[摘要]商品住宅房地产价格受各种因素影响，始终处在变化波动中。本文对房地产价格的几项影响因素进行分析，尝试在一定程度上揭示房地产价格变化的内在原因。
[关键词]商品住宅；价格；影响因素
近年来，上海商品住宅房地产价格涨幅较大，本文从几个主要的影响因素着手，尝试揭示房地产价格变化的原因。
一般来说，房地产价格变化的影响因素主要是指供求关系因素，政策因素，货币价值变化因素，心理预期因素等。本文就此分别进行探讨。
一、供求关系因素
在市场经济中，当市场供求关系处于平衡状态时，商品的价格也处在稳定状态，一旦市场供求关系的平衡被打破，那么商品的价格也会随之发生变化。商品住宅房地产的价格和普通商品的价格一样，主要受到市场供求关系的影响而产生相应变化。
1.房地产商品的总体供求特点
⑴.供给特点
房地产商品的载体是土地，土地是一种资源，这种资源在地球表面的总量是基本保持不变的，几乎不会增加，已经使用的土地也无法通过人为的生产创造再重新生产出来，所以土地资源具有有限性和不可再生性的特点，这种载体的供给总量是有限度的，可以说是建成一块少一块。国家实行土地利用年度计划管制，对耕地实行特殊保护，集体土地不能自由流转，人为使得土地供应更加受到限制，特别是上海新增建设用地更是受到严格限制，近期政府出台的文件比如《上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》[沪府发(2014)14号]，《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的<关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）>的通知》[沪府办(2014)25号]等文件都是从怎样节约用地、怎样盘活存量用地的角度出发去制定政策，所以土地资源的紧张显而易见。由于作为房地产商品载体的土地的供给总量有限且受到各种限制，因此房地产市场供给方面总体是比较紧张的，供给总量也是有限的。
所以，房地产商品的总体供给弹性较低，供给量不能因为价格的持续上升而相应大幅上升，房地产商品的这个供给特点是市场不能通过看不见的手很好自我调节的一个重要原因。
⑵.需求特点
国内经济的增长，人口的增长，基础设施的完善，部分城市人口的导入，随着生活水平的提高人均住房面积要求的提高，另外房地产又是国内重要的投资渠道，所以需求的欲望是不断增加的，又因为城市居民家庭年人均可支配收入持续提高，需求的能力也是不断增加的，因此房地产市场的有效需求总体来讲是不断上升的。
由于商品住宅房地产是人们生活所必须的基本保障，所以房地产商品的总体需求弹性也较低，需求量并不能因为价格的持续上升而相应大幅下降，房地产商品的这个特点是市场不能通过看不见的手很好自我调节的又一个重要原因。
⑶.房地产商品的总体供求特点对房价走势的影响
因为房地产商品的供给弹性和需求弹性都偏低，所以房地产是一项特殊商品，这种特殊性造成房地产市场无法通过看不见的手很好的自我调节，再由于房地产市场总体供求关系的不平衡，最终造成商品住宅房地产价格的长期持续上涨。这是自然因素引起的，是一般因素，是绝对的，也是房地产价格螺旋式上升理论模型的主要原因。所以，一般来讲，房价在一段时间可能会受到抑制，会有波折，但长期来看上升是绝对的，下降是相对的，而且往往下一轮上升的幅度会超过上一轮下降的幅度，因此称为螺旋式上升。
2.上海商品住宅房地产市场价格变化情况以及相关供求因素分析
⑴.上海商品住宅房地产市场价格变化情况
根据有关统计数据显示，2013年全上海二手商品住宅均价为20000元/平方米左右，新建商品住宅均价为25000元/平方米左右。
2008年以前的房价走势以上海统计局2009年上海统计年鉴公布的定基指数（以2000年为100）为依据列示如下：
表-1
从表-1反映的数据来看，2001年至2008年，上海住宅房地产的市场价格始终保持一个上涨的趋势。
2009年至今，上海统计局未公布新的二手房销售价格指数和新建住宅销售价格指数，近3年来上海商品住宅的价格走势以中国房地产估价师与房地产经纪人学会公布的70个大中城市二手住宅价格指数（2011.1-2013.12）以及70个大中城市新建商品住宅价格指数（2011.1-2013.12）等统计资料中上海每半年的相关定基指数为依据列示如下：
表-2
从表-1和表-2两张图表可以看出，多年来，上海商品住宅的价格保持持续增长，有价格比较平稳的时候，也有快速上涨的时候，总体上符合房价螺旋式上升的模型。
⑵.相关供给和需求因素分析
①.需求因素
根据前文所述，房地产市场由需求欲望和需求能力共同构成有效需求，这里先讨论人口和收入这两项对需求产生主要影响的因素。
a、人口因素
2003年到2012年十年来，上海年均人口导入66.75万，以上海统计局公布的2012年户均人口2.7人计算，约计24.72万户家庭。
数据来源：2013年上海统计年鉴，表2.1 户数、人口、人口密度和户籍人口期望寿命（1978～2012）
具体数据如下：
|
序号 |
年份 |
常住人口（万人） |
人口导入绝对数 （万人/万户） |
|
1 |
2003 |
1765.84 |
52.87 |
|
2 |
2004 |
1834.98 |
69.14 |
|
3 |
2005 |
1890.26 |
55.28 |
|
4 |
2006 |
1964.11 |
73.85 |
|
5 |
2007 |
2063.58 |
99.47 |
|
6 |
2008 |
2140.65 |
77.07 |
|
7 |
2009 |
2210.28 |
69.63 |
|
8 |
2010 |
2302.66 |
92.38 |
|
9 |
2011 |
2347.46 |
44.80 |
|
10 |
2012 |
2380.43 |
32.97 |
|
2003-2012年10年间合计人口导入（万人） |
667.46 |
||
|
2003-2012年10年间年均人口导入（万人） |
66.75 |
||
|
2003-2012年10年间年均户数导入（以每户2.7人计算） （万户） |
24.72 |
||
人口增长是主导上海商品住宅需求增长的重要因素，与收入因素共同构成上海商品住宅房地产市场的有效需求。
b、收入因素
数据来源：2013年上海统计年鉴，表10.1 主要年份城乡居民家庭人均收入及恩格尔系数
具体数据如下：
|
序号 |
年份 |
城市居民家庭人均可支配收入（元） |
人均可支配收入增长绝对数（元） |
|
1 |
2003 |
14867 |
1617 |
|
2 |
2004 |
16683 |
1816 |
|
3 |
2005 |
18645 |
1962 |
|
4 |
2006 |
20668 |
2023 |
|
5 |
2007 |
23623 |
2955 |
|
6 |
2008 |
26675 |
3052 |
|
7 |
2009 |
28838 |
2163 |
|
8 |
2010 |
31838 |
3000 |
|
9 |
2011 |
36230 |
4392 |
|
10 |
2012 |
40188 |
3958 |
|
2003-2012年10年间人均可支配收入合计增长数 |
26938 |
||
|
2003-2012年10年间人均可支配收入年均增长数 |
2694 |
||
以上数据显示持续的人口增长和收入增长共同构成了上海商品住宅房地产市场有效需求的不断增长。
②.供给因素
同样根据上海统计局公开发布的数据我们可以知道上海近年来的房地产市场供给水平的变化情况。
本文以上海统计局公布的年住宅竣工建筑面积简单代表和反映上海商品住宅房地产市场供给水平的变化。
数据来源：2013年上海统计年鉴，表7.11 住宅投资和竣工建筑面积（1978～2012）
具体数据如下：
|
序号 |
年份 |
住宅竣工建筑面积（万平方米） |
住宅竣工建筑面积增长绝对数（万平方米） |
|
1 |
2003 |
2280.79 |
400.29 |
|
2 |
2004 |
3270.43 |
989.64 |
|
3 |
2005 |
2819.35 |
-451.08 |
|
4 |
2006 |
2746.80 |
-72.55 |
|
5 |
2007 |
2843.62 |
96.82 |
|
6 |
2008 |
1899.40 |
-944.22 |
|
7 |
2009 |
1522.07 |
-377.33 |
|
8 |
2010 |
1415.44 |
-106.63 |
|
9 |
2011 |
1568.83 |
153.39 |
|
10 |
2012 |
1626.73 |
57.90 |
|
2003-2012年10年间住宅竣工建筑面积增长绝对数合计 |
-253.77 |
||
|
2003-2012年10年间年均住宅竣工建筑面积增长绝对数 |
-25.38 |
||
正因为上文提到的土地资源的有限性和不可再生性，国家调控政策，土地管制政策，以及房地产开发商资金运转周期的延长，拿地、建房、财务成本的增加，一部分实力较弱的开发企业被排挤出市场，市场供应方不能充分竞争，这些因素综合起来，最终导致上海商品住宅供给水平始终处在一个较低的增长水平，甚至出现了负数。
⑶.分析供求因素对上海商品住宅房地产价格变化产生的影响
根据前文供求因素的数据，需求的持续高增长与供给的低增长形成了不可调和的矛盾，形成了严重不平衡的供求关系，最终导致上海房地产市场近年来的的快速上涨。
决定房地产市场自身供求关系的三方面因素汇总制表如下：
二、政策因素
由于前文所述房地产市场无法通过看不见的手进行较好的自我调节，所以采用政策调控的手段调控房地产市场的供求关系是十分重要的。
1.主要现行调控政策
近年来的调控政策对楼市调控的效果有的比较明显，有的效果并不显著，这是由于各项调控政策对供求关系产生影响程度的不同所造成的。有的政策没有对供求关系产生显著影响，就无法起到预期的作用，而有的政策对供求关系产生了一定影响，就能起到预期的效果。
比如在交易环节增加税收负担这类的调控政策试图利用税收杠杆，压缩投资者在房地产中获得的利润，达到抑制炒卖炒买、投机楼市的目的，结果在市场经济规律面前，在房地产市场供求关系不平衡的大背景下，许多原本应由卖家承担的在房地产交易环节征收的税种比如营业税及附加、所得税和土地增值税等都被转嫁到买家头上，反而推高了房价的上涨，这是因为这类调控政策并没有解决供求关系不平衡的根本矛盾，因此无法真正解决房价问题。
而有的政策比如限购政策，限制了投机需求，降低了市场有效需求，这类政策对供求关系产生了直接影响，因此取得了预期的稳定房价的效果。
再比如上海四位一体保障房体系的政策，特别是共有产权保障房，在香港等地市场中吸取了有益经验，并结合上海实际所推出的保障性住房政策，这类政策增加了市场有效供给，也对供求关系产生了直接影响，因此也取得了预期的稳定房价的效果。
2.其他政策
除了上述目前已经实行的政策，还有一些可能将要实行的政策也会对房地产市场产生影响。
⑴.人口导入限制政策影响的分析
国家对500万以上人口的城市严格限制人口规模增长，这一政策会造成对房地产市场需求的抑制，表面上看对房价有负面影响。
但我们深入分析一下，即使人口导入的限制真的可以实现，那么本来人口过快上涨产生的一系列“城市病”，包括城市环境质量下降、交通拥挤、就业困难、社会治安混乱等等各种弊端就会一一缓解，这样倒真的可以实现具有国际竞争力的生态宜居城市，那么对于特大型城市的上海来说，其实房地产价格反而会因为上述区位因素的改善而上涨。
而且上海的人口导入现状是自然的社会经济因素引起的，即使国家推行政策进行限制，仍然很难起到实质效果，比如说无法取得暂住证的人一般仍能找到工作机会继续在城市生存，再比如说即使被限购，外来人口仍然可以租赁住房，人口导入的限制预计是很难真正实现的。
如果要真正实现上述人口导入的限制，那么根本还在于要上海规土局控制好上海的整体容积率水平，但这又和前文所述的《上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》[沪府发(2014)14号]，《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的<关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）>的通知》[沪府办(2014)25号]等文件土地节约集约利用的精神相违背，所以人口导入限制政策与“实现具有国际竞争力的生态宜居城市”的目标是一致的，但真正实行起来却也是很艰难的。
因此预计人口导入限制政策对上海商品住宅房地产市场总体供求关系的影响不显著。
⑵.房地产税政策影响的分析
房地产税是将现有房地产税收从交易环节转移到持有环节，通过增加持有环节的成本，释放部分存量房库存到市场上从而增加市场供给进而达到调控房价目标的政策措施。
一般认为，随着房地产税立法进程的逐渐明朗，预计出现围城效应，房价在理性预期中会逐渐达到市场博弈的平衡点。
现在分两种情况讨论房地产税对供求关系的影响。
第一种情况，与现在试点的情况类似，房地产税主要针对的目标群体是占总人口比例极小但拥有多套房产的少部分高收入群体，
这种情况下，这些业主拥有的房地产一般是豪宅性质，不仅总量占比较小，而且因为市场细分定位不同的关系，即使这部分豪宅被释放到市场上作为新增供给，仍然无法影响到普通商品住宅的价格，这时房地产税预期无法对整体房价特别是普通商品住宅市场价格的调控起到实质作用。
第二种情况，与现在试点的情况不一致，房地产税收实行普征，如果房地产税立法通过的结果是对所有人进行普征，那么对于普通人来说，持有环节的成本将极大增加，而且很难转嫁这笔成本，这时，房地产税对增加存量房的市场供给和减少房地产市场的需求都将产生实质作用，而且会彻底改变人们租不如买的传统观念，这种情况下将对房地产价格的下行产生明显而且难以预料的后果。
3.政策因素对上海商品住宅房地产市场价格变化的影响
从对供求关系影响的程度来讲，持续的人口导入、收入增长和年住宅竣工面积持续下降引起的房地产市场供求关系自身的矛盾是主要矛盾，是一般因素，是绝对的，自然的，长期的，也是近年来影响上海商品住宅房地产价格的主要因素。政策因素对供求关系也会产生实质影响，但这类因素是人为性因素，是个别因素，是相对的，非自然的，短暂的，总体来看目前的政策因素对供求关系的影响程度是小于市场自身供给量和需求量不平衡所产生的矛盾的。
三、货币价值变化因素
众所周知，美国为了对抗IT危机、国际金融危机、欧债危机等等影响其经济增长的因素，并为实现其国内经济增长和充分就业的宏观调控目标，近年来持续实行了多轮的量化宽松的货币政策，在此因素影响下人民币汇率持续升值，直到2013年年底开始美联储公开表示将逐步退出量化宽松的货币政策，人民币开始出现贬值迹象。
在人民币不断升值的背景下，国内房价仍能够不断上涨，那么现在美国的量化宽松政策已经接近尾声，人民币未来预期持续贬值的情况下，以人民币计量的国内房地产价格自然应当更加的持续上涨。即，人民币一旦贬值，每一元人民币所能代表的社会一般劳动时间所蕴含的价值量就会减少，因此需要更多的人民币才能购买原先用同样时间生产出来的房地产，所以以人民币计量的房价会上升。
另外一方面，人民币一旦贬值，势必会吸引国际资本去投资因汇率原因显得比较便宜的国内楼市，这也会造成房价的上涨。
与汇率波动有异曲同工之妙的通货膨胀造成的人民币货币贬值也是影响上海商品住宅房地产市场价格走势的因素之一，房地产一直以来都是重要的抗通胀投资产品，对此的研究和讨论已经较多，在此不再赘述。
四、心理预期因素
在目前楼市波动的情况下，每个人的心理预期往往也是不同的，而心理预期因素对于具有投资价值的房地产市场来说，也是很重要的影响因素。
在此以目前已经实际发生的一些市场行为来反映上海房地产市场的心理预期情况。
土地市场可以说是楼市的风向标，是反映楼市未来前景的一个重要参考，上海的住宅土地市场已经比较成熟，出让土地一般均为正常公开的招拍挂市场交易，基本不存在预先设定受让人范围、定向招标等特殊情况，交易条件公开并不具有排它性，同时交易过程参与方众多，且都是具有专业团队力量的专业房地产开发企业，他们既掌握必要的市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，也有较充裕的时间进行交易，一般都要经过多轮竞价才能最终确定土地的市场出让价格，其成交价格符合公开市场价值的条件。而且受让人一旦拿下土地，还需要2、3年的时间才能开发完成收回成本，期间将面临房地产价格波动的巨大风险，所以土地出让成交价格也是一种谨慎的价格，能较好反目前市场对于房地产市场未来的心理预期。
列举几个近期的上海住宅土地交易案例：
|
实例名称 |
实例一 |
实例二 |
实例三 |
|
位置 |
闸北区大宁路街道325街坊地块 |
浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7地块 |
杨浦区平凉街道18街坊 |
|
用途 |
普通商品房 |
普通商品房 |
住宅 |
|
面积 |
96,429.30 |
5,665.00 |
33,007.30 |
|
土地级别 |
四级 |
四级 |
四级 |
|
交易时间 |
2014-1-28 |
2013-10-10 |
2014-5-16 |
|
容积率 |
2.2 |
2.5 |
2.5 |
|
交易方式 |
招拍挂 |
招拍挂 |
招拍挂 |
|
成交价格（元/平方米） |
47609 |
40106 |
39264 |
上述三个案例都是近期公开交易的住宅用地，都是2013年基准地价四级住宅用地，而且也都不在市中心核心地段。这些土地的成交价格，远超反映同级别类似地段目前同用途土地价格的基准地价（12750元/平方米），为什么？就是因为目前市场预期未来房地产价格将继续上涨，而且是较大的上涨。
所以心理预期因素，对上海商品住宅房地产市场价格走势的影响是积极正面的。
五、总结与展望
如前文所述，供求关系的根本矛盾、货币价值贬值等因素引起的房价自然上涨因素，是大势主因，是一般因素，是绝对的，自然的，长期的，是近年来影响上海商品住宅房地产价格的主要因素。政策因素对供求关系也会产生实质影响，但这类因素是人为性因素，是个别因素，是相对的，非自然的，短暂的。房价在一段时间内可能会受到抑制，会有波折，但长期来看上升是绝对的，下降是相对的，往往下一轮上升的幅度会超过上一轮下降的幅度，形成一种螺旋式的上升。
展望未来，如果上海人口导入的趋势无法有效抑制，经济发展水平继续保持较高的增长，土地供给限制的情况无法较好解决，每年新竣工商品住宅建筑面积持续萎缩的情况不能得到改观，那么在可以预见的未来，上海商品住宅房地产的价格仍然会有一定的上升动力。
上海信衡房地产估价有限公司
陈涛
2014-9-15
沪公网安备 31010102006842号