、征地房屋补偿方案经区（县）人民政府批准后，区（县）征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人应当按照征地房屋补偿方案协商签订房屋补偿安置协议。房屋补偿安置协议应当载明补偿方式、补偿金额、安置地点、搬迁期限、临时安置过渡期
限、违约责任等内容。
5、征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。
6、被征地的村或者村民小组建制撤销的（或不撤消但农转非的），房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的，应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。
货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。
7、建制不撤销未全部转为非农业户籍的，（一）具备易地建房条件的区域，宅地使用人可以在镇（乡）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿（补偿计算须去掉土地费用）；（二）不具备易地建房条件的区域，按照本规定第十三条执行，不得再申请宅基地新建住房。
8、征地房屋补偿，还应当对宅基地使用人或者居住房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，具体标准由区（县）人民政府制定。
9、对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：
10、对非居住房屋实行货币补偿，计算公式为：房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。
11、对非居住房屋，还应当补偿下列费用：
（一）设备搬迁和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用；
（三）停产、停业损失补偿。
沪公网安备 31010102006842号