养老地产

引言

2013年6月26日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了国家标准——《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）[以下简称基本术语标准]，该标准将于2014年2月1日起实施。该标准的主要技术内容包括：1.总则；2.通用术语；3.价格和价值；4.估价原则；5.估价程序；6.估价方法；7.估价报告。与1999年原建设部会同国家质量技术监督局联合发布颁布的《房地产估价规范》（G B / T50291—1999）相比，基本术语标准更改了部分术语的定义，增加了部分术语名称，对具体的各项变化做如下的逐一对照：

一、养老地产相关政策

1.国家政策

发文时间	发文机构	文件名称
2002年	全国老龄办公室和发改委中共中央、国务院	《关于加快发展养老服务业意见的通知》《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》
2006年	国务院新闻办	《中国老龄事业的发展》白皮书
2007年	十七大报告	报告中多次提及养老相关问题
2011年	国务院国办发	国务院《中国老龄事业发展 “十二五”规划》国办发《社会养老服务体系建设十二五规划》
2012年	民政部	《鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》
2013年	中国社科院国务院	《中国老龄事业发展报告》蓝皮书《关于加快发展养老服务业的若干意见》
2012年	国土资源部办公厅	《养老服务设施用地指导意见》

2.上海市政策

出台日期	文件名称	重点内容
2004-4-20	《关于进一步推进深化居家养老服务工作的通知》	采取政府推动与市场化运作相结合原则，在全市进一步推进深化居家养老服务，结合实施社区助老“万人就业项目”。
2006-10-20	《关于进一步促进本市养老服务事业发展的意见》	着力打造与上海人口老龄化进程相适应、与上海经济社会发展相协调，服务方式多样化、服务功能多层次、投入主体多元化的新型养老服务模式。继续执行和不断完善养老服务扶持措施，如完善养老床位一次性补贴机制，继续研究老年人日间服务中心的支持政策，严格按照2006年《城市居住区公共服务设施设置标准》配置居住区养老设施，落实建设经费，产权归政府，鼓励中心城区老年人到郊区养老。
2008-1-28	《关于全面落实2008年市政府养老服务实事项目进一步推进本市养老服务工作的意见》	加大政府投入力度，贯彻落实居家养老服务的优惠政策。贯彻落实国家现行关于养老服务机构的税收优惠政策，对养老院类的养老服务机构提供的养老服务免征营业税，对各类非营利性养老服务机构免征自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税等。
2011年	国务院国办发	国务院《中国老龄事业发展 “十二五”规划》国办发《社会养老服务体系建设十二五规划》
2008-4-2	上海市民政局关于鼓励社区设立老年人助餐服务点的通知	老年人助餐服务点
2009-6-9	《上海市民政局关于进一步规范本市社区居家养老服务工作的通知》	社区居家养老服务对象是指本市60周岁及以上、有生活照料需求的居家老年人，包括服务补贴对象和自费服务对象。可申请服务补贴。
2010-12-20	《上海市养老机构管理办法(2010年修订版)》	明确扶持优惠政策，税收与用地优惠，城市建设与公用事业收费优惠
2012-10-28	《上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见》	本市将优先发展以失能生活护理为主的养老专业机构，主要面向高龄、失能老年人。《意见》首次提出养老基本公共服务概念，首次将养老床位任务指标列入政府绩效考核，首次建立养老机构统筹建设资金机制。各区县政府作为本市养老机构建设的责任主体，养老床位占区域老年人口的比例（中心城区不低于2.5%，郊区县不低于3.5%）将被列入区县政府工作的绩效考核范围。明确十二五期间，纳入基本公共服务的养老床位按16万元/床位核定建设成本，补助 50~75%。

二、目前的养老服务体系

1.福利院模式

主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人，或其法定赡养人、抚养人确无赡养、抚养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。

2.敬老院模式

主要针对城镇的有一定经济能力的老年人。敬老院分公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。

3.老年公寓模式

主要面对健康老人和介护老人，一般有居家服务式公寓、护理式托老公寓和适合候鸟型老人居住的酒店式度假公寓。所有物业均以每月计费方式使用，只租不售。

4.养老社区模式

养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。

5.居家养老模式

老人居住在家中，由社会来提供养老服务的一种养老方式，诸如送餐、洗浴等服务。居家养老模式将居家和社会化服务有机结合起来，使老年人既能继续留在熟悉的环境中，又能得到适当的生活和精神照顾，免除后顾之忧。该种模式适合子女无暇照顾，有一定自理能力且不愿意离开原有熟悉环境的老年人。

6.家庭养老模式

老年人居住在家庭中，主要由具有血缘关系的家庭成员对老人提供赡养服务的养老模式。该种模式适合不愿意脱离熟悉环境且子女有经济能力、闲暇时间、照顾精力和照顾意愿的老年人。

三、国内养老地产的开发模式

类别

模式

小结

第一类：
与社区共同
建设

专门建设综合型养老社区	综合型养老社区包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
新建大型社区的同时开发养老组团	一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
普通社区中配建各类养老产品	普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住，这种“全龄社区”的居住理念能够较符合我国现阶段国情。
成熟社区周边插建多功能老年服务设施	此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。

第二类：与
相关设施并
设

与医疗机构结合，就近设置养老设施	目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
养老设施与幼儿园并设	这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
与教育设施结合，建设养老公寓	目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。

第三类：与
旅游或商业
地产结合

在旅游风
景区中开发养
老居住产品

目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产
的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这
类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资
源的地区，例如海南、广西、云南等地。此类项目的用地
规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，
因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，
并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，
避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问
题。

与商业地
产结合，开发
老年公寓

由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较
为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合
在一栋高层建筑中。老年公寓采取复合居住模式，同一栋
楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居
住产品，使出租对象多样化，从而降低运营风险。

第四类：与
国际品牌接
轨

引入外
资，建世界型
连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市
场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例
如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳
动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候
条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄
段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，
并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度
上促进就业、带动消费。

与国际知
名养老品牌共
同开发，引进
管理模式

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者
或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管
理模式，并希望能够将其在国内推行和实现。

第五类：以
其他方式转
型

与保险业结合，利用险资投资养老地产	从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产	在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
利用自身独特资源转型开发养老地产	目前有些酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
将旧的国有资产盘活，改造为老年设施	例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。

四、现阶段养老地产的机遇与困境

随着中国逐渐进入老龄化，预计到2020年中国养老产业将进入井喷期。该产业已成为保民生、增就业、促增长的新亮点。开发商万科、绿城、保利、复星、绿地、远洋等已开始涉足养老地产。新华、泰康、生命人寿、新华等保险公司或与开发商合作或积极囤地。红杉、云峰等金也闻风而来。各路资本在盛宴开始前，纷纷跑马圈地。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。

然而伴随着养老地产收到越来越多业内外关注同时，也在发展上遇到了不小的阻力，造成这种局面的原因基本有以下几点：

1.在新政策环境下，可复制的盈利模式尚在摸索中

2013年9月，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励民间资本进入养老领域。2014年4月，国土资源部办公厅印发了《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见。针对某些开发商以养老名义低价拿地，然后出售变现但不经营的行为。该意见提出带医院设施的养老服务设施用地一次供地不得超过5公顷，不带医院的不得超过3公顷，从数量上减轻影响。同时也希望养老公寓能分散化，适应中国人居家养老的需要。意见还鼓励营利性的养老服务设施用地以出让、租赁方式供应，原则上以租赁为主。政府的出发目的是为减轻开发商的前期投资，鼓励相关资本以经营为主要盈利方式。用租赁形式取得经营用地，现在市场上缺乏相应的成功案例，该种模式还有待探索。相信当养老地产相关扶持政策越来越细化、明确、落实，各路资本会根据政策来制定合适的开发及盈利模式。

2.医疗服务设施、人员缺口及监管问题，养老社区不能和医疗服务做到无缝对接

养老地产是对专业性要求极高的综合性服务项目，简单说就是卖的是服务而不是房产。开发商、投资商（目前以保险公司为主）、运营商或医疗机构需要各司其职。通过实地探访，我们发现多数养老地产项目中，会设置类养老院设施为失去自理能力的老人提供看护、疗养服务。该种私营性质养老院是否纳入医疗保障体系，医护人员及护工的监管问题都有待明确。养老不是一家企业就能做好的事，需要医疗、教育、食品、娱乐、家政、法律、心理疏导各个方面的服务。

3.中国人传统的居家养老模式短期内无法改变

根据上海市人大内务司法委员会做的关于老龄事业情况的调研报告，有88.7%的老年人将家庭养老作为首选。由此可以推断，郊区集中式养老地产市场需求较小，该类产品会以老年人第二住所或者候鸟型度假式产品出现。

4.养老地产的界限模糊，开发商努力寻求“擦边球”的机会

国土部最新的《养老服务设施用地指导意见》界定了养老服务设施用地范围，明确专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，才可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此范围。但是在现实中，有些养老地产的项目是多种功能的混合体，所以给了某些企业“讲故事”的依据。究竟如何界定、执行力度等都有待观察。

结束语

随着中国社会老龄化的进程，养老产业快速发展的条件已基本具备，且老年人收入逐年稳步增长，养老金含金量和可支配的绝对值较高，加之老年人的消费理念也发生了较大变化，这都

将共同为整个养老产业化发展带来商机。

我们可以发现，从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。

但是，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快。能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。原因有三:第一，商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。第二，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。在这点上，政府文件精神表述的更为准确。严格意义上说，养老地产并不是必需品。第三，医疗资源是稀缺品，抢完了就没有了，短期很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化程度，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。

如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。

本文于2014-7-30发布